fbpx

Wat moet ik precies aanleveren bij de verkoop van een appartement uit onze blok?

Word je eigen syndicus

Besten,
Ik ben nog maar sinds oktober 2019 syndicus van onze appartementen en word nu reeds met de overdracht van informatie i.v.m. de verkoop van één van onze appartementen gelast. Er wordt mij het gebruikelijke (overeenkomstig artikel 577-11 van het Burgerlijk Wetboek) gevraagd door de notaris, maar ik ben geen boekhouder, jurist, … en ben dus niet vertrouwd met een aantal termen. Een zoektocht op internet levert ook geen sluitende antwoorden op, de makelaar en/of notaris kunnen mij blijkbaar ook niet meer info geven. Gezien ik toch het juiste wil aanleveren, wil ik even komen horen op deze blog of ik van jullie een meer sluitend antwoord op mijn vragen kan vinden :

Hoe bereken ik het werkkapitaal ? Zit ik erin juist als ik denk dat dat het bedrag op de rekening is, verminderd met het bedrag dat ik aan sommige mede-eigenaars moet terugbetalen en vermeerderd met het bedrag dat sommige mede-eigenaars moeten bijbetalen ? En welke momentopname gebruik ik hiervoor? Onze laatste afrekening werd gemaakt op 31/08, maar er werd, in afwachting van de AV, nog niets terugbetaald aan de mede-eigenaars.

(Het bedrag van het reservekapitaal is mij gekend : Wij hebben steeds met 80% meerderheid beslist geen reservekapitaal aan te leggen. Dit is 0 dus.)

De verkoper (=overdrager?) heeft achterstallen. Ook hier : hoe en op welk moment bereken ik die ? De verkoper betaalt onregelmatig, ook provisies worden niet maandelijks betaald. Neem ik de laatst opgevraagde achterstal die ik maakte n.a.v. de afrekening op 31/08? Tel ik daar de ontbrekende maandelijkse provisies bij op? Of bereken ik opnieuw haar schuld in verhouding tot de nieuwe rekeningen die binnenkwamen ? Op welk moment top ik af ? Haar schuld kan immers op de moment van betekening bij de notaris weer anders zijn dan op het moment dat ik dit doorgaf ?

Wat valt er allemaal precies onder : de notulen van de AV’s? (uitnodiging + aanwezigheden + verslag?) en onder de periodieke afrekeningen (alle facturen en uittreksels, het overzicht van de gemaakte kosten?) ?
Geef ik deze t.e.m. 17/10/17, of alle van de 3 laatste boekjaren, of die van de laatste 3 boekjaren die beschikbaar zijn (want de AV van het voorbije boekjaar is nog niet gehouden). Geef ik ook de agenda van de AV die zal gehouden worden nadat we weer mogen bijeen komen volgens de corona-maatregelen?
In het voorbije jaar werd ook gemaild tussen mij en de mede-eigenaars over de vervanging van de parlofoon (die in de loop van het jaar de geest gaf en ondertussen voorlopig hersteld werd). Behoren deze gesprekken ook tot ‘de notulen’, wordt dit bekeken als een ‘digitale AV’ en moet ik ook deze stukken toevoegen of hier ‘een verslag van schrijven’? Uiteindelijk werd de keuze tussen 2 types parlofoons thans uitgesteld tot op de AV, maar de beslissing tot vervanging werd via mail, chat, … wel al genomen.

Moet ik een balans kunnen aanleveren en meer in het algemeen ‘welke boekhouding moet ik voeren’ ? Ik ben mede-eigenaar en onbezoldigd syndicus van een gebouw met 4 appartementen en 3 garages. Wij zijn een VME, ingeschreven bij het KBO (volgens de makelaar die het appartement verkocht was dat niet verplicht en maakte dat een verschil? Ik zou hierdoor, volgens hem, beschouwd worden als professioneel syndicus, waardoor ik ‘meer’ stukken moest kunnen aanleveren.). Onze huidige AV is nog niet gehouden, dus een eventuele balans is nog niet goedgekeurd. Ik beschik nog over die van vorig boekjaar die nog door onze AV van vorig jaar werd goedgekeurd, mag ik deze doorgeven?

De vaste datum van de eigendomsoverdracht komt meermaals voor in deze wetgeving. Wat beschouw ik als vaste datum van de eigendomsoverdracht ? In de wetgeving vind ik dat een eigendomsoverdracht vaste datum verkrijgt door registratie, overlijden van 1 van de partijen of opname van de hoofdinhoud van de onderhandse akte in een authentieke akte. Die registratie, is dat dan de compromis? Bij de notaris kon men mij niet zeggen welke datum ik als vaste datum moest beschouwen. Men kon mij wel de datum van de compromis geven. De datum van het verlijden van de akte was nog niet bekend.

