Beste
Binnen de schoot van de Raad Van mede-eigendom zijn enkele leden offertes aan het opvragen van andere syndici. Het betreft een agendapunt op de RVME samen met de ontwerpen offertes/overeenkomsten tussen VME-nieuwe syndicus. Enkele leden van de RVME wil de keuze van een nieuwe syndicus voorstellen op de eerstvolgende AV. Echter, er is nergens op een AV beslist dat zij hiervoor zijn gemandateerd geweest. Op een AV werd nooit gesteld dat de RVME een nieuwe syndicus moet zoeken in naam van de VME (want ze treden op in naam van de VME); Kan dat zo maar?
6 Antwoord
Elke mede-eigenaar mag op zoek gaan naar een andere syndicus en offertes vragen ect…
MAAR het is uiteindelijk de AV die beslist en niet de RvM of de syndicus of een mede-eigenaar , wel de VME via AV neemt beslissingen en dit is de wettelijke exclusieve bevoegdheid voorbehouden aan de AV.
De RvM heeft geen enkele autonome beslissingsbevoegdheid.
Ook kan de AV de RvM niet mandateren om in hun plaats beslissingen te nemen of om te handelen in plaats van de syndicus.
Uiteraard kan en is wenselijk dat de RvM , voorbereidend/verkennend werk doet voor de VME ect….maar beslissen ipv. de VME is Not Done.
Contract syndicus :
De syndicus zal in het uitvoeren van zijn taak de statuten van het gebouw , alsook de wet op de mede-eigendom respecteren en volgen…….
ect……
“Het betreft een agendapunt op de RVME samen met…”
Warrige formulering.
Waarschijnlijk wordt hier bedoeld dat binnen de RvME overeengekomen is tijdig een reeks agendapunten in te dienen die de benoeming van een andere syndicus mogelijk maken conform:
B.W. Art. 577-6 § 4 (wetgeving versie 2018)
“ … dan wel de raad van mede-eigendom … de syndicus de punten mededelen…”
De aangezochte kandidaat-syndici zullen meestal naar een duidelijk mandaat vragen.
Wij staan dan ook skeptisch betreffende het resultaat van de demarches door geïsoleerde leden van de RvME.
beste lebragard,
Dankjewel voor je reactie. Maar mag ik nog iets uitgebreider/duidelijker zijn?
Op de laatste AV hebben we de huidige RVME leden gekozen zoals dat normaal gezien gebeurt. We hebben die leden gekozen met het idee dat ze zouden toezien of de syndicus de beslissingen genomen op de AV uitvoert zoals het hoort.
We hebben -dacht ik- die leden niet gekozen om binnen de RVME een nieuwe syndicus te zoeken. Lees: ze doen dat niet individueel als eigenaar, ze doen dat namens hun mandaat als lid van RVME. Die offertes van andere syndici worden besproken op de vergaderingen van de RVME met de doelstelling een andere syndicus voor te stellen op de eerstvolgende AV. En dat lijkt me een demarche, toch?
Het betreft slechts enkele leden van de RVME die hier actief mee bezig zijn, andere leden melden dat dit niet de taak is de van RVME.
Lees: ze doen dat niet individueel als eigenaar, ze doen dat namens hun mandaat als lid van RVME.
Indien de RvM geen mandaat gekregen heeft van de AV om een andere syndicus te zoeken met bijhorende offertes , gaan ze hun bevoegdheid te buiten.
Raad van Mede-eigendom.
Wanneer is zo’n raad verplicht en wat zijn dan zijn taken?
Verplicht? In appartementsgebouwen of groepen van gebouwen die minstens 20 kavels tellen (met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen) moet een raad van mede-eigendom opgericht worden. In kleinere gebouwen, mag de algemene vergadering zelf beslissen of zij dat al dan niet doet. Alleen mede-eigenaars kunnen lid zijn van die raad, wie een eigenaar (met een volmacht) vertegenwoordigt op de algemene vergadering niet. De wet zegt niet hoeveel leden er in de raad moeten zitten. In de praktijk zijn er vaak drie leden. Als het reglement van mede-eigendom het aantal leden niet bepaalt, dan kan de algemene vergadering daarover beslissen. De verkiezingen gebeuren bij gewone meerderheid. Als er slechts één kandidaat is, dan is die automatisch verkozen en is de raad geldig samengesteld (vred. Aarlen, 20.05.2014) .
