Mag een syndicus weigeren duidelijkheid te scheppen wat alle eigenaars betalen in een VME? Bij vorige syndici kreeg ik steeds een totaal overzicht hoeveel iedereen had betaalt voor verwarming, waterverbruik enz… Enkele jaren geleden hebben we een nieuwe syndicus dat me toren hoge rekeningen aanrekent, ik vraag al jaren om zoals voorheen in te kunnen zien hoeveel alle medebewoners van de VME betalen, maar telkens schuilt ze zich onder de wet van privacy.
Indien je niet mag zien wie wat betaalt, hoe kan je dan zien dat alles correct klopt? Waar kan ik een duidelijk en wettelijk document vinden waarin staat dat het toegestaan of verboden is om die informatie te kunnen inkijken?
8 Antwoord
Het is minder gepast commentaar te leveren op zaken die ”onder de rechter ” zijn.
Wel valt ons op :
”En wat betreft de verwarming, aangezien de firma in kwestie (verwarmingsmeters) zelfs niet weet, of wil vrij geven welke berekening ze maken in verdeling, sta je nergens wanneer je de berekening gaat maken qua quotiteiten.”
B.W. Art. 577-8 § 4 11 °
Uiteraard hoort u via uw syndicus inzagerecht te kunnen uitoefenen op de wijze van berekening.
Uw advocaat zal hiervan wel op de hoogte zijn maar wij verwijzen toch naar een vonnis van de rechtbank van Veurne.
Vermits NICM (en de website) opgedoekt zijn (dank u B.I.V.) hierna dan maar de volledige tekst.
De vrederechter te Veurne heeft in een vakantiezitting een NICM-lid en het syndicuskantoor uit De Panne aangehoord en besloten om een voorlopige uitspraak te doen in een vonnis. De betwisting tussen de mede-eigenaar en het betreffende syndicuskantoor werd reeds in vorige artikels besproken en toegelicht (MISBRUIK N° 24 & 25). De voortdurend aangevoerde obstakels door het syndicuskantoor om transparant en zonder extra voorwaarden inzage te verlenen aan het NICM-lid in de niet privatieve documenten van de Vereniging van Mede-eigenaars (VME) hebben deze laatste ertoe gedwongen om richting vredegerecht te stappen. Uit de rechtspraak komt het recht tot onvoorwaardelijke inzage van de individuele mede-eigenaar duidelijk naar voor.
Voortdurende obstructie is slecht voorteken voor mede-eigenaar die inzage wenst
VZW NICM is op vraag van het NICM-lid tussenbeide gekomen als bleek dat het syndicuskantoor voortdurend voorwaarden stelde aan het verzoek tot inzage.
Ondanks deze tussenkomst bleken de discussies oeverloos. Elke keer opnieuw werden redenen aangehaald door het syndicuskantoor uit De Panne om niet tot onmiddellijke toegang en inzage te moeten overgaan. U kunt als lid meer informatie hierover vinden in de volgende artikels: MISBRUIK N° 24: “Syndicuskantoor uit De Panne weigert inzagerecht aan mede-eigenaar” en MISBRUIK N° 25: “Bouwpromotor stelt bevriend syndicus aan in De Panne in ruil voor minimale bijdrage in gemeenschappelijke kosten.”
Van zodra een syndicuskantoor alles uit de kast haalt om niet vlot en zonder voorwaarden inzage te verlenen, dan is het niet ondenkbaar, dat hierachter redenen schuil gaan die misschien best het daglicht niet zien.
Rechter zag de hoogdringendheid in en oordeelde
Zoals verwacht betwistte de verwerende partij de door het NICM-lid aangehaalde feiten waaruit de wijze waarop het syndicuskantoor op alle mogelijke manieren verhinderde om inzage te verlenen bleek. Daarbij is belangrijk te melden dat de wettelijke periode van 4 maanden om een beslissing van een algemene vergadering te laten vernietigen naderde, waardoor de hoogdringendheid ontstond.
De rechtbank was dan ook van oordeel gelet de hoogdringendheid van de vordering van het NICM-lid dat het noodzakelijk voorkwam om bij toepassing van artikel 19 Ger. W. de toestand van de partijen voorlopig te regelen. Voor het overige werd de zaak doorverwezen naar de bijzondere rol.
Zonder voorafgaande afspraak!
Dat de rechtbank de zeer korte tijdspanne goed ingeschat heeft, blijkt uit zijn uitspraak.
Zo oordeelde de rechtbank voor recht dat gelet de resterende korte tijdspanne waarover het NICM-lid nog beschikte, deze laatste zich hiervoor zonder voorafgaande afspraak naar het bureau van de syndicus mocht begeven tijdens de kantooruren, tenzij beide partijen onderling een andere praktische regeling overeenkwamen.
Mede-eigenaar heeft het recht op NICM bijstand tijdens inzage!
