Beste,
Nu zitten wij met een vervelende situatie, de rekencommisaris eist van ons dat wij geen inzage hebben in de rekeningen ook niet over de achterstallige betalingen. Keer op keer maakt hij de eigenaars wijs dat volgens artikel 577 ….. wij in de fout gaan en ons boekje te buiten gaan. Ook vraagt hij elke keer als wij van de RvME vergaderd hebben dat hij daar een verslag moet van hebben! Wat volgens mij niet kan is dat hij rekencommissaris is en verkozen lid van de RvME samen is, hij geeft nu wel al ontslag genomen als lid van de RvME!
4 Antwoord
Herlees de basisakte en de in het verleden goedgekeurde en behoorlijk genotuleerde agendapunten.
B.W. Art. 577-8/1
B.W. Art. 577-8/2
Er is geen (wettelijke) onverenigbaarheid tussen de functie van commissaris van de rekeningen en lidmaatschap van de RvME.
(Het staat de AV vrij deze in te voeren).
B.W. Art. 577-8/2
Vrijheid = blijheid
De wetgever heeft de AV een zeer ruime bevoegdheid gegeven inzake het vastleggen van de verplichtingen en bevoegdheden van de commissaris.
Hou er wel rekening mee dat hij (zowel als de syndicus) rekening dient te houden met de privacywetgeving :
http://www.privacycommission.be/sites/privacycommission/files/documents/advies_22_2008_1.pdf
De AV legt het takenpakket vast, bepaalt b.v. dat hij uitsluitend rapporteert aan de AV, met welke frequentie, etc.
Wees er u van bewust dat hoe gedetailleerder u zijn taak beschrijft hoe moeilijker u een (onbezoldigde) kandidaat met kennis van boekhouding onder de ME’s zult vinden/hoe duurder u een externe kracht zult betalen.
In tegenstelling met onze verwachtingen is er een ontluikende markt van niet-B.I.V. gebonden firma’s die de taak van ”commissaris van de rekeningen” op zich willen nemen.
U kan zich ook wenden tot een andere vastgoedmakelaar maar dan zit u snel in de context : een slager keurt zijn eigen vlees.
Bij een ”gewoon” boekhoudkantoor zal de specifieke kennis : mede-eigendom, ontbreken.
B.W. Art. 577-8/1
De wetgever heeft duidelijk een tweesporenbeleid willen voeren tussen RvME en commissaris.
De commissaris controleert de rekeningen, de RvMe de syndicus.
De wijze van communiceren van de commissaris wordt bepaald in het reglement van mede-eigendom.
De RvME communiceert met de ME’s via zijn halfjaarlijkse verslagen.
Geachte
Ik zou ook in eerste instantie suggereren dat u los van alles de bedoeling van de wetgever analyseert :
De Commissaris van de Rekeningen controleert de rekeningen zoals gevoerd door de syndicus.
Ook de Raad van Mede Eigenaren controleert het door de syndicus gevoerde beheer maar niet niet op vlak van de “rekeningen”.
Lijkt het u niet wijs om deze splitsing concreet en consequent na te streven ?
Biedt dit niet meer duidelijkheid zonder dat zich daarbij iemand verongelijkt of niet gewaardeerd hoeft te voelen ?
Astrid CLABOTS
VILLA JURIS ADVOCATEN
Geachte,
Het takenpakket van Commisaris van de Rekeningen kan dan wel sterk afwijken van de taken van de Raad van Mede Eigenaren, echter beiden hebben toch dezelfde missie, nl. controle van de Syndicus (vermits Syndicus de boekhouding doet)?
Als de Commisaris extern is, dient de RvME ook na te gaan of de controle-werking van deze Commissaris correct is uitgevoerd. In dit systeem is een duidelijke scheiding, zoals aangestuurd door de wetgever op z’n plaats.
Als de Commisaris ook lid is van RvME, is naar mijn mening transparantie de beste oplossing. Dit is ook efficiënt en draagt bij tot een betere controle-taak, met respect voor de privacy.
I. Raes
NON BIS IN IDEM
Vooreerst stellen dat de wetgever voor een moeilijke taak staat (stond) :hij moest regels uitwerken die zowel kunnen gelden voor een mede-eigendom bestaande uit 2 appartementen als voor de meer courante gevallen : vul in … 12 ? of 30 ? appartementen als voor het vakantiepark met meer dan 200 kavels.
De wetgever heeft een duidelijke afbakening van de taken vastgelegd.
Wel kan de AV (niet de RvME rechtstreeks) de taak van de commissaris van de rekeningen naar haar keuze : summier of in detail uitgewerkt, bepalen.
Om de zaak voor een kleine VME (<20 kavels) niet te log te maken is er geen RvME opgelegd. De kans is groot dat onder de ME’s (of in hun relatiekring) iemand te vinden is die een eenvoudige kasboekhouding (of dubbel boekhouding) kan controleren.
Terecht vraagt de wet voor een grotere VME meer waarborgen van contrôle op de syndicus betreffende zijn algemene taken : de RvMe.
Wat betreft de kennis van dubbel boekhouden is het nu normaal dat er ook hogere eisen gesteld worden aan de kandidaat commissaris.
In zijn wijsheid heeft de wetgever dit echter overgelaten aan de VME (versta AV).
Het is niet langer zeker dat de kandidaat commissaris nog gevonden wordt onder de ME’s, misschien onder hun kennissenkring maar het is niet vanzelfsprekend dat dit tegen een vriendentarief gebeurt, voor de werkelijk grotere VME zal dit door een extern bureau gebeuren (en zal de verstandige syndicus dit zelfs eisen).
Vergeet niet dat ”het schaap met vijf poten” zowel moet voldoen aan de voorwaarde : ME als aan de voorwaarde : ernstige kennis dubbel boekhouden (en zonder vergoeding ?)
Combinatie van taken zal steeds ten koste gaan van de aandacht en ernst besteed aan een van de twee.
Splitsing is de enige goede oplossing.
Gedeelde taken worden zelden evenredig verdeeld. (Henry S. Haskins)
