Is er een 2/3-de of 4/5-de meerderheid nodig om het plaatsen van zonnepanelen op het gemeenschappelijk dak te verbieden of toe te staan. Wordt zulke werken beoordeeld vlg art 3.88 1° of vlg art 3.88 2° (nl is een wijziging bestemming)?
Als er al een goedkeuring komt moet dan het toegewezen dak-oppervlakte in verhouding staan tot de quotiteiten (hoewel de opbrengst van de zonnepanelen per toegewezen oppervlak sterk kan afwijken van deze quotiteiten). Wat is het meest eerlijke en toch praktisch toepasbare verdeelmethode om iedere betrokkene tevreden te stellen?
2 Antwoord
Hoe groot is het plat dak ? Hoeveel mede-eigenaars ?
algemeen :
Zonnepanelen drie scenario’s voor de VME
- Zonnepanelen VME voor eigen stroom
- Zonnepanelen voor de gemeenschappelijke ruimten
- Zonnepanelen via de nieuwe regeling van het energie akkoord
Scenario 1 Zonnepanelen voor eigenstroom is het meest aangewezen ……
Wanneer het initiatief voor het plaatsen van zonnepanelen uitgaat van de VME is mits een duidelijke overeenkomst , privatief gebruik mogelijk ! ( eigen omvormer , batterij ….)
scenario 2 is meestal niet rendabel
scenario 3 doelend op het energieakkoord het “energie-delen” , is omslachtig naar regelgeving , energielevering , beheerder en de daarbij jaarlijkse terugkerende bijkomende kosten van de distributiebeheerder en beheerder , daarom niet aangewezen ….
Algemeen zonnepanelen plaatsen :
2/3 meerderheid = gebruik en genot …..
4/5 meerderheid = excl.gebruiksrecht , opstalrecht…..
Meest aangewezen is dat de zonnepanelen worden geplaatst op initiatief en in opdracht van de VME….
Als de algemene vergadering zelf beslist om zonnepanelen te plaatsen, dan kadert deze beslissing specifiek binnen haar bevoegdheid tot het behoud en het beheer van de gemeenschappelijke delen (art. 3.86, § 3 BW). De VME kan echter geen zakelijk of persoonlijk recht verlenen aan zichzelf, dus de algemene vergadering moet enkel beslissen over de plaatsing van de zonnepanelen, de werken aan de gemeenschappelijke delen en de financiering , dit met een 2/3 meerderheid (art. 3.88, § 1, 1°, b) BW) EN een duidelijke regeling mbt. de kosten en baten van die zonnepanelen , welke dan de praktische exclusiviteit regelt . Zo’n regeling blijft intern tussen de mede-eigenaars gelden en heeft geen zakelijk karakter tegenover derden.
Deze zonnepanelen die dan op initiatief en op kosten van de VME worden
geplaatst, gaan door natrekking deel uitmaken van het appartementsgebouw en krijgen dus
het statuut van gemeenschappelijk deel. Mijns inziens betekent dit dat er niet onmiddellijk nood is aan een wijziging van de statuten om deze zonnepanelen in de appartements-
mede-eigendom te integreren…..
wat te doen :
- werkgroep zonnepanelen oprichten , die alles voorbereidt ..wie doet mee ..zorgen voor offertes , technische zaken zoals kabelverloop naar de app. via technische schacht ? plaatst omvormer…zekeringskast app….gebruiksregeling opstellen ect…..
- plat dak , dakoppervlakte verdelen onder de mede eigenaars ifv de aandelen
- dakplan opmaken met aanduiding van de zonnepanelen voor wie ze zijn..app/eigenaars die niet mee doen , behouden hun gereserveerde plaatst en kunnen later nog mee instappen conform de gemaakte afspraken …(maw. de zonnepanelen blijven weliswaar gemeenschappelijk maar de gebruiksregeling/praktische exclusiviteit hoort bij dat appartement !)
- dakplan en gebruiksregeling/praktische exclusiviteit uitgebreid opnemen in het RIO duidelijkheid moet er zijn…
- ect….
Wil men echt privatieve zonnepanelen met een opstalregeling , persoonlijk recht , exclusief gebruiksrecht van een deel van het plat dak , huur …or what so ever…is het omslachtiger met ook aanpassen statuten ect…
tip: lees mijn antwoord aandachtig met de nodige kennis….wet mede eigendom/remedies.
