Beste,
Sinds 2012 ben ik eigenaar van een appartementje aan zee in een residentie met een 50-tal appartementen. Enige tijd geleden werd met goedkeuring van de AV een studie uitgevoerd om een probleem van betonrot in kaart te brengen.
Tijdens de laatste AV, waar ik door omstandigheden niet aanwezig was, werd onaangekondigd (niet op de agenda) een verhoging van de bijdrage aan het reservefonds gestemd (met juist genoeg aanwezigen om de AV te laten doorgaan). Volgens de syndicus zou het voorstel uit het publiek gekomen zijn, maar van kennissen die wel aanwezig waren is er gesproken over offertes met bedragen van 1,2 en 1,7 miljoen Euro. Het reservefonds bevat nu ongeveer 200000 Euro.
Reeds 2 maanden probeer ik nu van de syndicus een copy te bekomen van de beton studie die werd uitgevoerd en van de offertes waarvan het bestaan niet duidelijk is. Daarmee wil ik inzicht krijgen in het probleem en de werken die noodzakelijk zijn, om eventueel goedkopere alternatieven te kunnen voorstellen.
Op e-mails krijg ik geen antwoord en als ik bel naar de syndicus wil men mij niet te woord staan. Na bemiddeling van de voorzitter van de Vme heeft de syndicus mij intussen laten weten dat ik eerst op papier moet verklaren dat ik de studie niet zal gebruiken zonder toestemming van de firma die ze gemaakt heeft, op straffe van een schadevergoeding.
Volgens mij is deze gang van zaken niet correct en ik heb dan ook een ultimatum gestel. Als ik de gevraagde informatie niet krijg voor het einde van de week beschouw ik dit als een weigering tot verschaffen van informatie. Ik denk echter niet dat de syndicus onder de indruk zal zijn.
Vanwege de stugge houding van de syndicus krijg ik het gevoel dat er iets niet klopt met die studie en de offertes. Ik vrees ook dat in het contract van decstudie een exclusiviteitsclausule is opgenomen waardoor we verplicht zullen worden om de werken te laten uitvoeren door het bedrijf dat de studie gemaakt heeft.
Wat is uw mening ? Heb ik recht op een copy van deze informatie ?
Gaat de syndicus hier zijn boekje te buiten en zoja, kan ik dat dan melden aan het BIV ?
Mag er eigenlijk een verhoging van bijdrage aan het reservefonds gestemd worden zonder dat dit op de agenda stond ?
De stemming is niet gebeurd op papier, is dat dan geldig ? Kan het stemmen op papier afgedwongen worden ?
Alvast bedankt voor uw feedback.
6 Antwoord
Punten moeten niet alleen op de agenda staan, ze moeten ook 2 weken voor de AV raadpleegbaar en voorbereid baar zijn : alle informatie over deze punten (bv offertes) moeten kunnen ingekeken worden (op de wijze in de statuten vastgelegd, mail, kantoor,…) en desgewenst tegen onkosten gekopieerd reeds voor de AV, voor zoverre de AV uitnodiging deze cruciale info niet reeds meegaf.
Betonrot is iets wat niet in 1 seconde in een gebouw opduikt, maar een proces van jaren, door zeezout water en harde kust winters weer wel nog versneld. Meestal is hier ook een voorafgaande studie door een bouwkundig ingenieur over gemaakt op de specifieke casus. Heft u die voorbereidende studie gelezen aub?
“onaangekondigd (niet op de agenda) een verhoging van de bijdrage aan het reservefonds gestemd (met juist genoeg aanwezigen om de AV te laten doorgaan). ”
==> verwar verrijst stem quorum voor het specifieke punt iet met verrijst dubbel minimum om rechtsgeldig te kunnen beginnen vergaderen aub?
==> Er kan niet over niet geagendeerde punten gestemd of zelfs gedebatteerd worden, wel zouden ze automatisch op de eerstvolgende AV komen.
Reeds 2 maanden probeer ik nu van de syndicus een copy te bekomen van de beton studie die werd uitgevoerd en van de offertes waarvan het bestaan niet duidelijk is. Daarmee wil ik inzicht krijgen in het probleem en de werken die noodzakelijk zijn, om eventueel goedkopere alternatieven te kunnen voorstellen.
