Onze syndicus heeft recent beslist om wegens privé redenen geen gebouwen meer te beheren en enkel nog verkoop en verhuur van immobiliën te doen. Ik vernam dit op 27/12/2014. Hij deelde ook mee dat hij al vanaf 01/01/2015 het beheer van de gebouwen overdraagt aan een ander kantoor, waarmee hij een overeenkomst heeft bereikt.
Heeft de VME niet het recht/de mogelijkheid om zelf een opvolger voor de syndicus te kiezen? Moet hiervoor een bijzondere algemene vergadering bijeengeroepen worden ?
2 Antwoord
Geef uw voorval/klacht door aan het B.I.V. Niet dan het iets zal uithalen of een oplossing biedt voor uw persoonlijk geval maar er zijn principes.
U bent in een wespennest terechtgekomen.
Het staat elke firma vrij om haar dienstenpakket te verkleinen, het is zelfs beter dit bekend te maken eerder dan half werk af te leveren. Wel moet rekening gehouden worden met eerdere afspraken.
Het aanduiden van de syndicus behoort tot het takenpakket van de AV.
Hijzelf kan zijn bevoegdheid niet overdragen. Zie :
B.W. Art. 577-8 § 5
Vragen :
Bent u in het bezit van een kopie van syndicuscontract ?
Bent u in het bezit van een adressenlijst ME’s ? e-mailadressen ?
Zijn uw ME’s militant ?
Kunt u met hen informeel overleggen ?
Indien u met hen een standpunt overeenkomt, zal dit dan gedragen worden door +50% ME’s/qoutiteiten ?
Verdient de opvolger uw vertrouwen ?
Hebben uzelf en de andere ME’s een betere kandidaat ?(en) ?
•
U kunt zich op het standpunt stellen dat de syndicus contractbreuk pleegt en dat uw vertrouwen in hem onherroepelijk geschonden is. Er is geen contract meer.
U vraagt de vrederechter een voorlopige syndicus aan te duiden en eist tevens schadevergoeding wegens contractbreuk.
B.W. Art. 577-8 § 7
•
U richt een aangetekende brief aan de syndicus waarin u hem in gebreke stelt zijn taak gedurende de periode van vooropzeg, overgekomen in zijn contract, verder te zetten en in deze periode een BAV op te roepen met agendapunten : ontslag syndicus, benoemen syndicus, mandaat 2 ME’s tot ondertekenen syndicuscontract.
•
U en uw ME’s ondergaan de situatie passief. U vraagt hem een BAV te organiseren om de situatie te officialiseren.
•
Informeer u bij de bankier van de VME.
Vermits de syndicus zelf beweert zijn mandaat beëindigd te hebben, heeft hij geen handtekeningsbevoegdheid meer.
Anderzijds heeft de bank geen notulen/verslag van een (B)AV waarop zij zich kan baseren om deze aan iemand anders toe te vertrouwen.
Hoed u voor verrassingen: ga na of in het syndicuscontract geen automatische kwijting voorzien is na verloop van tijd.
Geachte
Mogelijks heeft de voormalige syndicus deze keuze gemaakt in functie van recente ontwikkelingen in de vastgoedsector, waarbij aan de houders van een BIV erkenningsnummer wel degelijk is opgedragen om een keuze te maken voor wat betreft de activiteiten die men ontwikkelt (makelen of syndicusschap ..).
Er valt zeker wat te zeggen over de vraag of aan de VME zomaar een nieuwe syndicus “in de maag mag worden gespitst”.
Evenwel lijkt het mij hier zo, dat de vorige syndicus alle rechten en plichten uit de syndicusovereenkomst, de syndicusovereenkomst tout court, heeft overgedragen aan een rechtsopvolger ..
Ik meen dat dit binnen bepaalde formele perken kan. Vraag is in hoeverre de aanstelling destijds een intuïto personae karakter meekreeg, met andere woorden, hoe belangrijk was de aanstelling van een PERSOON op zich destijds …
Eigenlijk zou het alleszins elegant zijn mocht de VME inspraak hebben in de overgang, en het feit of zij daar vertrouwen in stelt of niet.
Anderzijds, indien men tevreden was over de eerste syndicus, zou men ook mogen verwachten dat deze zijn portefeuille niet aan de eerste de beste overdroeg …
Relevant om na te gaan is tenslotte ook nog de resterende duurtijd van de nog lopende overeenkomst (die dus werd overgedragen). Is het sop de kolen waard om in discussie te treden, wanneer het einde van deze duurtijd in zicht is ?
Astrid CLABOTS
VILLA JURIS ADVOCATEN
