Wij dienen met 3 eigenaars te beslissen over een gezamelijke schouwrenovatie. Stemming volgens 2/3 meerderheid.
ik zou veronderstellen dat indien 2 van de 3 appartementen voor stemt de 2/3de meerderheid behaald is.
mijn syndicus claimt echter dat alledrie de eigenaars akkoord dienen te gaan want hij rond 2/3 af op 67% en zou dus 2.1 eigenaars zijn. Mij lijkt dit incorrect en op die manier komen we niet verder.
kan iemand hierover uitsluitsel geven?
8 Answers
# Shadia
Uw vraag is complex en men moet rekening houden met verschillende bepalingen van de wet mede-eigendom , lees en herlees aandachtig het antwoord , persoonlijke meningen van anderen zijn “abstract” en meestal onduidelijk en verwarrend .
Antwoord op uw vraag :
Bij elke algemene vergadering maakt men een aanwezigheidslijst op.
Eens de aanwezigheidslijst is opgemaakt, kan worden nagegaan of het aanwezigheidsquorum behaald werd. Dit is in twee gevallen zo:
- Ofwel, wanneer aan het begin van de algemene vergadering (1) meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is,
- en (2) voor zover zij minstens de helft van de aandelen in de gemene delen bezitten. (artikel 3.87, § 5)
Wanneer NIET voldaan is aan 1 en/of 2 , kan de AV niet rechtsgeldig vergaderen. Indien men voldoet kan men vergaderen en beslissen.
BEREKENING OP HET OGENBLIK VAN DE STEMMING
Artikel 3.87 § 8, 1e lid (N) BW voorziet dat de beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist.
Het aantal aanwezigen bij de start van de vergadering is niet noodzakelijk gelijk aan het aantal aanwezigen bij een stemmingsronde. Om die reden is het noodzakelijk dat na elke stemming over een bepaald punt onmiddellijk genotuleerd wordt welke meerderheid werd behaald. Enkel de naam van de neen-stemmers en onthoudingen vermelden, is onvoldoende.
Artikel 3.87 § 7, 4e lid NBW
Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lastgever of als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.
Door deze regel wordt vermeden dat één mede-eigenaar de besluitvorming zou domineren. Eén mede-eigenaar kan immers voor maximum 50% van de stemmen meetellen terwijl voor elke beslissing minstens 50% + 1 stem vereist is. De wet voert met andere woorden bewust een patstelling in en verplicht de mede-eigenaar die 50% van de stemmen vertegenwoordigt om toch minstens één andere mede-eigenaar aan boord te krijgen alvorens geldig een beslissing kan worden genomen.
Verder moet het “stemgewicht” correct toegepast worden : (wat is fout en wat is juist)
1 stem per mede-eigenaar = FOUT!
1 stem per kavel = FOUT!
1 stem per aandeel in de quotiteiten = JUIST!
Een voorbeeld :
In een kleine mede-eigendom van drie mede-eigenaars is mede-eigenaar 1 eigenaar van drie appartementen:
? appartement A: 200/1 000sten
? appartement B: 200/1 000sten
? appartement C: 200/1 000sten
Op de algemene vergadering is ook mede-eigenaar 2 aanwezig die eigenaar is van appartement D: 200/1 000sten
Mede-eigenaar 3 is niet komen opdagen.
Hoe moet het stemgewicht van mede-eigenaar 1 bepaald worden?
? 1 mede-eigenaar = 1 stem ? FOUT!
? 3 appartementen = 3 stemmen ? FOUT!
? 600 aandelen = 600 stemmen op 1 000 ? JUIST!
Maar beperking van zijn stemgewicht tot het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken. Dus beperking van zijn stemgewicht tot 200/1 000sten.
Dit betekent concreet dat beslissingen enkel zullen kunnen genomen worden als beide aanwezige mede-eigenaars akkoord gaan.
Werkwijze om na te gaan of een meerderheid werd gehaald, uitgedrukt in %
‘neen’ stemmen
—————————————– X 100 = percentage ‘neen’ stemmen
‘ja’ stemmen + ‘neen’ stemmen
‘ja’ stemmen
—————————————– X 100 = percentage ‘ja’ stemmen
‘ja’ stemmen + ‘neen’ stemmen
Tot slot : de AV kan “meestal” met een volstrekte meerderheid beslissingen nemen (art.3.87 §8) MAAR indien de wet een “gekwalificieerde” meerderheid oplegt moet men deze volgen , namelijk 2/3 , 4/5 of eenparigheid = art.3.88
Bij een “patstelling” zal men beroep moeten doen op het “gezond” boerenverstand en/of beroep doen op een vrederechter….art.3.92 NBW = rechtsbescherming/rechtsvorderingen
Wet mede-eigendom = u kan deze raadplegen via de bijgevoegde link en eventueel downloaden :
https://www.biv.be/media/1461/download?inline
# Shadia , is het voor u nu duidelijk ?
