Beste,
Ons gebouw telt drie kavels met drie mede-eigenaars. De andere twee mede-eigenaars hadden de externe syndicus ontslagen zonder in diens opvolging te voorzien.
Vermits de vme stuurloos was, heeft de vrederechter op mijn vraag een nieuwe, externe syndicus aangesteld. Er is dus wel een nieuwe syndicus, maar nog geen beheersovereenkomst. Ik veronderstel dat er een BAV moet samenkomen met als enige agendapunt ‘ondertekening beheersovereenkomst met syndicus X’. Drie vragen daarbij:
1. Wie organiseert de BAV en wie verstuurt de uitnodigingen? Kan/mag/moet de nieuwe syndicus dat al doen?
2. In de praktijk zal ik de enige mede-eigenaar zijn die namens de vme de beheersovereenkomst wil ondertekenen. Is één handtekening wettelijk voldoende om de vme te binden?
3. Wie maakt de notulen van deze BAV op? Kan/mag/moet de nieuwe syndicus dat al doen?
Dank bij voorbaat.
8 Antwoord
B.W. Art. 577-5 § 2
Het bijeenroepen van een (B)AV is een taak van de syndicus.
Stel hem voor een vergadering te houden met als agendapunt : ”aanduiden van mandaathouder(s) voor de ondertekening van een beheersovereenkomst met syndicus x.”
Dit geeft meer soepelheid indien door onvoldoende aanwezigheden een tweede vergadering zou noodzakelijk zijn.
Uiteraard moet de nieuwe syndicus zijn wettelijke taken (notulen) vervullen.
Eigenlijk is uw nieuwe syndicus best geplaatst om u advies te geven.
Beste,
U bedoelt waarschijnlijk artikel 577-6, §2?
Ik heb ondertussen wat meer proberen lezen over dit onderwerp, en er zijn blijkbaar twee strekkingen.
Enerzijds zijn er mensen die zeggen dat – als de vrederechter een syndicus heeft aangesteld – er geen beheersovereenkomst moet ondertekend worden omdat de band tussen syndicus en vme tot stand komt door een beslissing van de vrederechter.
Anderzijds zijn er mensen die vinden dat – zelfs al heeft de vrederechter een syndicus aangesteld – er toch nog een beheersovereenkomst moet opgesteld worden, omdat artikel 577-8, §1, tweede lid, zegt dat er een beheersovereenkomst moet zijn. Hier is dan sprake van de vervulling van een gecumuleerde voorwaarde.
Welke mening is te volgen?
Dank bij voorbaat.
Dank voor de correctie.
Wij zouden verwijzen naar een mening, weliswaar geuit in een gans andere context :
”Ik ben geneigd om de wet strikt toe te passen,……………”
Hou er echter rekening mee dat u een overeenkomst zal voorgelegd worden die het karakter van een toetredingscontract heeft.
Beste,
De link werkte niet, maar via de trefwoorden lukte het wel.
Zelf ben ik ook geneigd om de wet zo strikt mogelijk te volgen, en dus een contract te tekenen. Maar zoals in de initiële vraag gezegd, zal ik de enige van de drie mede-eigenaren zijn die de overeenkomst wil ondertekenen.
Inderdaad, het wordt een toetredingscontract. Het standaardcontract van de door mij in het verzoekschrift voorgestelde syndicus is samen met het verzoekschrift door mijn advocaat voorgelegd aan de vrederechter, die de door ons voorgestelde syndicus met onmiddellijke ingang heeft aangesteld voor een termijn van twee jaar. Als de rechter op die basis de syndicus aanstelt, kan ik begrijpen dat advocaat en syndicus van mening zijn dat er geen overeenkomst meer ondertekend moet worden, en dat de voorwaarden uit het standaardcontract van de syndicus gelden.
Tijdens de aankomende BAV zou de syndicus dan “zijn mandaat opnemen”. Op die manier is er ook een contract, weliswaar niet schriftelijk, zoals artikel 577-8, §1, tweede lid, vereist.
Wat vindt u van bovenstaande redenering?
Als het op de aankomende BAV toch tot een ondertekening van een contract komt, welke is dan de in te vullen begindatum? De datum waarop de vrederechter de uitspraak gedaan heeft (vermits de aanstelling “met onmiddellijke ingang” gebeurde)? Of de datum van de BAV waarop de syndicus zijn mandaat zal opnemen?
Alweer dank bij voorbaat.
Vraag : heeft de vrederechter een vonnis uitgesproken dat betekend werd (al dan niet via deurwaarder) aan alle partijen ?
Zo dit het geval was zijn ze volledig ingelicht over de inhoud van het contract.
Advocaat en vooral syndicus zullen wel op de hoogte zijn van de gewoonten in deze gevallen, (of er al dan niet een contract opgemaakt en getekend wordt), de syndicus vooral via zijn beroepsvereniging.
(Vermits de verplichting tot schriftelijke overeenkomst pas ingevoerd werd met de wet van 2010 is het weinig waarschijnlijk dat er reeds duidelijke jurisprudentie bestaat terzake (en deze is voor ons toch niet toegankelijk)).
Interessant wordt wat in de dagorde staat betreffende het contract :
- niets
- ondertekenen syndicuscontract : de aanwezigen worden geacht te tekenen : wat indien afwezige of weigering
- aanduiden mandataris : wat indien 2 tegenstemmers
Begindatum = datum vonnis