Ook de terminologie ‘waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht’ valt meermaals voor in de wettekst. Het merendeel van kosten voor herstellingen en dergelijke wordt echter toch gewoon van de lopende rekening betaald en er ‘wordt dan toch niet om betaling verzocht’ ? Is dat dan het moment dat ik de bank verzocht heb om de betaling m.a.w. de betaling deed ?

Van sommige dingen werd besloten dat we de herstelling zouden doen, maar er werd nog geen offerte gevraagd, gekozen, … Sommige dingen werden zelfs jaren geleden afgesproken en tot nog toe niet uitgevoerd. Het is hierdoor moeilijk een bedrag door te geven van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.
Geef ik enkel de bedragen door waarvoor reeds expliciet een offerte gekozen werd, omdat de rest toch nog in de toekomst zal afgesproken worden in AV’s, via mail, … ? Of geef ik ook een lijst van de zaken door waarvoor ik nog geen prijs ken ?
Jaren geleden werd zo o.a. ook een prijs afgesproken met een notaris voor de aanpassing van onze statuten. Die is echter tot op heden nog niet gebeurd. Door de recentste wetswijziging weet ik zelfs niet of deze eigenlijk nog nodig is. Ik veronderstel dat ik deze kost ook vermeld onder deze rubriek?

Wat gebeurt er in geval van dringende werkzaamheden en van beslissingen (tot herstelling en evt. ook tot kapitaalinbreng) die de AV neemt na de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar voor ik de identiteit van de kopers ken (en hen kan raadplegen) ? Staat de huidige verkoper alsnog voor deze kosten in?

Welke zijn ‘kosten verbonden aan het verkrijgen van de gemeenschappelijke delen’(, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht besloten heeft, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling verzocht heeft)? Gaat dit over het verwerven van extra gemeenschappelijke delen (bv. extra grond) waartoe de AV besloten zou hebben ?

Ben ik overigens verplicht om op volgende bijkomende vragen van de notaris te antwoorden ? (ik vind dit precies niet direct terug in artikel 577-11 van het Burgerlijk Wetboek) :
– Of aan de gemeenschappelijke delen met ingang van 1 mei 2001 werken werden uitgevoerd waarvoor het opstellen van een postinterventiedossier verplicht is. En, in voorkomend geval, of de taken en verplichtingen van de mede-eigenaars inzake het gedeelte van het postinterventiedossier dat betrekking heeft op de gemeenschappelijke delen, aan de syndicus werden toevertrouwd.
– Of een aan de nieuwe wet aangepaste versie van de bestaande basisakte, het reglement van mede-eigendom en het reglement van inwendige orde reeds werd goedgekeurd door de algemene vergadering en of hiervan een wijzigingsakte werd opgemaakt (+ datum).
– Of er op de grond waarop het appartementsgebouw werd opgericht of in het appartementsgebouw, in het privatief gedeelte voorwerp van de overeenkomst of in de gemeenschappelijke bestanddelen waarin het betrokken privatief gedeelte een aandeel heeft, bij uw weten een inrichting gevestigd is of was, of een activiteit wordt of werd uitgevoerd die opgenomen is in de lijst van die door de Vlaamse Regering werd opgesteld overeenkomstig 6 van het Bodemdecreet (b.v. een stookolietank van meer dan 20.000 liter).
Ik vermoed dat ik op dit alles negatief kan antwoorden. Maar ik ben nog maar eigenaar sinds april 2008 en syndicus sinds oktober 2019. Ik weet ook niet 100% zeker wat dit alles inhoudt, dus 100% zeker ben ik niet. Vermits ik nooit 100% zeker kan zijn, antwoord ik liever niet op wat ik niet verplicht ben.

Meer algemeen wens ik ook te weten wat de gevolgen kunnen zijn als ik (niet moedwillig) en na al mijn inspanningen toch informatie zou aanleveren die later foutief blijkt te zijn. Kan ik hiervoor persoonlijk aansprakelijk gesteld worden en de kosten moeten dragen ? Dekt mijn verzekering burgerlijke aansprakelijkheid van de VME en de syndicus eventuele kosten hiervan ?

Terzijde vraag ik me ook af wat de gevolgen (kunnen) zijn van het uitstel van onze AV. Die had normaal dinsdag 20/10 moeten plaats vinden, maar zal ik nu moeten af gelasten o.w.v. de corona maatregelen. Het café waar we een zaaltje hadden, moet vanaf maandag uiteraard dicht, met meer dan 4 samenkomen mag sowieso al niet en digitaal zien de (gepensioneerde) mede-eigenaars precies niet zitten, … Bovendien lijkt het mij momenteel beter te wachten tot de kopers van het appartement kunnen mee beslissen ? Ik ben toch gewettigd om de AV o.w.v. die redenen uit te stellen ? Of laat ik dit door de AV beslissen ? (m.a.w. contacteer ik iedereen en vraag een unanieme beslissing?)

