De grote van een aantal VME kosten wordt niet bepaal door het aantal duizendsten van mijn eigendom :
– honorarium syndicus.
– energie water en schoonmaak gemeenschappelijke delen.
– ruimen septische put.
– huur fietsstalling.
– onderhoud en keuring lift.
Daarom zou het billijker zijn die kosten per pand te verdelen.
Is er enige kans gelijk krijgen bij de vrederechter ?
2 Antwoord
Mijn vraag om nietigverklaring van die beslissing werd als ongegrond afgewezen.
Ken uw inhoudelijke eisen en argumentatie niet die u aangehaald heeft……als eisende partij…weet dat de wet mede eigendom van dwingend recht is waar ook de vrederechter niet van kan afwijken….uiteraard wat u verkeerd of niet vraagt kan daar moet de vrederechter niet over vonnissen , vandaar het belang als eisende of verwerende partij de juiste en correcte argumenten aan te halen , gestaafd met de wettelijke bepalingen…..
lees : Ereloon syndic volgens aandelen? – Informatiepunt voor Mede-Eigenaars
gedaan met de twee scholen theorie en het excuus van “in de praktijk wordt meestal per kavel hetzelfde bedrag aangerekend, los van de quotiteiten.
Voor beide is wat te zeggen, maar in de praktijk steekt zich een meerderheidsopvatting af. U kunt uw syndicus niet ten kwade duiden dat hij die……..(cfr.Clabots)
Een duidelijk vonnis van de rechtbank van eerste aanleg geeft zeer duidelijk aan dat een forfaitaire verdeling erelonen syndicus niet kan en nu hoop ik dat “de twee scholen theorie” en de “meerderheidsopvatting” nu eindelijk daar eens mee gaan ophouden dit te verkondigen als zijnde “toegelaten”.
“De rechtbank van eerste aanleg te Veurne heeft recentelijk op 24 juni 2018 in rolnummer 17/454/A de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten uitvoerig uitgelegd.
Aanvullend bij het oordeel van de eerste rechter merkt de rechtbank op:
Op grond van artikel 577-4 §1 vierde lid 2° B.W. dient in het reglement van mede-eigendom de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten opgenomen worden, dit binnen de beperkingen voorzien in artikel 577-2 §91id 3 B.W. en onder toezicht van de rechtbank.
Op grond van artikel 577-2 §91id 3 B.W. kan tussen twee criteria gekozen worden of een combinatie van beide.
Het waarde-criterium is daarbij het hoofdcriterium, terwijl het nutscriterium subsidiair als conventionele afwijking op het hoofdcriterium geldt.
Het nutscriterium beoogt een billijke verdeling van de kosten waarin niet alle mede-eigenaars op dezelfde wijze baat hebben. Het betreft het objectieve comfort dat door de gemeenschappelijke delen of voorzieningen aan elk privé-gedeelte structureel ter beschikking wordt gesteld, zonder het effectief gebruik van die delen of voorzieningen in aanmerking te nemen. De eigenaar, die verdoken blijft van elk structureel comfort, kan op grond van het nutscriterium vrijgesteld worden in dat bijzonder geval.
De toepasbaarheid van het nutscriterium strekt zich echter enkel uit tot de particuliere gemeenschappelijke delen en niet de algemene gemeenschappelijke delen, waarin alle mede-eigenaars participeren. Alle mede-eigenaars hebben immers baat bij een degelijk beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen en zaken van het gebouw waarin zij participeren. De lasten van het geraamte van het gebouw, waaronder de funderingen, de dragende muren, steunkolommen, betonplaten, gevels, balkconstructies, daken, schoorstenen, rook- en ventilatiekanalen, vloeren en wanden die de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke delen of tussen een gemeenschappelijk
deel en een privatief deel, behoren tot de algemeen gemeenschappelijke delen waarvan elke mede-eigenaar belang heeft bij het goed behoud ervan.
Deze vallen dus, zelfs bij het bestaan van een conventionele bepaling tot toepasbaarheid van het nutscriterium, buiten de werking ervan en aldus dienen de lasten verdeeld volgens het waarde-criterium.
Appellante behoorde aldus, wanneer zij toepassing wil maken van het nutscriterium, ook dit indachtig te zijn.
Appellante toont niet aan dat de aangerekende kosten enkel de privatieve gemene delen betrof en niet de algemeen gemene delen.
De grief is ongegrond.
De syndicus staat in voor het beheer van de gemeenschappelijke delen. Zijn erelonen slaan derhalve niet enkel op privatieve gemene delen en dienen dus verdeeld volgens het waardecriterium.”
en een ander vonnis
Een ander vonnis vrederechter te Brasschaat van 21 januari 2014, T.App. 2014/3 sluit een forfaitaire verdeling van de lasten uit.
“Uitsluiting van een forfaitaire verdeling van de lasten . De wettelijke bepaling van art. 577-2, §9, derde lid B.W. houdt in dat een forfaitaire verdeling van de lasten uitgesloten is. Men kan dus nooit de lasten delen door het aantal appartementsmede-eigenaars, waarbij elke mede-eigenaar dan bijdraagt volgens die breuk. Iedere mede-eigenaar moet bijdragen in verhouding tot zijn specifieke aandeel, de bepaling is immers van dwingend recht. Bij een forfaitaire regeling zou men immers noch het waardecriterium noch het nutscriterium aanvaarden.”
Hoera eindelijk duidelijkheid , gedaan met de verwarring , iedereen akkoord géén privéleges aan of voor de grootbezitters , syndicuskost is volgens aandelen.
DDG , kan u het vonnis , namen geblurd , weergeven ?
DDG graag uw reactie…..!
