Ik woon in een appartementsgebouw waar 5 appartementen gevestigd zijn, ik heb dit appartement aangekocht in 2012 dus ik ben mede-eigenaar.
Op de laatste algemene vergadering van 15/06/2015 werd er vermeld door de syndicus dat de basisakte moet aangepast worden. De syndicus had dit al gedaan m.a.w. dat de basisakte door een meester al is aangepast. Hiervoor hebben wij al een 1e provisie ontvangen. De syndicus verwees naar een algemene vergadering van 26/05/2011 waarin de nieuwe wet op medeeigendom uitvoerig werd besproken, verwijzend naar een punt van die vergadering dat de basisakte cfr. de wetgeving ten gepaste tijde zou moeten aangepast worden en dat de syndicus zal moeten toepassen wat noodzakelijk is.
Hieromtrent heb ik dan toch wel wat vragen:
1) hoeveel keer moet de basisakte aangepast worden? want als dit jaarlijks dient te gebeuren wordt dit wel een hele dure zaak
2) welke aanpassingen worden dan door de syndicus aangepast?
3) waarom moet er eigenlijk een nieuwe basisakte opgemaakt worden indien er al een basisakte is?
4 Antwoord
Een, toegegeven, zeer partieel antwoord op punt 3) vindt u in :
https://blog.smartsyndic.be/qa/basisakte-onleesbaar/
Wij lezen : ”Hiervoor ……….ontvangen.” als : ”Hiervoor hebben wij al een vraag tot een 1e provisie ontvangen.”
(Wij veronderstellen ook betaald).
De wet ”appartementsmede-eigendom” werd herzien en aangepast in 2010.
https://blog.smartsyndic.be/qa/wat-mag-coordinatie-van-de-statuten-kosten/
B.W. 577-14 § 2
Het lag in de bedoeling van de wetgever de kosten van de coördinatie (aanpassing) van de bestaande basisaktes aan de nieuwe wetgeving te beperken door de mogelijkheid te geven, aan de syndicus, mits aan bepaalde voorwaarden voldaan is, deze te doen via een onderhandse akte (en dus de kosten van een authentieke akte (via notaris en hypotheekkantoor te vermijden)).
Ter informatie :
- uiteindelijk is de einddatum 01-09-2014 (oorspronkelijk 01-09-2012) geworden.
- dat de syndicus een beroep doet op een advocaat (of notaris) wordt algemeen aanvaard
De gouden weg was dan ook dat uw syndicus een voorstel van coördinatie had voorgelegd aan de VME, voorstel dat dan in een (B)AV, gehouden voor 01-09-2014, werd goedgekeurd.
Hebt u (uw VME) de boot gemist ?
En bent u verplicht de coördinatie te doen via de dure weg ?
Hier komen wij op juridisch drijfzand.
Sommigen interpreteren de wet op deze wijze :
Het volstaat dat de syndicus aan de vergadering een ontwerptekst coördinatie voorgelegd heeft voor 01-09-2014.
Ook indien de AV later een tekst goedkeurt kan dit dan nog onderhands gebeuren.
En zo komen wij tot de tegenvraag :
U hebt gekocht in 2012, welke versie van basisakte was bij uw koopakte gevoegd ? Een basisakte nog gebaseerd op de wetgeving versie 1994 of gebaseerd op een onderhandse akte ?
Onderhandse akte goedgekeurd (j/n) in een AV op datum van < 01-09-2014 ?
Uw post is terzake onduidelijk.
Geachte
Om nog preciezer te zijn : het is het Reglement van Mede Eigendom, zeker niet de basisakte, dat onderhandse coördinatie behoeft.
Persoonlijk ben ik geneigd om, en dit gezien de vele gebouwen die nog steeds niet in regel zijn, de opvatting te volgen waarbij onderhandse coördinatie nog steeds kan met dien verstande dat uiterlijk op 01.09.2014 een ontwerp werd voorgelegd door de syndicus … Ik merk wel nog bijkomend op dat de wetgever hoe dan ook geen sancties heeft voorzien bij gebreke van coördinatie …
Tenslotte was het de bedoeling dat één keer gecoördineerd werd, niet jaarlijks …
Astrid CLABOTS
VILLA JURIS ADVOCATEN
Hallo,
Bij ons is de syndicus samen met de projectontwikkelaar er in geslaagd om de maatschappelijke zetel van de VME op een BOUWWERF te vestigen : de laatste van de 6 blokken in aanbouw. Ook stond in de basisakte niet in welk gebouwnummer de VME moet gevestigd zijn als er toen geen adressen bekend waren. Vermoedelijk om het feit dat alle voordeuren uitkomen op privaat domein én een openbare weg adres kregen. Nu woont nr 317 boven 301, 315 boven 303 en 305, 313 boven 307+309 als de voordeur van 313, 315 en 317 op privaat domein liggen.
Karel
