Beste,
BASISAKTE stipuleert: in privatieve en uitsluitende eigendom; terrassen.
REGLEMENT VAN MEDE-EIGENDOM stipuleert: elke private eigendom zal omvatten de samenstellende bestanddelen van het lokaal nl. de vloer of vloerbekleding….. met balkons en leuningen.
HUISHOUDELIJK REGLEMENT bepaalt: … de ballustrade zijn gemeenschappelijk en zal bij schade de V.M.E de kosten hiervan dragen.
Probleemstelling:
De terrassen dienen vervangen te worden gezien slijtage. Ik zou stellen terrastegels ten laste van de eigenaar. Waterdichtingslaag ten laste van de V.M.E. Maar wat met de ballustrades en afscheidingspanelen tussen de terrassen.
Door een eigenaar die een koer heeft waarvan de tegels ook moeten vervangen worden maar geen ballustrade heeft en afscheidingspaneel geeft de volgende opmerking :
-bij interpretatie van de basisakte, reglement van mede-eigendom en huishoudelijk reglement voor wie zijn de kosten van ballustrade en scheidingswanden ? Voor de eigenaar of V.M.E.
Is er hier sprake van tegenstrijdigheid , en zo ja welke bepaling primeert ?
Alvast bedankt voor uw reactie.
2 Answers
Het gaat hier om drie teksten waarvan de eerste twee geregistreerd zijn en de laatste (huishoudelijk reglement, die de Algemene Vergadering naar goeddunken op elke wijze kan wijzigen), de laagste voorrang heeft. Meestal wordt de basisakte verder gedetailleerd in het reglement van mede-eigendom. In mijn geval heeft zich ook een ‘balustrade-probleem’ voorgedaan, onder de vorm van loskomen van glasplaten. Het huishoudelijk reglement negerend, die het alleen maar heeft of bloempotten al dan niet over de balustrades mogen gehangen worden, was het besluit dat de balustrades weliswaar gemeenschappelijk bezit zijn (om het algemeen uitzicht te vrijwaren), maar anderzijds deel uitmaken van een ‘privatief genotsrecht’ zodat de kosten voor onderhoud en herstelling ten laste van de aparte eigenaars vallen. En dus mocht iedere eigenaar zijn eigen glaswerk laten herstellen, wat zonder gemor aanvaard werd.
Het reglement van mede-eigendom zegt echter verder dat de terrassen onder een gemeenschappelijke herstelling vallen ingeval van gedeeltelijke of partiële vernietiging van het gebouw, zodat men, ruim denkend, eerder zou neigen om een volledige herstelling wegens algemene veroudering in deze categorie onder te brengen. Dan zijn de balustrades immers slechts een onderdeel van de ‘algemene bouw’ die ontegensprekelijk gemeenschappelijk is. Dit illustreert dat onvoldoende beschreven basisaktes en reglementen van mede-eigendom geen uitkomst kunnen bieden, zeker indien ze het begrip van ‘particulier genotsrecht’ niet kennen
