Beste,
Onze residentie is een afgesloten domein met 5 blokken
De residentie wordt beheerd door een hoofdvereniging en 2 deelverenigingen
Deelvereniging 1 (aparte VME) bestaat uit 3 blokken met ’teveel’ ondergrondse parkeerplaatsen die niet verkocht raken. Garage is toegankelijk voor de 3 blokken
Deelvereniging 2 (aparte VME) bestaat uit 2 blokken met ’te weinig’ ondergrondse parkeerplaatsen. Garage is toegankelijk voor de 2 blokken
De hoofdvereniging heeft in de statuten bepaald dat de ondergrondse parkeerplaatsen enkel verkocht mogen worden aan de bewoners van de deelvereniging waartoe de ondergrondse parkeerplaatsen behoren en dat ze niet verkocht mogen worden aan buitenstaanders.
De bouwheer heeft inmiddels toch een parkeerplaats van deelvereniging 1 verkocht aan een bewoner van deelvereniging 2 en heeft zich hiervoor geïnformeerd bij zijn notaris (lees:opsteller van de statuten van de hoofdvereniging) die verwezen heeft naar het volgende vonnis:
https://rechtenkrant.be/verbod-op-verkoop-van-parkeerplaats-aan-buitenstaanders-is-ongeldig/
Natuurlijk zijn de bewoners van deelvereniging 1 niet tevreden met deze gang van zaken.
Ten eerste omdat in de hoofdakte duidelijk staat dat dit niet mag
Ten tweede omdat bewoners van VME 2 opeens toegang krijgen tot VME 1 en dit het veiligheidsgevoel in gedrang brengt
Ten derde omdat dan ondanks het afgesloten domein de parkeerplaatsen ook zomaar gekocht kunnen worden door Jan met pet die eender waar woont en zo toegang krijgt tot de ‘afgesloten’ veilige residentie. Bij dit laatste argument stelt de bouwheer dat hij belooft dit niet te doen en enkel te verkopen à bewoners van VME 2.
Er werd aan de notaris meegedeeld dat hij zijn akte niet correct heeft opgesteld en dat deze dan moet aangepast worden. Dat zou hij dan op kosten van de VME kunnen doen maar niet op zijn eigen kosten.
Onze vraag is: kan de bouwheer op basis hiervan toch verkopen zonder dat de hoofdakte wordt aangepast?
Wat moet er ondernomen worden als een notaris een akte opstelt die door alle partijen (notaris/bouwheer) getekend wordt en die dan opeens wettelijk niet correct blijkt en de kopers daardoor slachtoffer worden.
De kopers hebben vooral de veiligheid als prioritair beschouwd bij de aankoop van een appartement binnen deze residentie.
5 Antwoord
f) Conclusie https://backoffice.biblio.ugent.be
26. Hoewel principieel moeilijk te verenigen met het beginsel van de vrije over
draagbaarheid van goederen, kan een beperkte of zelfs algemene clausule van
onvervreemdbaarheid geldig zijn onder de dubbele voorwaarde dat ze in de tijd
beperkt is én verantwoord door een rechtmatig belang. Dit wordt bevestigd door de
meeste hedendaagse auteurs en constante rechtspraak.
De twee cumulatieve voorwaarden worden door de feitenrechter in concreto beoordeeld. In het geannoteerde vonnis oordeelde de rechtbank van eerste aanleg van Gent dat de belangen van de verweerders – in de concrete omstandigheden – onvoldoende waren om de bestre
den onmogelijkheid tot vrije overdraagbaarheid te verantwoorden.
De nagestreefde
doelstellingen, het vermijden van praktische en organisatorische problemen binnen
de appartementsmede-eigendom door de toename van het aantal mede-eigenaars,
zijn nochtans legitiem. Hierboven werd onderzocht of deze doelstellingen op an
dere manieren worden kunnen gerealiseerd.
27. Het is in de eerste plaats aan de opsteller van de basisakte om al bij de splitsing
van het gebouw met deze problematiek rekening houden.
Als het de bedoeling
is om het aantal mede-eigenaars zo beperkt mogelijk te houden, dan kan men de
garages en parkeerplaatsen die verbonden zijn aan een studio of kantoorruimte in
de basisakte beter als een aanhorigheid omschrijven dan als een zelfstandige pri
vatieve kavel.
De rechtspraak en rechtsleer bevestigen uitdrukkelijk de geldigheid
van clausules van voortdurende onvervreemdbaarheid wanneer die betrekking heb
ben op aanhorigheden van een privatieve kavel. Worden de garages of autostaan
plaatsen toch als privatieve kavels omschreven, dan kan er eventueel een voor
keur- of voorkooprecht in het reglement van mede-eigendom worden opgenomen
waardoor een te koop gestelde parkeerplaatsen bij voorrang door één of meerdere
mede-eigenaars van het appartementsgebouw kan worden aangekocht.
Het derde
alternatief is de oprichting van deelverenigingen voor het parkeer- en voor het
woongedeelte. Wanneer de beslissingen over het beheer van de particulier gemeen
schappelijke delen enkel worden genomen door de mede-eigenaars die daar belang
bij hebben, zal de besluitvorming vaak eficiënter verlopen. De kostprijs van (de
oprichting van) deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid ligt evenwel hoog,
zodat deze oplossing toch met de nodige voorzichtigheid moet worden benaderd.
(122) Voor zover de wet dit al zou toelaten, want ook hierover bestaat discussie: Vred. Anderlecht
18 april 2012, T.App. 2012, al. 3, 53); C. Willemot, “Actuele ontwikkelingen inzake appar
tementsrecht. Overzicht van rechtspraak sinds 1 september 2010” in Rechtskroniek voor het
notariaat – Deel 23, die Keure, 2013, 26-27, nr. 50.
(123) P.-Y. erneux, “Les organisations juridiques relatives aux parkings privés détenus en pleine
propriété”, JurimPratique 2015, al. 1, 34, nr. 10.
this jurisquare copy is licenced to Bibliotheek Universiteit Gent – on campus
d0c101a507e5f74401080ea6c2df02f1
886 – 2015