==> heeft geen enkele van de 49 andere rechthebbenden deze info en wil niemand met u meewerken ter inzage aub?
Op e-mails krijg ik geen antwoord en als ik bel naar de syndicus wil men mij niet te woord staan.
==> aangetekend schrijven naar EN Syndis EN adres maatschappelijke zetel VME richten
Wat is uw mening ? Heb ik recht op een copy van deze informatie ?
==> Uiteraard hebt u dit recht
Gaat de syndicus hier zijn boekje te buiten en zoja, kan ik dat dan melden aan het BIV ?
==> uiteraard heeft de syndicus een deontologische inbreuk gedaan.
==> Het staat u volledig vrij de tucht en beroeps commissie van het BIV onverwijld aan te schrijven.
Mag er eigenlijk een verhoging van bijdrage aan het reservefonds gestemd worden zonder dat dit op de agenda stond ?
==> Uiteraard niet, zelfs het bestendigen van de lopende gewoonlijke (reserve) bijdragen mot op elke AV ge(her) ratificeert (her bekrachtigd) worden.
De stemming is niet gebeurd op papier, is dat dan geldig ? Kan het stemmen op papier afgedwongen worden ?
==> de tegen stemmers moeten nominatief genotuleerd worden. en de notulen op de AV zelf ondertekend.
Beste,
Bedankt voor uw reactie.
Punten moeten niet alleen op de agenda staan, ze moeten ook 2 weken voor de AV raadpleegbaar en voorbereid baar zijn : alle informatie over deze punten (bv offertes) moeten kunnen ingekeken worden (op de wijze in de statuten vastgelegd, mail, kantoor,…) en desgewenst tegen onkosten gekopieerd reeds voor de AV, voor zoverre de AV uitnodiging deze cruciale info niet reeds meegaf.
Misschien toch even een nuance toevoegen wat niet duidelijk was in mijn relaas. Er stond wel een punt op de agenda betreffende de bijdrage aan het reservefonds met als voorstel om de bestaande bijdrage te behouden. Dit is tijdens de vergadering gewijzigd naar een verhoging en is goedgekeurd. De aanleiding weet ik niet, maar ik vermoed dat er hoge prijzen van offertes werden genoemd. verandert dit de zaak ?
Betonrot is iets wat niet in 1 seconde in een gebouw opduikt, maar een proces van jaren, door zeezout water en harde kust winters weer wel nog versneld. Meestal is hier ook een voorafgaande studie door een bouwkundig ingenieur over gemaakt op de specifieke casus
Er werd enkele jaren geleden een studie uitgevoerd door een bedrijf dat ook zulke werken uitvoert. Ik ben bang dat de syndicus het contract heeft afgesloten met een exclusiviteitsclausule, zodat het quasi onmogelijk wordt om de werken te laten uitvoeren door een ander bedrijf aan de hand van deze (dure) studie. Vandaar waarschijnlijk dat de syndicus een verklaring eist op papier vooraleer de informatie te verschaffen, wat ik uiteraard niet aanvaardt.
Heft u die voorbereidende studie gelezen aub?
De studie over het betonrot heb ik nog niet kunnen lezen omdat dat juist één van de documenten is die ik tevergeefs van de syndicus probeer te pakken te krijgen.
heeft geen enkele van de 49 andere rechthebbenden deze info en wil niemand met u meewerken ter inzage aub?
Voor zover ik weet heeft niemand reeds een copy van de studie en offertes gekregen. Omdat ik geen contact gegevens bezit van de andere mede-eigenaars en de syndicus die ook niet wou geven, weet ik niet hoe zij erover denken. Intussen heb ik na lang aandringen de lijst wel ontvangen, maar zonder telefoon nummers of email adressen. Het is dus zeer moeilijk om contact op te nemen met andere eigenaars.
Uiteraard hebt u dit recht
U stelt in uw antwoord dat ik recht heb op de gevraagde informatie (studieverslag betonrot, offertes betonrot), maar wil dit ook zeggen dat ik recht heb op een copy, of enkel op inzage ter plaatse zoals de syndicus beweert ?
de tegen stemmers moeten nominatief genotuleerd worden. en de notulen op de AV zelf ondertekend.
