Beste,
Onze residentie is een afgesloten domein met 5 blokken
De residentie wordt beheerd door een hoofdvereniging en 2 deelverenigingen
Deelvereniging 1 (aparte VME) bestaat uit 3 blokken met ’teveel’ ondergrondse parkeerplaatsen die niet verkocht raken. Garage is toegankelijk voor de 3 blokken
Deelvereniging 2 (aparte VME) bestaat uit 2 blokken met ’te weinig’ ondergrondse parkeerplaatsen. Garage is toegankelijk voor de 2 blokken
De hoofdvereniging heeft in de statuten bepaald dat de ondergrondse parkeerplaatsen enkel verkocht mogen worden aan de bewoners van de deelvereniging waartoe de ondergrondse parkeerplaatsen behoren en dat ze niet verkocht mogen worden aan buitenstaanders.
De bouwheer heeft inmiddels toch een parkeerplaats van deelvereniging 1 verkocht aan een bewoner van deelvereniging 2 en heeft zich hiervoor geïnformeerd bij zijn notaris (lees:opsteller van de statuten van de hoofdvereniging) die verwezen heeft naar het volgende vonnis:
https://rechtenkrant.be/verbod-op-verkoop-van-parkeerplaats-aan-buitenstaanders-is-ongeldig/
Natuurlijk zijn de bewoners van deelvereniging 1 niet tevreden met deze gang van zaken.
Ten eerste omdat in de hoofdakte duidelijk staat dat dit niet mag
Ten tweede omdat bewoners van VME 2 opeens toegang krijgen tot VME 1 en dit het veiligheidsgevoel in gedrang brengt
Ten derde omdat dan ondanks het afgesloten domein de parkeerplaatsen ook zomaar gekocht kunnen worden door Jan met pet die eender waar woont en zo toegang krijgt tot de ‘afgesloten’ veilige residentie. Bij dit laatste argument stelt de bouwheer dat hij belooft dit niet te doen en enkel te verkopen à bewoners van VME 2.
Er werd aan de notaris meegedeeld dat hij zijn akte niet correct heeft opgesteld en dat deze dan moet aangepast worden. Dat zou hij dan op kosten van de VME kunnen doen maar niet op zijn eigen kosten.
Onze vraag is: kan de bouwheer op basis hiervan toch verkopen zonder dat de hoofdakte wordt aangepast?
Wat moet er ondernomen worden als een notaris een akte opstelt die door alle partijen (notaris/bouwheer) getekend wordt en die dan opeens wettelijk niet correct blijkt en de kopers daardoor slachtoffer worden.
De kopers hebben vooral de veiligheid als prioritair beschouwd bij de aankoop van een appartement binnen deze residentie.
5 Antwoord
https://blog.smartsyndic.be/qa/rechtmatige-eigenaar-van-een-garage/
Versta u maar al te goed maar……..
Een “goede” advocaat kan procederen en de bepalingen in de statuten aanhalen om toch te bekomen dat de ‘garages’ enkel verkocht mogen worden aan…..bepalingen zoals ze voorkomt in uw statuten.
Het oud BW was zeer duidelijk en het eigendomsrecht was vroeger ABSOLUUT.
Het nieuw BW is gematigder en het eigendomsrecht is niet meer zo absoluut want men zegt nu :
Het eigendomsrecht verleent aan de eigenaar rechtstreeks het recht om het voorwerp ervan te gebruiken, hiervan het genot te hebben en erover te beschikken. De eigenaar heeft de volheid van bevoegdheden, behoudens de beperkingen die door wetten, verordeningen of door de rechten van derden worden opgelegd.” (Art. 3.50 BW)
Wel mijn mening is de volgende dat de privatieve garages……beperkt zijn tot verkoop omdat de statuten van het gebouw bepalingen omvat die verkoop aan Jan met de pet verbiedt maw. de VME (derden) legt dergelijke beperking op aan derden (verkoper – koper) = verordeningen of door de rechten van derden worden opgelegd.
Maar begin er maar aan , kosten baten analyse , procederen ect…..
Er werd aan de notaris meegedeeld dat hij zijn akte niet correct heeft opgesteld en dat deze dan moet aangepast worden. Dat zou hij dan op kosten van de VME kunnen doen maar niet op zijn eigen kosten.
Statuten zijn volgens mij correct opgesteld en vergeet niet….de wet mede eigendom welke dwingend van toepassing is zegt :
Art. 3.100. Dwingend recht
De bepalingen van dit hoofdstuk zijn van dwingend recht.
De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen of bepalingen uit het reglement van interne orde worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.
Onze vraag is: kan de bouwheer op basis hiervan toch verkopen zonder dat de hoofdakte wordt aangepast?
Ja de bouwheer en niet alleen deze , kan verkopen MAAR deze is/was ook nog steeds mede eigenaar en lid van die VME , zo wie zo lid van de hoofdvereniging en afhankelijk waar deze nog kavels heeft lid van die VME deelvereniging , en dient de statuten te respecteren….helaas doet deze dat niet en doet contractbreuk….= toetredingscontract mede eigendom = bepalingen statuten , basisakte en reglement van mede-eigendom zijn WET voor die VME mede-eigenaars , behoudens indien de statutaire bepalingen niet overeenkomen met de overeenstemmende wetsbepalingen wat hier in deze casus (garages) NIET het geval is….
Wat moet er ondernomen worden als een notaris een akte opstelt die door alle partijen (notaris/bouwheer) getekend wordt en die dan opeens wettelijk niet correct blijkt en de kopers daardoor slachtoffer worden.
De statuten zijn wettelijk/conform en in orde…..elk vonnis (garage verkoop) moet gelezen worden in de juiste context , wat de verwerende of tegenpartij niet vraagt of beargumenteerd geeft elke rechter een bepaalde vrijheid/blijheid om te oordelen/vonnissen…
De kopers hebben vooral de veiligheid als prioritair beschouwd bij de aankoop van een appartement binnen deze residentie.
Inderdaad uw argumentatie welk ik zeker volg is belangrijk vandaar :
- bouwheer , mede eigenaar respecteert de statuten niet = contractbreuk
- advocaat en procederen , wel met de JUISTE argumentatie/vordering = eigendomsrecht kan beknot worden ook …. door de rechten van derden worden opgelegd = statutaire/conventionele bepalingen….
Graag later uw evaluatie …..
Globaal webpictogram
ugent.be
https://backoffice.biblio.ugent.be › download