Beste,
Onze residentie is een afgesloten domein met 5 blokken
De residentie wordt beheerd door een hoofdvereniging en 2 deelverenigingen
Deelvereniging 1 (aparte VME) bestaat uit 3 blokken met ’teveel’ ondergrondse parkeerplaatsen die niet verkocht raken. Garage is toegankelijk voor de 3 blokken
Deelvereniging 2 (aparte VME) bestaat uit 2 blokken met ’te weinig’ ondergrondse parkeerplaatsen. Garage is toegankelijk voor de 2 blokken
De hoofdvereniging heeft in de statuten bepaald dat de ondergrondse parkeerplaatsen enkel verkocht mogen worden aan de bewoners van de deelvereniging waartoe de ondergrondse parkeerplaatsen behoren en dat ze niet verkocht mogen worden aan buitenstaanders.
De bouwheer heeft inmiddels toch een parkeerplaats van deelvereniging 1 verkocht aan een bewoner van deelvereniging 2 en heeft zich hiervoor geïnformeerd bij zijn notaris (lees:opsteller van de statuten van de hoofdvereniging) die verwezen heeft naar het volgende vonnis:
https://rechtenkrant.be/verbod-op-verkoop-van-parkeerplaats-aan-buitenstaanders-is-ongeldig/
Natuurlijk zijn de bewoners van deelvereniging 1 niet tevreden met deze gang van zaken.
Ten eerste omdat in de hoofdakte duidelijk staat dat dit niet mag
Ten tweede omdat bewoners van VME 2 opeens toegang krijgen tot VME 1 en dit het veiligheidsgevoel in gedrang brengt
Ten derde omdat dan ondanks het afgesloten domein de parkeerplaatsen ook zomaar gekocht kunnen worden door Jan met pet die eender waar woont en zo toegang krijgt tot de ‘afgesloten’ veilige residentie. Bij dit laatste argument stelt de bouwheer dat hij belooft dit niet te doen en enkel te verkopen à bewoners van VME 2.
Er werd aan de notaris meegedeeld dat hij zijn akte niet correct heeft opgesteld en dat deze dan moet aangepast worden. Dat zou hij dan op kosten van de VME kunnen doen maar niet op zijn eigen kosten.
Onze vraag is: kan de bouwheer op basis hiervan toch verkopen zonder dat de hoofdakte wordt aangepast?
Wat moet er ondernomen worden als een notaris een akte opstelt die door alle partijen (notaris/bouwheer) getekend wordt en die dan opeens wettelijk niet correct blijkt en de kopers daardoor slachtoffer worden.
De kopers hebben vooral de veiligheid als prioritair beschouwd bij de aankoop van een appartement binnen deze residentie.
5 Antwoord
aanvullend aan mijn eerste antwoord :
Onze vraag is: kan de bouwheer op basis hiervan toch verkopen zonder dat de hoofdakte wordt aangepast?
Ja de bouwheer en niet alleen deze , kan verkopen MAAR deze is/was ook nog steeds mede eigenaar en lid van die VME , zo wie zo lid van de hoofdvereniging en afhankelijk waar deze nog kavels heeft lid van die VME deelvereniging , en dient de statuten te respecteren….helaas doet deze dat niet en doet contractbreuk….= toetredingscontract mede eigendom = bepalingen statuten , basisakte en reglement van mede-eigendom zijn WET voor die VME mede-eigenaars , behoudens indien de statutaire bepalingen niet overeenkomen met de overeenstemmende wetsbepalingen wat hier in deze casus (garages) NIET het geval is….
MAAR / EN
- ook de notaris ‘opsteller vd statuten’ laat een steek vallen “De bouwheer heeft inmiddels toch een parkeerplaats van deelvereniging 1 verkocht aan een bewoner van deelvereniging 2 en heeft zich hiervoor geïnformeerd bij zijn notaris (lees:opsteller van de statuten van de hoofdvereniging)…deze kan de verkoop niet formalisering middels een authentieke akte en had al dan niet een opschortende voorwaarde moeten voorzien dat de basisakte moet worden gewijzigd in die zin dat het toegelaten is de ondergrondse parkeerplaatsen te verkopen maw. bouwheer en notaris gaan beiden in de fout.
- Wijzigen van de statuten kan enkel middels een AV beslissing of via de rechtelijke macht.
- dus…..agendapunt….beslissing/besluit AV of en de koper kan via de rechter…..al dan niet aanpassing statuten !
- zolang de statuten niet zijn aangepast kan een notaris de verkoop niet formaliseren middels een authentieke akte….hoewel het gebeurt….
Tip : agendapunt indienen EN aanvullende bepalingen voorzien in het RIO mbt. verkoop ondergrondse parkeerplaatsen duidelijk beargumenteert ,” kan een beperkte of zelfs algemene clausule van onvervreemdbaarheid geldig zijn onder de dubbele voorwaarde dat ze in de tijd beperkt is én verantwoord door een rechtmatig belang. Dit wordt bevestigd door de
meeste hedendaagse auteurs en constante rechtspraak.” maw. sluitend juridisch advies inwinnen is noodzakelijk ! (het RIO kan en mag bijkomende voorwaarden opleggen als en ter aanvulling van het notarieel reglement van mede eigendom . statuten blijven ongewijzigd)