De tegenstemmers zijn vermeld in het verslag van de AV, maar moeten zij zelf na de vergadering een document ondertekenen, of is het voldoende dat de voorzitter op het einde van de vergadering het verslag ondertekent ? Indien de tegenstemmers zelf een document ondertekend hebben, heb ik dan het recht dat op te vragen ter controle ?
Bedankt.
Wat is het bouwjaar van het betreffende gebouw aub ?
“Misschien toch even een nuance toevoegen wat niet duidelijk was in mijn relaas. Er stond wel een punt op de agenda betreffende de bijdrage aan het reservefonds met als voorstel om de bestaande bijdrage te behouden. Dit is tijdens de vergadering gewijzigd naar een verhoging en is goedgekeurd. De aanleiding weet ik niet, maar ik vermoed dat er hoge prijzen van offertes werden genoemd. verandert dit de zaak ?”
Gelieve aanwenden (financieren) en opbouwen Reservefonds gescheiden te houden aub? Moet op de AV ook.
Naar analogie met Nederland zou een minimaal Reservefonds, zeker voor oudere gebouwen vrij binnenkort in Belgie ook wel eens verplicht kunnen zijn. Tegenstanders redeneren geld brengt tegenwoordig niets op bij banken, we hebben geen reserve nodig, voorstanders willen een reservefonds om mer jaren investeringen zoals betonrot werken t kunnen spreiden over minstens twee jaar.
Een syndicus mag nooit aan het Resevefonds komen zonder de AV toestemming komen hoeveel en voor wat, dit in tegenstelling tot het werkingsfonds, die natuurlijk op een andere bank rekening staat.
heeft geen enkele van de 49 andere rechthebbenden deze info en wil niemand met u meewerken ter inzage aub?
Voor zover ik weet heeft niemand reeds een copy van de studie en offertes gekregen. Omdat ik geen contact gegevens bezit van de andere mede-eigenaars en de syndicus die ook niet wou geven, weet ik niet hoe zij erover denken. Intussen heb ik na lang aandringen de lijst wel ontvangen, maar zonder telefoon nummers of email adressen. Het is dus zeer moeilijk om contact op te nemen met andere eigenaars.
Met een tong en een mond, kom je gans de wereld rond, … hoeveel procent is verhuurt aub? (Aan de kust ligt dit hoger dan binnenland) Hoeveel procent is inwonende eigenaar aub? Ook zonder telefoon en/of e mail kan je toch op basis van adres de niet inwonende eigenaars bezoeken aub?
Uiteraard hebt u dit recht
U stelt in uw antwoord dat ik recht heb op de gevraagde informatie (studieverslag betonrot, offertes betonrot), maar wil dit ook zeggen dat ik recht heb op een copy, of enkel op inzage ter plaatse zoals de syndicus beweert ?
Op eigen kosten mag u steeds een copy nemen, of foto’s of met een leespen memoriseren.
de tegen stemmers moeten nominatief genotuleerd worden. en de notulen op de AV zelf ondertekend.
De tegenstemmers zijn vermeld in het verslag van de AV, maar moeten zij zelf na de vergadering een document ondertekenen, of is het voldoende dat de voorzitter op het einde van de vergadering het verslag ondertekent ? Indien de tegenstemmers zelf een document ondertekend hebben, heb ik dan het recht dat op te vragen ter controle ?
de AV notulen moeten enkel verplicht door de secretaris en voorzitter bij einde en na voorlezen ondertekend worden, facultatief door de nog resterende andere mede eigenaars. Tegenstemmers moeten punt per punt wel nominatief vermeld worden, voor de mee stemmers volstaat het totale procent of gewicht. (Quotiteiten/Aandelen)
Bedankt voor uw antwoorden.
Ons aandeel is 410/30000 wat betekent dat elke verhoging van de bijdrage aan het reservefonds ons € 410 per jaar extra kost.
De kavels zijn niet identiek. De aandelen liggen tussen 265 en 975 per 30000.
Ons aandeel van 410 is iets boven het gemiddelde.
Intussen heeft de syndicus geen gevolg gegeven aan mijn laatste mail met vraag naar een copy van de documenten. Ik overweeg nu een aangetekend schrijven te sturen naar de syndicus en de VME waarin ik ze 10 werkdagen tijd geef om alsnog de documenten te bezorgen. Goed idee ?
Als dat niet help overweeg ik een klacht in de dienen bij het BIV.
