Ik heb in juni een appartement gekocht in een Residentie met 21 appartementen. Toen wij het appartement gekocht hebben hadden wij rechtstreeks contact met de projectcoördinator, die was aangesteld door de bouwheer. Ik heb steeds gevraagd aan de projectcoördinator wanneer komt nu de Syndicus in beeld. Hier op ook nooit een reactie op gekregen tot vorige week toen ik ineens een verslag van de eerste algemene vergadering kreeg. Hier heb ik toen gelijk gereageerd naar de Syndicus en Bouwheer waarom ik niet was uitgenodigd voor de algemene vergadering.
Er wordt vooral naar elkaar gewezen de bouwheer zou dit uitzoeken en de Syndicus wijst naar de bouwheer en zegt dat hij pas in deze vergadering is aangesteld. Terwijl hij wel de vergadering heeft verzorgt en de notulen heeft geschreven. Vraag: Wie is wettelijk nu verantwoordelijk voor de uitnodiging?
Ik vroeg mij verder ook wel af wat is de wettelijke status van de eerste vergadering, als ik als mede eigenaar geen uitnodiging heb ontvangen? In feite heb ik totaal niets kunnen inbrengen, terwijl ik wel aardig wat punten had om in te brengen en ook had ik wel willen toetreden tot de Raad van Mede-eigendom.
3 Antwoord
Initiatief recht ligt bij de syndicus. (en mede-eigenaars 20% regeling en/of rechtelijke macht)
Wie is wettelijk nu verantwoordelijk voor de uitnodiging?
Blijkbaar is er iets fout gelopen en werd u niet uitgenodigd ! De syndicus is ervoor aansprakelijk.
De wet is duidelijk en elke eigenaar van een kavel …
Art. 3.87. Algemene vergadering: organisatie (577-6)
§ 1. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt [3 op fysieke wijze of, indien de bijeenroeping daarin voorziet, vanop afstand]3 deel aan de beraadslagingen.
§ 3. De bijeenroeping vermeldt de plaats waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda met opgave van de punten die ter bespreking zullen worden voorgelegd. …….
…….. De bijeenroeping geschiedt bij een aangetekende zending, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen.
Uw rechten werden miskend ….vraag is wat u wil bekomen ?
U kan zelfs vragen om die algemene vergadering (AV) “opnieuw te doen”…u kan zelfs die AV laten vernietigen via vrederechter ect….
Art. 3.92.Rechtsvorderingen (577-9)
§ 3. Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.
Ik vroeg mij verder ook wel af wat is de wettelijke status van de eerste vergadering, als ik als mede eigenaar geen uitnodiging heb ontvangen?
Indien u niets onderneemt en geen beroep doet op een vrederechter , dan zijn die AV beslissingen wat ze zijn , rechtsgeldig en uitvoerbaar voor die VME.
be ware , art.3.92 = duidelijk: binnen een termijn van 4 maanden = vervaltermijn , nadien is elke vordering mbt. die AV ongegrond , niet-ontvankelijk !!
tip : stel voor aan de syndicus een bijkomende AV te organiseren……of u gaat naar de vrederechter.
S6
tip : de voorlopige oplevering informeer u goed…….
de statuten van het gebouw =( basisakte + reglement van mede eigendom) , het RIO (reglement van interne orde) + de besluiten van de AV + de wet mede eigendom zijn de WET voor de VME.
wet mede eigendom : link
https://www.biv.be/media/1461/download?inline
praktische gids mede eigendom : link
https://kbs-frb.be/nl/praktische-gids-voor-mede-eigenaars-editie-2022
Art. 3.89. Syndicus (577-8)
§1 Wanneer de syndicus niet in het reglement van interne orde aangesteld werd, wordt hij benoemd door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere mede-eigenaar of van iedere belanghebbende derde.
De bepalingen die de verhouding regelen tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars en de daaraan gekoppelde vergoeding, staan in een schriftelijke overeenkomst. Die overeenkomst omvat met name de lijst van de forfaitaire prestaties en de lijst van de aanvullende prestaties en de daaraan verbonden vergoedingen. Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot vergoeding behoudens beslissing van de algemene vergadering.
Indien hij is aangesteld in het reglement van interne orde, neemt zijn mandaat van rechtswege een einde bij de eerste algemene vergadering.
Het mandaat van de syndicus mag niet langer zijn dan drie jaar, maar kan worden hernieuwd door een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering. Het feit dat het mandaat van de syndicus niet wordt vernieuwd, geeft op zich geen aanleiding tot een vergoeding……ect…….
Art. 3.100. Dwingend recht
De bepalingen van dit hoofdstuk zijn van dwingend recht.
De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen of bepalingen uit het reglement van interne orde worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.
ter info : “De oplevering” : niet de syndicus maar omwille van het tweevoudig eigendomsrecht van elke mede-eigenaar , staat deze zelf persoonlijk in voor de “opleveringen”.
https://blog.smartsyndic.be/qa/wie-tekent-de-voorlopige-oplevering/