Ik excuseer mij reeds voor mijn lange lijst van vragen. Het is voor mij enorm moeilijk om alles te vatten en blijkbaar kan er bijna nergens om informatie verzocht worden.

Alvast bedankt voor jullie antwoorden !

Mvg,
Nadia

Vraag beantwoord

B.W. Art. 577-11 § 2 4 °

“ …

De notaris deelt vervolgens deze documenten door aan de verkrijger.

… “

m.a.w. de notaris wordt niet geacht tegenover u kritische op- en aanmerkingen te maken (wel tegenover zijn klant waarbij dan de enig mogelijke sanctie is: koop NIET, deze VME wordt slecht beheerd), hij speelt hier de rol van een dure, verplichte postbode.

Antwoord naar best vermogen op de vragen zonder ZELf het onderste uit de kan te willen halen.

Op zaken als bodemdecreet kan u gerust antwoorden: ik heb hierover geen informatie.

Ernstige kritische opmerkingen zult u, eventueel, krijgen van de nieuwe eigenaar na de ondertekening van de akte.

Vraag beantwoord

“…Of laat ik dit door de AV beslissen ? (m.a.w. contacteer ik iedereen en vraag een unanieme beslissing?)”

U bedoelt hier een schrifelijke vergadering in te willen richten?

Alleen het strikt volgen van de regels voor een schriftelijke vergadering:

B.W. Art. 577-6 § 11

geeft u als syndicus juridische rugdekking.

https://meulewaterbelevenissen.be/onewebmedia/DOSSIER MEDE-EIGENDOM IN DE PRAKTIJK.pdf blz. 13

Vraag beantwoord

Beste dilbecchabis,

Bedankt voor uw antwoord, dit stelt me al een beetje gerust.

Ik begrijp dat de notaris de informatie enkel doorspeelt en er verder niets mee doet ? Maar kan de eigenaar mij iets maken (buiten een paar kritische opmerkingen) ? En zo ja, dekt mijn aansprakelijkheid dit dan ? M.a.w. kan ik er zelf nadeel van ondervinden moest ik verkeerde informatie doorgeven ondanks mijn inspanningen ?

Verder lijkt één bedrag wat ik moet doorgeven mij wel belangrijk naar de notaris toe: de achterstal. Als ik het goed begrijp, zal de notaris dit proberen inhouden. Maar wat als het bedrag niet correct is (omdat het reeds veranderd is) ? Een exacte afrekening van de achterstal kan ik toch maar berekenen wanneer de nieuwe eigenaar het goed komt ‘gebruiken’? Ik zie er ook wat tegenop dat het bedrag niet zou kloppen en ik daarna een ‘bewarend’ of ‘uitvoerend beslag’ zou moeten leggen ???!

I.v.m. de algemene vergadering zou ik hem volledig willen uitstellen, tot de maatregelen ons weer toelaten fysiek te vergaderen. Immers, ik zit met 2 van de 4 mensen die gepensioneerd zijn, digitaal of zelfs schriftelijk vergaderen wordt wellicht moeilijk en tijdrovend. Ben ik hiertoe gemachtigd om deze uit te stellen ? Of ben ik verplicht hem schriftelijk te houden ?  Of kan ik hem uitstellen met toestemming van de meerderheid ?

Bovendien zou het nemen van al te grote beslissingen tot moeilijkheden kunnen leiden later i.v.m. wie moet dat betalen, de verkopers, of de koper? Als beiden niet willen betalen, zijn de problemen weer voor de syndicus. In dat opzicht lijkt het me ook beter om de vergadering uit te stellen tot de akte verleden is en we weer fysiek mogen bijeen komen.

Mvg,

Nadia

Vraag beantwoord

Hoe bereken ik het werkkapitaal ? 

Op (datum van uw brief) bedroeg het € xxx (totaal = bankrekening + kas)

De verkoper (=overdrager?) heeft achterstallen.

Wij zouden de achterstallen berekenen op de dag van het verzenden van de brief en voorbehoud maken voor nog verder oplopende schuld.

“Wat valt er allemaal precies onder : de notulen van de AV’s?

Strikt genomen alle drie, wij zouden ons beperken tot de notulen zelf.

“.. die van de laatste 3 boekjaren die beschikbaar zijn”

 

Volgens:

B.W. Art. 577-8 § 4

mag u een kasboekhouding voeren:

“mag een vereenvoudigde boekhouding … schulden van de mede-eigenaars;”

 

 

“… volgens de makelaar die het appartement verkocht was dat niet verplicht …”

Makelaar kent zijn vak niet.

