25 eigendommen opgeleverd in 2016
- 6 triplexappartementen met garage (vlgs. bouwvergunning met ruime garage voor auto en fietsen)
- 6 appartementen (vlgs. bouwvergunning met fietsenstalling voor 6 fietsen voorzien voor de appartementen)
- 3 openlucht parkeerplaatsen
- 1 garage
- 2 handelspanden
- 6 kelderruimtes
In de basisakte werden verschillende zaken niet opgenomen!
Tot 2023 werden geen onregelmatigheden voor de fietsenstalling gemeld. De triplexappartementen plaatsten hun fietsen in de voorziene garage van hun woning.
Sinds 2023 één nieuwe eigenaar van triplexappartementen die de fietsenstalling claimt. De garage wil deze eigenaar benutten voor rommel in te plaatsen.
Problemen voor eigenaars appartementen:
- Geen plaats om hun fiets te stallen
- Bij verkoop appartement kan men aan de kandidaat koper geen fietsenstalling garanderen. Wat een waardevermindering voor het appartement met zich meebrengt.
2025 wissel van syndicus:
- VORIGE SYNDICUS: na zich te informeren (bij stad, juridisch, kamer der notarissen, enz.) legt deze tijdens de AV in 2023 uit dat de basisakte ondergeschikt is aan de bouwvergunning. Al de eigenaars aanwezig begrijpen het standpunt en geven unaniem hun goedkeuring om dit in het RIO te plaatsen. (slechts één eigenaar was toen afwezig, juist degene die de fietsenstalling claimt, er werd echter wel een volmacht gegeven) Mogelijk had die eigenaar bij het lezen van het verslag verzet kunnen aantekenen tot 4 maanden na de vergadering. Of daarna klacht kunnen indienen bij de vrederechter. Dit is echter niet gebeurd.
Zo werd er sinds 2023 verder samen geleefd en was er voor de eigenaars van de appartementen steeds ruimte om hun fiets te stallen.
- NIEUWE SYNDICUS: Beweert dat dit in 2023 tijdens de Av het slechts om een bespreking ging. Dus al de afspraken van toen zouden ongeldig zijn. (dus ook toelatingen om het plaatsen van rolluiken, Velux koepel, ea. ?) De syndicus is bovendien zonder enig mandaat verhaal gaan halen bij de betrokken notaris van de vergetelheden, die beweert dat hij zich niet op de bouwvergunning baseert, maar enkel op een wijziging die later werd bijgevoegd) Deze syndicus wil zich niet baseren op het verslag van de vergadering in 2023, wil zich niet baseren op het RIO en natuurlijk niet op de bouwvergunning. Dus die ene eigenaar plaatst terug de fietsen in de stalling tot grote verbazing van de eigenaars van de app. En zo is de chaos weer compleet.
Verder durft er niemand nog te reageren omdat de syndicus heeft beslist dat de tijd wordt teruggedraaid tot voor de AV 2023. Vragen en discussies zijn afgesloten en worden niet meer behandeld!
1 Antwoord
In de basisakte werden verschillende zaken niet opgenomen!
Welke zaken werden niet opgenomen in de basisakte ? Feit is dat de wet stelt :
Art. 3.84. Algemene bepaling
………………..
Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn.
Uitgangspunt is : de statuten van het gebouw = basisakte en reglement van mede eigendom zijn de wet voor die VME. (VME = alle mede eigenaars en voor hen die enige vorm van aanspraak maken , bv. huurders , bezoekers, syndicus ect….)
Dat de statuten afwijkt van de bouwvergunning ….dat kan…..en uiteindelijk, blijft de statuten van dat gebouw of groep van gebouwen overeind. Dat de basisakte ondergeschikt is aan de bouwvergunning is juridisch niet correct , integendeel. Helaas lees ik dat Al de eigenaars aanwezig begrijpen het standpunt en geven unaniem om dit in het RIO te plaatsen.