Hieronder het vonnis:
Beoordeling
Eisende partij eist om met toepassing van artikel 577-9 §2, eerste lid oud Burgerlijk Wetboek c.q. artikel 3.92 Burgerlijk Wetboek de beslissing van de algemene vergadering van verwerende partij van dd-mm-jjj onder agendapunt .. te vernietigen en te wijzigen en alszodanig de beslissing om voortaan de kosten verbonden aan de bijstand van de syndicus per appartement te verdelen in plaats van conform de quotiteiten te vernietigen.
De algemene vergadering kwam tot de meerderheidsbeslissing dat de kosten van verbonden aan de syndicus ten laste van de mede-eigenaars dient te komen, niet langer conform de respectieve waarde van elk privatief goed, doch om deze om te slaan naar evenredigheid met het gelijke nut dat iedere mede-eigenaar eraan heeft.
Eisende partij argumenteert dat deze beslissing onrechtmatig zou zijn aangezien ten onrechte de wil van de meerderheid zou worden opgelegd aan de minderheid. Volgens eisende partij voorzien de statuten immers dat een verdeling conform de respectieve waarde van ieder privatief goed dient te geschieden.
Verwerende partij eist de afwijzing van de voormelde eis bij gebreke aan onregelmatigheid, bedrog of onrechtmatigheid van de genomen beslissing. Volgens verwerende partij werd
immers rechtmatig en conform de democratische principes in mede-eigendom besloten met de correcte aanwezigheids- en toestemmingsvoorwaarden.
Vast te stellen is, blijkens de gevoegde notulen, dat er in aanwezigheid (of vertegenwoordiging) van alle mede-eigenaars (aanwezigheid vergadering 100%) werd besloten met een meerderheid van >80% van de uitgebrachte stemmen om tot voormelde wijziging over te gaan.
Daarmee zijn zowel aanwezigheidsquorum als beslissingsquorum (in casu 4/5 van de uitgebrachte stemmen) bereikt.
In overeenstemming met artikel 577-9 oud Burgerlijk Wetboek c.q. 3.92 Burgerlijk Wetboek kan iedere mede-eigenaar aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering van mede-eigenaars te vernietigen of
te wijzigen. Op deze manier worden de individuele rechten binnen de groep van mede-eigenaars beschermd. Het verhaal tegen een onregelmatige, onrechtmatige of bedrieglijke
beslissing van de algemene vergadering staat enkel open voor die mede-eigenaar of mede-eigenaars die op de algemene vergadering ofwel zich tegen de beslissing verzet heeft of niet
aanwezig of vertegenwoordigd was bij de stemming.
Het moet hierbij gaan om een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing.
Een onregelmatige beslissing is een beslissing waarbij substantiële of op straffe van nietigheid voorgeschreven wettelijke of reglementaire vormvoorschriften inzake samenstelling of houden van vergaderingen niet werden geëerbiedigd of een bevoegdheidsoverschrijding werd
begaan.
Bedrieglijk is de beslissing die bekomen werd met kunstgrepen geïnspireerd door een wil tot schaden of tot
wetsontduiking.
Onrechtmatig is een beslissing wanneer zij de gelijkheid tussen de mede-eigenaars miskent of nog wanneer zij de belangen van een mede-eigenaar op ongeoorloofde
wijze aantast.
Vereist hierbij is niet alleen dat de beslissing zowel in het voordeel van de meerderheid als in het nadeel van de minderheid strekt, doch bovendien dat zij de minderheid onevenredig benadeelt.
Het is daarbij evenwel niet de bedoeling van de wetgever geweest dat elke beslissing van een algemene vergadering zou worden aangevochten.
In casu dient te worden besloten dat de meerderheid dan wel een beslissing nam dewelke de meerderheid tot voordeel strekt en de minderheid tot beperkt nadeel, doch dat zulks
gebaseerd is geworden op enerzijds overleg en discussie en anderzijds gestoeld is op de betrachting om het gelijke gebruik en nut aan tussenkomst van de syndicus voor iedere
mede-eigenaar te waarborgen conform de bepalingen van het artikel 3.81 van het Burgerlijk Wetboek.
Daarbij is overigens weinig of een zeer beperkte positieve of negatieve financiële impact te verwachten voor de diverse mede-eigenaars.
De beslissing van de algemene vergadering van verwerende partij van dd-mm-jjjj onder agendapunt .. is dan ook niet behept met een onrechtmatigheid dewelke tot de vernietiging
ervan noopt, zodat de eis ongegrond is.
Kosten rechtspleging
Eisende partij is in deze de in het ongelijk gestelde partij overeenkomstig het artikel 1017 van het Gerechtelijk Wetboek, zodat de kosten verbonden aan de zaak ten zijnen laste blijven, rechtsplegingsvergoeding aan basistarief inbegrepen.
Beslissing
Verklaart de vordering ontvankelijk maar ongegrond.
Legt de proceskosten ten laste van eisende partij.
Dit vonnis is op tegenspraak uitgesproken in buitengewone openbare zitting van dd-mm-jjjj van het vredegerecht van het kanton x, door vrederechter …, bijgestaan door griffier … .
(Digitaal ondertekend)
——————————————————————————
Ik kan bijkomende informatie verschaffen, maar die maakt de zaak herkenbaar – en kan daarom niet zomaar in de blog verschijnen. Is daar een oplossing voor te bedenken?
mvg
bijkomend : u geeft ook aan ……nietig verklaren van de AV-beslissing om de syndicuskosten in gelijke delen te verdelen over de appartementen,
Hebt u wel binnen de vervaltermijn gehandeld om die AV beslissing aan te vechten ? deze bedraagt 4 maanden….zoniet is die AV beslissing rechtsgeldig , gezag van gewijsde….benieuwd naar het vonnis !
Het gezag van gewijsde : https://trustadvocaten.be/nl/artikel/69/Feys