“De vaste datum van de eigendomsoverdracht ….”

Ons inziens geeft u het correcte antwoord, de eigendomsoverdracht wordt gedaan bij het compromis.

Pas na het ondertekenenvan de authentieke akte is de overdracht tegenstelbaar tegenover derden.

 …na die datum om betaling heeft verzocht …”

 

Slaat volgens ons op het opvragen van specifieke provisies voor een welbepaalde taak, provisies die u normaal opvraagt ingevolge een beslissing van de AV.

“…postinterventiedossier …”

Werden er werken verricht onder leiding van een architect of door verschillende vakmensen tegelijkertijd? Uw antwoord zal waarschijnlijk neen zijn.

“… reglement van inwendige orde …”

Was er voordien een beroepssyndicus? Dan zouden wij ervan uitgaan  dat deze het nodige gedaan heeft om de VME in orde te brengen met:

B.W. Art. 577-4 § 2 (wetgeving versie 2018)

Indien niet het geval is zal uw antwoord zijn, gezien u dit niet snel regelen: WIP.

https://reglementinterneorde.be/

 

“..bodemdecreet…”

Reeds geantwoord.

 

Uitstel vergadering.

Wij leggen ons best neer bij de realiteit. Opschorting van de 1,5 m.-regel en verplichting mondkapje is zelfs voor 2021 niet plausibel.

Geen verder uitstel.

Overtuig de gepensioneerden een volmacht te geven een persoon (ook een buitenstaander kan) die zij vertrouwen.

Stel een volmachtformulier waarop zij de mogelijkheid hebben bindende steminstructies te geven.

Eerlijkheid voorop: de volmachthouder is hieraan NIET gebonden bij het stemmen in de AV, de syndicus moet zich enkel houden aan de stem zoals deze uitgebracht is in de vergadering.

Schriftelijke vergadering lijkt ons uitgesloten voor een SAV.

Lees de link.

Vraag beantwoord

Beste,

Nogmaals bedankt, uw antwoorden zijn heel bruikbaar voor mij. Ik zal ze nogmaals aandachtig nalezen.

Zo direct heb ik alvast nog enkele vraagtekens :

  • het werkkapitaal ?  Op (datum van uw brief) bedroeg het € xxx (totaal = bankrekening + kas) => We moeten met 3 eigenaars samen rond de 1000€ terugkrijgen, moet ik die daar niet van af trekken ? Uiteindelijk kan daar toch niet mee ‘gewerkt’ worden het komende jaar, gezien ik die moet terugbetalen?
  • Volgens B.W. Art. 577-8 § 4 mag u een kasboekhouding voeren: “mag een vereenvoudigde boekhouding … schulden van de mede-eigenaars;”=> Ik begrijp toch correct dat een balans niet onder vereenvoudigde boekhouding valt?
  • “…postinterventiedossier …” zo lang ik er woon, is er niets geweest, volgens de notaris moest ik in mijn akte iets kunnen terugvinden, moesten er voor mijn komst zulke werken uitgevoerd zijn. Ik zal dit natrekken.
  • “… reglement van inwendige orde …” De statuten werden niet aangepast in 2010 en niet in 2019. Er was toen inderdaad een beroepssyndicus die met de notaris een prijsafspraak gemaakt had voor al zijn blokken. Het was jammer genoeg ook één inhoud voor al zijn blokken. De inhoud leek niet meer op onze huidige basisakte, dus wij hebben die steeds geweigerd. De notaris & syndicus hebben dit daarna laten aanslepen tot aan het moment dat ik syndicus werd. Zelf heb ik dit nog niet kunnen afhandelen, dus inderdaad WIP. Bedankt voor de link.  
  • Uitstel vergadering. Ik snap uw punt, maar ik heb ook geen locatie meer. De vergadering was gepland in de zaal van een café dat uiteraard nu ook gesloten is. Ook elders mag momenteel niet met meer dan 4 personen afgesproken worden.

Mvg,

Nadia

Vraag beantwoord
Als u deze antwoorden interessant vond, laat ons dan toe om u verder te blijven informeren (het is gratis).

Uw e-mail adres:

Laat u informeren...

Ontvang gratis onze nieuwe artikels via e-mail. Uw e-mail zal enkel hiervoor gebruikt worden en niet met derden gedeeld worden.


Gegarandeerd zonder spam. Uw email adres wordt nooit met derden gedeeld. Op ons erewoord!

Het beheer zelf doen?

syndicus opleiding

Problemen in Uw Gebouw?

Laat u niet langer in het ootje nemen door uw syndicus.

Bent u Syndicus?

syndicus opleiding

  • 12345678910
close-link
close-link
Share This