Beste, Naar aanleiding van een AV de voorbije week heb ik volgende vragen:
1/
IK ben lid van een VME dewelke bestaat uit een ondergronds garagecomplex. Bovenop dit garagecomplex staat enerzijds een andere VME (dewelke bestaat uit een appartementsgebouw) en anderzijds een tweede VME dewelke bestaat uit een aantal woningen. Er bestaat geen koepel over deze 3 VME’s, heel veel in de basisakte rond toegang, doorgang en technische installaties is geregeld via erfdienstbaarheden.
Zo vermeld onze basisakte (van de parkings) het volgend aangaande een dieselgroep die in het gebouw staat (aansturen van de rook en warmteafgifte installatie)
Lokaal dieselgroep : de onderhoudskosten van het lokaal, het onderhoud en vervanging van de installaties, de kosten van het (bij)vullen van de tank met brandstof en onderhoud van de tank vallen voor de helft ten laste van de mede-eigendom van de Parking en voor de helft ten laste van het Appartementsgebouw”
MAW, onze VME kan een deel van de kosten doorfactureren aan de VME van de appartementen .
Nu is er op de AV een stemming geweest waarbij een groot aantal eigenaars gestemd heeft om deze kosten niet langer door te rekenen aan de VME appartementsgebouw. (in mijn ogen deze parking-eigenaars die ook eigenaar zijn van een appartement in de bovenliggende VME)
Kan dit zo maar, het is mijn overtuiging dat deze doorrekening dient te gebeuren (dient uitgevoerd te worden door de syndicus), en dat dit enkel zou kunnen stoppen na een beslissing van een vrederechter en een wijziging op de basisakte.
2/
In dit ondergronds garagecomplex zijn een aantal problemen rond waterinfiltraties. De (verschillende) syndicus(en) noch de RVM heeft ooit de promotor / aannemer / architect in gebreke gesteld aangaande deze infiltraties, en de voorlopige oplevering is van zomer 2013 (dus 11,5 jaar geleden), de definitieve enkele jaren later.
Mijn vraag is eigenlijk op de 10 jarige garantie (dewelke volgens mij de waterdichtheid van de ondergrond moet garanderen) start van bij de voorlopige of de definitieve oplevering ?
Kan een van de vorige syndicussen (of de RVM) nog ter verantwoording geroepen worden omdat men heeft nagelaten hier de nodige acties te ondernemen.
Alvast bedankt voor uw reactie.
2 Antwoord
Punt 1
Er bestaat geen hoofdvereniging voor de algemeen gemeenschappelijke delen. Dit is volgens mij allemaal geregeld via de erfdienstbaarheden.
OK , maar wie betaalt de lasten/kosten voor die algemeen gemeenschappelijke delen…onderhoud, herstelling…? Alle VME’s samen ? Lees de statuten erop na.
Verder : De beslissing om de kosten van de dieselgroep niet langer door te rekenen aan de VME appartementen is genomen op een vergadering handelend over de garages
Een AV beslissing rechtsgeldig goedgekeurd is na 4 maanden wat ze is en uitvoerbaar. Ook al is deze beslissing onrechtvaardig of onregelmatig en indien niet aangevochten bij de vrederechter (art.3.92) dan krijgt deze, na het verlopen van de protesttermijn (4 maanden) “kracht van gewijsde”, wat betekent dat ze definitief en onaantastbaar wordt !
Punt 2
Het betreft hier waterinfiltraties. Naar mijn inzien is de dakdichting toch een gemeenschappelijk deel, dat onder het beheer van de syndicus valt. Als er hier een probleem mee is, dient de syndicus toch op te treden in naam van de VME.
Inderdaad het beheer….de syndicus KAN wettelijk optreden bij hoogdringendheid , bewarende maatregelen zonder toestemming van de AV , indien de syndicus niets onderneemt..bij waterinfiltraties en dit niet aanziet als hoogdringendheid of bewarende maatregel moet de AV via besluitvorming de krijtlijnen bepalen wat de syndicus dient te doen ect…. de syndicus voert dan de AV beslissingen uit maw. wie is de bewaarder van het goed ? juist ja niet de syndicus maar de VME is bewaarder van het goed en is daarom er ook verantwoordelijk voor!
(syndicus is slechts indien op de hoogte van “mankementen” mede-bewaarder en de wet bepaalt immers in art.3.89 § 6. De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer , aansprakelijk…en de VME verantwoordelijk!)
De vraag was ook of de periode van 10 jarige garantie …….
Als de wet Breyne van toepassing is, is die tweevoudige oplevering verplicht. Belangrijk is uiteraard dat gedurende een periode van tien jaar de onderneming aansprakelijk is voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of een van de essentiële delen daarvan in het gedrang brengen: de tienjarige aansprakelijkheid die start op het ogenblik dat de bouwheer de werken “goedkeurt”.
EN
OPLEVERING GEMENE DELEN
Wij verwijzen graag naar het vonnis van de Rechtbank van 1ste aanleg te Gent – Veertiende Kamer, in haar terechtzitting van 16.02.2010. (F° 000519 – A.R. nr. 09/766/A – Rep. nr. 10/2037), waar in de motivering van haar uitspraak duidelijk wordt gesteld dat de syndicus als vertegenwoordiger van de vereniging van mede-eigenaars, inzake de oplevering van de gemeenschappelijke delen, geen partij is of kan zijn.
Volgens het vonnis dient elke individuele mede-eigenaar, uitgaande van zijn tweevoudig eigendomsrecht, zélf in te staan voor de oplevering van zowel zijn privatieve bouwdelen als voor zijn aandeel in alles wat gemeenschappelijk is.
Wat kan u doen:
- agendapunt indienen mbt. de waterinfiltraties….besluit AV…..VME onderneemt actie (vraag naar het proces verbaal van de oplevering(en) weet dat de VME de syndicus “aansprakelijk” kan stellen….waarom heeft de syndicus niets ondernomen mbt.de waterinfiltraties ? Maar ook waar zit de raad van mede-eigenaars…het “controleorgaan” voor de syndicus dat deze zijn werk/beheer naar behoren doet.
- EN elke mede-eigenaar KAN art.3.92 §1…… Iedere mede-eigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere mede-eigenaars inlicht.
ter info : art.3.89 §5 § 5. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van interne orde wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht:
1° de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren;
2° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;
”Wat zijn dringende en noodzakelijke werken waar de syndicus mag/moet beslissen ?
Antwoord : arrest hof van Cassatie van 12 mei 2016 : Werken zijn dringend en noodzakelijk wanneer de gebrekkige toestand van die aard is om schade te berokkenen aan andere onderdelen van het gebouw , zelfs privatieve delen of een bedreiging vormt voor de veiligheid van de bewoners of bezoekers en dat de herstellingswerken aldus dringend en noodzakelijk zijn.
Duidelijk ?
