Er is reeds een 5 tal jaar een waterinfiltratieprobleem in een privatieve garage van dhr X in ons gebouw aan zee. Er werd hem 2 jaar geleden op AV als oplossing een gootbak op maat voorgesteld op kosten van de VME daar reeds meerdere onderzoeken en destructieve onderzoeken door architecten en reparaties aan het garagecomplex (onder villa appartement) geen oplossing boden. Deze werd uitgevoerd en sindsdien was er geen druppel water meer in zijn garage te bespeuren. Nu was er AV 15/02 dewelke niet kon doorgaan door te weinig quotiteiten aanwezig. Zo volgde er een AV op 13/03, de dag waarop de corona lockdown van kracht zou worden om middernacht. Om die reden waren er op die AV ook een groot deel mensen die anders wel naar zee zouden komen, niet op de vergadering aanwezig. Op de agenda stond er een punt : “11. Oplossing en bespreking waterinfiltratie garage – stand van zaken -de heer X (ik heb de naam vervangen door een X)”
Bij het krijgen van het verslag van de AV staat er in het PV letterlijk: ” 11. Oplossing en bespreking waterinfiltratie garage — stand van zaken
Er werd door architect D.C opnieuw een destructief onderzoek uitgevoerd ter hoogte van de scheidsmuur oost en de aanzet van de helling naar de ondergrondse garage.De aansluiting tussen de verdichting onder de bevloering met de omliggende muren en met de verharding van de helling is hier nier correct uitgevoerd waarbij er onder de verdichting vrij grote vochtigheidswaarden opgemeten worden. Het is duidelijk dat er water onder de verdichtingen ter hoogte van deze aansluitingen terecht komt.
De manier van opbouw noch de Staat van de verdichtingsmembranen over de volledige oppervlakte is op heden niet gekend. Er kan nog een bijkomende onderzoek naar de aansluitingen van de verdichting plat dak garage en de gevels van de residentie B uitgevoerd worden om zekerheid te hebben
dat deze aansluitingen wel correct zijn uitgevoerd. De kans is echter groot dat er op andere plaatsen 00k nog gebreken aanwezig zijn, zoals o.a. de aansluiting van de verharding van de helling met de opgaande muurdelen.
De architect acht dergelijke dure onderzoeken niet nuttig. Het feit dat de gedeeltelijke renovatie niet volstond om de infiltraties te stuiten toont aan dat een volledige en grondige aanpak wenselijk is. Na overleg beslist de algemene vergadering om hier 00k voor architect B aan te stellen en hem te verzoeken offertes op te vragen voor het volledig opnieuw verdichten van de garage en
00k na te gaan waar het water op de -2 is vandaan komt … grondwater?
De heer X vraagt de algemene vergadering om een kostenvergoeding te krijgen voor het onbruikbaar zijn van de garage gedurende de voorbije jaren. Na stemming beslist de algemene vergadering om per slot van rekeningn € 6.800 ( 4x € 1.700/jaar 2017-2020) uit te betalen aan mede-eigenaar X. Dit kan geenszins als
precedent worden gezien.”
Na ontvangen van PV AV heb ik onderstaande mail naar de syndicus gestuurd maar heb nog geen antwoord ontvangen:
“Beste Syndicus,
Hierbij mijn vraag aan SMARTSYNDIC:
Kon er met tekst van het agendapunt 11 rechtsgeldig gestemd worden over wat hierboven in het vet (schadevergoeding aan eigenaar X) staat ? Zoniet, wat zijn de gevolgen en wat staat er mij te doen ?
Met vriendelijke groeten,
C N
3 Antwoord
2° Gronden (art. 577-9 § 2, lid 1)
aa) Onregelmatige beslissing
Dit is het geval bij niet-naleving van de wet of de statuten, zowel wat betreft materiële voorwaarden (bv. geen bevoegdheid AV, niet de vereiste meerderheid) als de formele voorwaarden (bv. wijze van bijeenroeping AV).
Wat vormfouten betreft is de rechtspraak geneigd om de beslissing slechts te vernietigen indien de eiser belang heeft bij de miskende vorm, d.i. indien de niet-naleving enige invloed heeft gehad op de beslissing.
bb) bedrieglijke beslissing
Dit betreft een toepassing van fraus omnia corrumpit. De beslissing die door bedrieglijke kunstgrepen tot stand gekomen is kan op die grond vernietigd worden.
cc) onrechtmatige beslissing
– Misbruik van recht
De Franse tekst spreekt van “abusive”. Onder meer hieruit blijkt dat onrechtmatig ook onrechtmatig omvat in dezelfde zin als in de uitdrukking “onrechtmatige bedingen” (clauses abusives, unfair terms). Het is een wettelijke bekrachtiging van de rechtspraak en rechtsleer in analoge domeinen, zoals bv. inzake onrechtmatige beslissingen van de organen van vennootschappen110. Zie ook het gebruik van dezelfde term in de verbruikersbeschermingswetgeving (“onrechtmatige bedingen” in de WHP).
Het gaat hier om een toepassing van de beperkende werking van de goede trouw. De wetgever bekrachtigt wel ook de ruime uitleg die door sommigen inzake beperkende werking wordt voorgestaan, namelijk dat de rechter niet alleen de beslissing kan vernietigen, maar ze ook kan wijzigen. Dit wordt in andere domeinen
109 Cass. 18 februari 2010, C.08.0591.N, http://jure.juridat.just.fgov.be/pdfapp/download_blob?idpdf=N20100218-8. 110 zie daarover bv. J. RONSE, Nietigheid van besluiten van organen van de naamloze vennootschap, Preadvies 1966; -, “Marginale toetsing in het privaatrecht”, TPR 1977 (overeenkomstenrecht bv.) niet aanvaard door de rechtspraak van het Hof van cassatie.
Maatstaf : de algemene maatstaf inzake rechtsmisbruik of beperkende werking van de goede trouw, nl. kennelijke overschrijding van de grenzen van de normale uitoefening van die (beslissings)bevoegdheid. M.a.w., de rechter mag niet beslissen alsof hij zelf de bevoegdheid van de AV heeft en op grond daarvan de beslissing terzijde stellen; hij moet zien of de AV de grenzen van een redelijke (rechtmatige) uitoefening van die beslissingsbevoegdheid (niet) te buiten is gegaan111. Is hij eenmaal tot dat besluit gekomen, dan kan hij wel in zekere mate zijn eigen beslissing in de plaats stellen van die van het orgaan.
Hiermee gaat ook samen dat een mede-eigenaar aan de rechter in beginsel geen beslissing kan vragen dan nadat de algemene vergadering geweigerd heeft de gevraagde beslissing te nemen. Zie daarvoor art. 577-9 §§ 3, 4 en 7.
Een beslissing is met name onrechtmatig wanneer ze een ongerechtvaardigde ongelijke behandeling inhoudt112.
– Miskenning subjectief recht
“Onrechtmatig” kan echter ruimer zijn dan enkel rechtsmisbruik. Ook wanneer de beslissing eenvoudigweg een inbreuk is op een subjectief recht, kan ze aangevochten worden – bv. een inbreuk op het privatief eigendomsrecht van een mede-eigenaar113. Men kan dit ook als een bevoegdheidsoverschrijding zien.
3° Termijn (art. 577-9 § 2, lid 2)
Deze eis moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond114.
