Geachte,
Het appartementsgebouw ( ex Amelinckx – 40 appartementen) waar ik de functie van voorzitter uitoefen van de Raad Van Mede-eigendom samen met 2 medewerkers heeft te kampen met een aantal belangrijke technische tekortkomingen (renovatie liften, instabiliteit gevel als gevolg van werken aan een aangrenzend pand, betonrot, technische problemen, brandveiligheid etc), een aantal belangrijke juridische en financiële problemen ( faillissement eigenaars, achterstallen…). We voeren tevens een globaal meer jaren renoveringsprogramma uit voor het gebouw.
Als voorzitter neem ik, binnen het mandaat dat mij is gegeven op de AV een aantal taken op mij, zijnde bestekken opvragen en vergelijken voor diverse werken, bestellingen plaatsen, aanstellen studiebureaus en architecten. Verder nog de praktische zaken zoals afregenen contact met nutsbedrijven, huurders en eigenaars, toezicht op onderhoudswerkzaamheden, afregelen verwarminginstallatie.
Deze werken zijn ofwel al beslist voor uitvoering op de AV of worden op een volgende AV voorgelegd ter goedkeuring en verder uitvoering of vallen binnen het budget waarvoor de RVME zelf het nodige kan doen (dringende interventies) die nadien geraporteerd worden op de AV.
Het probleem is dat onze syndicus geen tijd heeft om deze werken te beheren, laat staan zelfs binnen een correcte termijn de facturen aan de uitvoerders te betalen, onafgezien van het feit dat er voldoende financiële middelen zijn. Zijn administratie is ook een puinhoop en 9 maand na feiten heeft hij geen afrekening van de gemeenschappelijke kosten, met alle gevolgen voor in-en uitgaande huurders, verkopen bij notaris e.a. Excuses genoeg. Hij heeft ook onvoldoende kennis om een gebouw technisch te beheren.
Gemakkelijk gezegd : Verander van syndicus. Om diverse redenen is dit nu niet direct aan de orde omdat we pas 2 geleden veranderd zijn en uit een debacle komen. We willen eerst zelf de zaak onder controle krijgen en dan iemand aanstellen of in eigen beheer verder werken.
De vraag is echter:
Wat zijn de risico’s en gevaren in de huidige situatie : wie is verantwoordelijk voor wat als er iets misgaat bij bvb een ongeval, juridische of technische problemen in het gebouw?
In hoeverre zijn de voorzitter en de leden van de RVME juridisch verantwoordelijk : persoonlijk, deelbaar of ondeelbaar, ten aanzien van de syndicus, ten aanzien van andere med-eigenaars en ten aanzien van derden voor alle mogelijk problemen met het gebouw, of als gevolg van hun daden ?
In hoeverre mate zijn de andere mede-eigenaars verantwoordelijk voor fouten van de RVME
Er is momenteel geen verzekering die de risico’s ven handelen van de RVME indekt. Trouwens bestaat dat n is dat nuttig ?
1 Antwoord
Beste Malinwa,
Dat is een hele boterham wat je daar beschrijft. De primaire taak van de raad van mede-eigendom is om de syndicus te controleren en dus niet om zijn of haar taken in haar plaats te doen. De wetgeving zegt wel ook het volgende toe:
“Behoudens de bij wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden kan de raad van mede-eigendom ongeacht welke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar.”
Dit betekent dat de raad van mede-eigendom naast de controle-opdracht van de syndicus ook andere opdrachten mag krijgen. Deze opdrachten dienen echter met 3/4 meerderheid goedgekeurd geweest te zijn op de AV. Daar bovenop mogen ze geen afbreuk doen aan de wettelijke bevoegdheden van de syndicus. Dat laatste is volgens mij waar het schoentje wringt (ik had begrepen uit uw tekst dat de opdrachten door de AV gestemd en goedgekeurd waren). Het schoentje wringt omdat u duidelijk een aantal zaken opnoemt die de wettelijke bevoegdheid van de syndicus zijn. Hierbij denk ik onder meer aan:
– beslissingen AV uit te voeren en laten uitvoeren
– alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen (cfr. dringende interventies)
Mbt uw aansprakelijkheid, zijn er mogelijkheden om een verzekering af te sluiten. Waar je echter zeer goed voor zal moeten opletten is wat die verzekeringen juist verzekeren. Gezien de opdrachten die u uitvoert niet allemaal behoren tot de raad van mede-eigendom.
De wetgeving zegt echter ook:
“De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden.”
Uw syndicus zou echter kunnen argumenteren dat hij deze bevoegdheden aan u overgedragen heeft en u dus de aansprakelijkheid moet dragen (als er iets verkeerd loopt).
Als er iets verkeerd loopt zou ik niet graag in uw schoenen staan omdat er een juridisch steekspel zou kunnen plaatsvinden en het dus niet zeker is hoe een rechter zou oordelen.
Ik zou toch overwegen om op zoek te gaan naar externe hulp in deze gezien de technische zaken die u opnoemt toch ook niet van de minste zijn. Indien u dat wil kan ik u wel in contact brengen met zo iemand. Als u daarin geïnteresseerd bent, stuur me dan aub een aparte email dan zal ik u trachten in contact te brengen.
Groetjes,
Jessie