Taak. De raad houdt toezicht op het beheer door de syndicus. Daartoe heeft de raad inzage in alle documenten die betrekking hebben op het beheer van de mede-eigendom. De raad mag van die documenten ook kopies nemen. Daarnaast kan de algemene vergadering (binnen bepaalde grenzen) ook specifieke opdrachten geven aan de raad. Deze opdracht mag geen betrekking hebben op de bij wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden. De algemene vergadering moet met een 3/4-meerderheid beslissen over het toekennen van een extra opdracht of delegatie aan de raad. De delegatie geldt voor maximaal één jaar. De algemene vergadering kan daarna wel tot een nieuwe delegatie beslissen. Zo kan de raad bv. de bevoegdheid krijgen om offertes voor uit te voeren werken op te vragen bij verschillende leveranciers of om het contract met de syndicus te sluiten. De krijtlijnen van het contract, bv. het ereloon, moeten dan wel vastgelegd worden door de algemene vergadering. De raad kan bv. ook de opdracht krijgen om samen met de syndicus notariële akten te ondertekenen namens de vereniging van mede-eigenaars.
Beperkingen. Krijgt u als lid van de raad zo’n specifieke opdracht, ga dan zeker uw boekje niet te buiten. Beperk u dus tot de grenzen van uw opdracht. Zo mag u bv. niet beslissen om het budget van werken te verhogen of om goedkeuring te geven voor meerwerken. Als de raad beslist over de keuze van de aannemers, de verlichting en de kleur van de verf voor de renovatie van de inkomhal, dan is die beslissing ongeldig (Brussel, 25.11.2011) .
Aansprakelijkheid. Zeker in een groot gebouw kan er heel wat tijd kruipen in het lidmaatschap van de raad van mede-eigendom. Meestal wordt u daarvoor ook niet vergoed. Het reglement van mede-eigendom kan van dat principe afwijken, maar dat gebeurt in de praktijk zelden. Als lid van de raad van mede-eigendom kunt u daarenboven aansprakelijk gesteld worden voor de uitoefening van uw opdracht. Dit kan bv. gebeuren als u een specifieke opdracht te buiten gaat, als u uw controle-opdracht niet naar behoren uitgevoerd heeft, … Wie uw aansprakelijkheid wil inroepen, moet wel niet enkel uw fout kunnen aantonen. Hij moet ook kunnen bewijzen schade te hebben geleden door die fout. Hij zal dus moeten kunnen aantonen dat hij zonder de beweerde fout de schade niet ondergaan zou hebben. Het is dan ook belangrijk om op elke algemene vergadering van mede-eigenaars kwijting te vragen voor de uitoefening van uw opdracht. Op die manier kunnen de VME en de andere eigenaars u tenminste nadien in principe niet meer aansprakelijk stellen voor uw handelingen van het voorbije jaar.
De raad van mede-eigendom ziet toe op het beheer door de syndicus. Deze kan van de algemene vergadering ook specifieke opdrachten krijgen, bv. het opvolgen van bepaalde werken. Ga daarbij uw boekje niet te buiten. Beslissingen nemen, bv. over meerwerken, blijft de uitsluitende bevoegdheid van de algemene vergadering. Eigenaars die menen schade te lijden door een fout bij de uitvoering van uw opdracht kunnen uw aansprakelijkheid inroepen. Vraag daarom elk jaar kwijting en vraag ook dat de vereniging van mede-eigenaars uw aansprakelijkheid verzekert en de premie betaalt.
extra opdracht aan de RvM = volstrekte meerderheid + 1
Inderdaad sluit ook aan bij mijn commentaar. lebragard