Een vrederechter vertaalt het zo :
“Een algemene vergadering betreft een soeverein orgaan. Zij wordt aangestuurd door mede-eigenaars die met kennis van zaken betrokken worden in het beslissingsproces. Zij horen zich vooraf duidelijk en voldoende te informeren over de ernst en de toedracht van gedane voorstellen en beslissingen. Zij kunnen zich bijtijds laten adviseren door een deskundige van hun keuze dan wel zich informeren bij een proffessionele syndicus die als specialist inzake het beheer van mede-eigendommen aandient.”Niemand kan een rechtmatig belang of rechten vorderen voortvloeiende uit zijn eigen onachtzaamheid of onbetamelijkheid (nemo auditur turpitudinem allegans; ex turpi causa acto non oritur).
Weet dat elkeen die een kavel aankoopt , akkoord moet gaan met de statuten , dat is wat men noemt het toetredingscontract VME. Een notaris geeft (meestal) de nodige uitleg bij de aankoop van een kavel in gedwongen mede eigendom. De vraag is of de koper(s) wel voldoende op de hoogte is van het hoe en wat men aangekocht heeft en onder welke voorwaarden !!
Cruciaal in uw verhaal is , welke bepalingen staan er in uw statuten mbt. die garages / fietsenstalling….zijn deze ALGEMEEN gemeenschappelijk of zijn deze BIJZONDER gemeenschappelijk ttz. enkel voor bepaalde mede eigenaars bv. enkel voor de appartementen ect…..een duidelijke lezing (met kennis van zaken)van de statuten is noodzakelijk. Niets vermeld ? dan is het gemeenschappelijk conform de wet art.3.84.
Verder , wat werd er beslist in 2023 ? wat is er genotuleerd….welk agendapunt en wat was het AV besluit ……? Werd het besluit vd AV (zo dit de bepalingen vd statuten wijzigt) authentiek aangepast/verandert ? De rechten en plichten moet men niet inschrijven in het RIO maar moet men inschrijven in de statuten nml. in het reglement van mede eigendom en niet in het RIO !
Verder durft er niemand nog te reageren omdat de syndicus heeft beslist dat de tijd wordt teruggedraaid tot voor de AV 2023. Vragen en discussies zijn afgesloten en worden niet meer behandeld!
Verder durft er niemand nog te reageren…..
Hallo….heeft niks met durf te maken , kom op voor uw rechten want plichten heeft men ook….en het beheer wordt bepaalt door de AV en niet door de syndicus. De syndicus is ‘aansprakelijk’ maar de VME is per slot van rekening ‘verantwoordelijk’ voor dat beheer. De syndicus voert of laat uitvoeren wat de VME / AV beslist en niet andersom !
omdat de syndicus heeft beslist dat de tijd wordt teruggedraaid tot voor de AV 2023. Vragen en discussies zijn afgesloten en worden niet meer behandeld!
Syndicus heeft in deze NIKS te beslissen , is niet gemachtigd een eigen invulling te geven van de bepalingen vd statuten. Het is de AV die beslist …..wel kan de syndicus bewarend optreden maar niet in deze , maw. elke mede eigenaar kan een agendapunt indienen maw. de AV kan wel degelijk de statuten met een gekwalificeerde meerderheid veranderen/wijzigen….wat werd er beslist in 2023 ? wat is er genotuleerd….welk agendapunt en wat was het AV besluit ……? Werd het besluit vd AV (zo dit de bepalingen vd statuten wijzigt) authentiek aangepast/verandert ? of werd er niets beslist en enkel besproken…..zoals de syndicus beweert….en dan nog….wat zijn de algemeen gemene delen , de bijzonder gemene delen….de statuten zijn wat ze zijn en tegenstelbaar aan allen ook aan/voor de syndicus.
Sinds 2023 één nieuwe eigenaar van triplexappartementen die de fietsenstalling claimt. De garage wil deze eigenaar benutten voor rommel in te plaatsen.
De nieuwe eigenaar heeft aangekocht = toetredingscontract = statuten van het gebouw. Is zijn vraag/claim gerechtvaardigd ? lees de statuten……of deze recht heeft op die fietsenstalling….
Moraal van het verhaal , zo men de statuten en de wet respecteert zijn er praktisch géén problemen , maar als men niet weet wat het mein en het dein is , geeft dat problemen…..
