Beste,
Er is een discussie punt bij de eigenaars over de invulling van de terrassen.
In de statuten staat dat in privatieve en uitsluitende eigendom zijn oa. living met terras , de woonruimtes op de verdieping samen met hun terras en borstwering. Er staat nergens in vermeld dat de betonconstructie en waterdichting gemeenschappelijk zijn.
Nu op de laatste AV is een verduidelijking geweest hieromtrent dat volgens de basisakte de terrassen en borstwering privatief is en rond de betonconstructie en waterdichting niets vermeld is , echter in de praktijk is dit steeds een gemeenschappelijke kost. Ter interpretatie als volgt : Betonconstructie en waterdichting = gemeenschappelijk – terrasbetegeling en borstwering = privatie.
De AV is unaniem akkoord met de verduidelijking.
Graag jullie mening hieromtrent,
Groeten
Wat primeert nu: de uitleg in de statuten of de verduidelijking van de AV, naar afrekening van kosten aan de roofing van de terrassen?
2 Antwoord
Wij zouden ons antwoord willen beginnen met een klaaglitanie over het gebrek aan ernst en vakkennis bij de opsteller van de basisakte; routinematig heeft hij het onderscheid privé/gemeenschappelijk terrassen slechts te kopiëren uit talrijke voorbeeldteksten.
B.W. Art. 577-10 § 1
”Iedere bepaling ……en iedere beslissing van de Algemene Vergadering………tegengesteld………tegenstelbaar zijn.”
samen verder onder 2 ° (tweede alinea) :
”Die kennisgeving hoeft niet te …… stemrecht hebben.”
geeft u juridische zekerheid, onder voorbehoud van een correcte formulering van de beslissing, tegenover de huidige mede-eigenaars.
Om deze beslissing tegenstelbaar te maken tegenover derden o. a. latere kandidaat-kopers zou u deze beslissing notarieel (hypothecaire inschrijving) moeten laten vastleggen.
Zorg er voor dat deze beslissing opgenomen is in de notulen van de AV en :
B.W. Art. 577-10 § 3
”het register van de beslissingen van de AV”.
Stel u de vraag of u de notariële kosten niet ten koste kan leggen van de opsteller b.v. desnoods via zijn tuchtorganisme.
Maak wel een kosten/batenanalyse bij juridische stappen.
Geachte
Jammer dat dit onduidelijk is …
- in de regel worden gebouwgedeelten die deel uitmaken van het gebouwgeraamte als gemeenschappelijk beschouwd, en de “uitrusting” van de balkons als privatief… Dit lijkt uit de context hier zelfs niet duidelijk …
- In de wet is voorzien dat bij onduidelijkheid, uitgegaan wordt van gemeenschappelijkheid van de delen. Evenwel is het de vraag of hier gezien de wijze van redactie in de statuten wel sprake is van onduidelijkheid. De hele terrassen wordt privatief toegewezen, zo lijkt het … en wat is dan een terras .. .?
- Best dat u de verduidelijking inderdaad laat formaliseren in de statuten; dat vereist dan wel een voldoende gekwalificeerde meerderheid…
Astrid CLABOTS
CLABOTS Advocaten
