Onze residentie bestaat uit 2 fysiek gescheiden blokken.
In de akte is vermeld dat er 2 deelverenigingen zijn (zonder rechtspersoonlijkheid).
De akte vermeldt als “algemeen gemeenschappelijke delen” enkel de groenzones tussen de gebouwen, de (buiten)ruimte voor afvalcontainers en het rioleringsstelsel.
De rest wordt beschreven als “bijzondere gemeenschappelijke delen” per blok (dus per deelvereniging), gaande van de funderingen tot het dak…….
Omdat er nog enkele problemen zijn met waterdichtheid (meer in de ene blok dan de andere) en omdat er voor de definitieve oplevering geen overeenkomst werd gevonden met de bouwheer, werd de zaak aanhangig gemaakt bij de rechtbank.
In afwachting van de uitspraak wil men al overgaan tot eerste herstellingen en deze zelf financieren.
De RVME wil beide blokken laten meebetalen in enkel de herstellingen van de eerste blok.
Is dit correct gezien de geschetste situatie of moet elke blok zelf de herstellingen aan zijn blok financieren?
3 Antwoord
Voor de goede orde :
– deelverenigingen ZONDER rechtspersoonlijkheid zijn afgeschaft lees :https://www.clabotsadvocaten.be/blog/de-deelverenigingen-en-het-principe-van-de-beslisser-betaalt/
- uw VME valt onder het principe “de betaler beslist ” =
- Art. 3.87 § 6. Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.
Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het gebouw of van de groep van gebouwen uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars, nemen enkel die mede-eigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen. Elk van hen stemt met een aantal stemmen naar evenredigheid van zijn aandeel in voornoemde lasten. - uw statuten van het gebouw bepalen de kosten lasten verdeling.
Omdat er nog enkele problemen zijn met waterdichtheid (meer in de ene blok dan de andere) en omdat er voor de definitieve oplevering geen overeenkomst werd gevonden met de bouwheer, werd de zaak aanhangig gemaakt bij de rechtbank.
De voorlopige en definitieve oplevering….be ware en lees :
ter info : “De oplevering” : niet de syndicus maar omwille van het tweevoudig eigendomsrecht van elke mede-eigenaar , staat deze zelf persoonlijk in voor de “opleveringen”.
https://blog.smartsyndic.be/qa/wie-tekent-de-voorlopige-oplevering/
De RVME wil beide blokken laten meebetalen in enkel de herstellingen van de eerste blok.
De raad van mede eigendom heeft géén enkele autonome beslissingsbevoegdheid….dit is exclusief voorbehouden aan de algemene vergadering !!
Is dit correct gezien de geschetste situatie of moet elke blok zelf de herstellingen aan zijn blok financieren?
Wat en welk is de oorzaak dat er waterdichting problemen zijn ? gebouw gebonden bv. waterkering of/en omliggende grond bv. maaiveldzone ?
waterdichtings problemen , oorzaak in/van het gebouw = gebouw = bijzondere algemene delen ook particuliere algemene delen genoemd = kost voor die eigenaars ….de statuten bepalen immers de kosten/lasten verdeling en moeten gerespecteerd worden , indien niet is dit onregel-onrechtvaardig. Noch de syndicus of raad kan de statuten naast zich neerleggen. Iedereen die een kavel kocht in die VME heeft de statuten aanvaard en dit noemt men het “toetredingscontract” duidelijk voor elke eigenaar/koper.
wet mede eigendom : link
- Art. 3.87 § 6. Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.
Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het gebouw of van de groep van gebouwen uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars, nemen enkel die mede-eigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen. Elk van hen stemt met een aantal stemmen naar evenredigheid van zijn aandeel in voornoemde lasten.
duiding , gemeenschappelijk beheer……
Onder “gemeenschappelijk beheer” dient volgens de Memorie van Toelichting hetzelfde verstaan te worden als het criterium dat gehanteerd wordt voor de verdeling van de bevoegdheden van de hoofdvereniging en die van de deelvereniging. Het zou gaan om standing, esthetische samenhang, veiligheid, bestemming van het gebouw, heropbouw of afbraak, hygiëne, …. Het betreft met andere woorden voornamelijk de eenheid en coherentie van het geheel. Zo zullen alle mede-eigenaars kunnen meestemmen indien de beslissing een effectieve impact heeft op privatieve kavels die niet moeten bijdragen tot de lasten, bijvoorbeeld als de beslissing een impact heeft op de esthetiek van het gehele gebouw
be ware….
…..voor de definitieve oplevering geen overeenkomst werd gevonden met de bouwheer, werd de zaak aanhangig gemaakt bij de rechtbank.
- kosten baten analyse ?? slaagkans ? (jaren procederen/experten/dure procedure of heeft uw VME een All Risked polis , inbegrepen dekking van een gerechtelijke procedure ?
- bemiddeling ??
- dading met bouwheer sluiten ??
- mede eigenaar kan een vrijwillige tussenkomst vragen in die gerechtelijke procedure , soms een aanrader…