Tijdens de voorafgaande discussies en briefwisseling tussen het syndicuskantoor en VZW NICM werd duidelijk gesteld vanuit het syndicuskantoor dat het lid geen bijstand kon eisen. Ofwel was het lid aanwezig, ofwel kon hij zich laten vertegenwoordigen door één enkel iemand. Het syndicuskantoor stelde zelfs dat VZW NICM over geen enkel wettelijke legitimiteit beschikte om op te treden in naam en voor rekening van het lid.
Verder oordeelde dit syndicuskantoor uit De Panne eigengereid dat de wet hoegenaamd niets voorziet met betrekking tot bijstand door derden bij het uitoefenen van zijn inzagerecht door de mede-eigenaar.
De rechtbank oordeelde daar niet zo over. In de beschikking stelde de rechtbank voor recht dat het NICM-lid voor de inzage zich mag laten bijstaan door haar advocaat en/of één lid van de VZW NICM.
Ook hier werd het syndicuskantoor uit De Panne uitdrukkelijk gewezen op het recht van bijstand.
Laten we ook niet uit het oog verliezen dat het bieden van bijstand valt onder één van de statutaire opdrachten van VZW NICM.
Verwijzing naar ‘lastige’, ‘grijze’ of ‘vervelende’ mede-eigenaar lijkt vaak een drogreden
Tijdens de betrachting om in der minne alles op te lossen verweet het syndicuskantoor uit De Panne in een schriftelijke reactie het NICM-lid van een tergend rechtsmisbruik ten aanzien van de syndicus.
Verder werd door het syndicuskantoor uit De Panne ter informatie aan VZW NICM een CIB-artikel overgemaakt van een andere mede-eigenaar in een andere VME die – thans volgens de auteur – zijn grijze jaren verslijt door voortdurende procedures te voeren tegen de syndicus. De auteur van dit artikel is recent echter zelf in opspraak gekomen waardoor het artikel alles behalve geloofwaardig overkomt en eerder op een afrekening lijkt dan een neutrale opinie.
Maar goed, als we dan beide zaken toch moeten vergelijken, dan stellen we vast dat het in beide gevallen gaat om syndici die zeer snel grijpen naar een uitvlucht als zouden het ‘grijze’ en ‘lastige’ mede-eigenaars zijn. Wanneer we de grond van de zaak goed analyseren dan blijkt niets minder waar! Mede-eigenaars betalen hun syndicus en mogen dus van hem een correcte boekhouding en naleving van de wettelijke bepalingen verwachten. De tijd waarbij mede-eigenaars stilzwijgend malafide syndicuspraktijken dienden te ondergaan is voorbij.
Beide eigenaars waren helaas verplicht om zo te reageren omdat alle andere oplossingen in der minne, vruchteloos bleken, en de syndicus halsstarrig weigert om zijn mandaat en taken correct en conform de wet uit voeren.
Een andere gelijkenis is het feit dat beide syndici over een ‘privaatrechtelijke erkenning’ als syndicus beschikken, uitgereikt door een eigenaarsvereniging. Het syndicuskantoor uit De Panne greep bij een eerste aanschrijven vanuit VZW NICM onmiddellijk dit certificaat aan om aan VZW NICM aan te tonen dat zij kwalitatief en conform de wetgeving werk leverden. Maar hoe geloofwaardig is dit certificaat eigenlijk? In één van onze volgende artikels hebben we het over de betrouwbaarheid van een dergelijke privaatrechtelijk certificering.
Zijn er dan geen ‘lastige’ personen onder de honderdduizenden mede-eigenaars? Toch wel, maar ze zijn echt wel op één hand te tellen. Het gedurende jaren systematisch grijpen door de sector naar de stelling dat het steeds om een ‘lastige’ of ’twistmede-eigenaar’ zou gaan, heeft een algemene foute perceptie gecreëerd als zouden er duizenden zijn. VZW NICM heeft met haar jarenlange ervaring een beeld over de vele klachten tegen vastgoedmakelaars-syndici en kan enkel besluiten dat dit zeker niet het geval is.
Oubollige beroepsorganisaties uit de vastgoedsector worden vandaag nog altijd geleid door personen, die ook zelf in opspraak zijn gekomen, en waarbij de gedachte nog altijd heerst dat alleen zij bepalen hoe mede-eigendommen dienen te worden beheerd. Dit kon gedurende vele jaren omdat er tegenover de sector tot nu geen actieve belangenorganisatie bestond die echt opkwam voor de mede-eigenaars.
Vandaag is het aan de mede-eigenaars zelf om te gaan mee bepalen wat zij verwachten van hun syndicus. En dus zal rekening dienen te worden gehouden met transparante en eerlijke belangenorganisaties zoals VZW NICM en VZW NEMS.
Sommige jonge, moderne en transparante beroepsorganisaties (leden die zich afscheurden van onder meer CIB-Vlaanderen) zoals VZW UVS en ASBL UFS hebben dit begrepen waardoor gemeenschappelijk overleg tussen syndici en mede-eigenaars perfect mogelijk zijn mits het respecteren van elkaars standpunten. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de goed menende syndici voornamelijk in hun midden dient te worden gezocht.
