Beste,
Graag uw advies waar ik recht op heb.
Op de algemene jaarlijkse syndic vergadering van 26/10/2024 heb ik in varia volgende vraag gesteld die opgenomen is in het verslag. Letterlijk opgenomen als volgt:
Punt 9. Varia: niet op voorhand als agendapunt aangebracht dus kan er nu niet over beslist worden
Gilbert Heyde vraagt of het vervangen van zijn raam in de slaapkamer kan bekostigd worden door de VME. Het raam kan niet meer open en zou een scheur vertonen
Ramen behoren inderdaad tot de gemeenschappelijk delen zie basisakte artikel 3:
“3.Eerste, tweede,derde, vierde, vijfde zesde of zevende verdieping”
Gemeenschappelijke delen
De buirtenmuren,ramen inbegrepen…”
Maar volgens de basisakte, zie artikel 29, moet dit eerst gestemd worden door de VME en moet de offerte aanvaard worden.
Andere mede eigenaars vragen of ze alsnog, de in het verleden gedane vervanging van ramen, kan terugvorderen van de VME. Spijtig genoeg kan dit niet: werken aan de gemeenschappelijke delen moeten eerst als agendapunt op de Algemene Vergadering besproken worden en daarna gestemd worden. Dit is logisch aangezien de VME de kosten van de gemeenschappelijke delen betaald na goedkeuring op een Algemene Vergadering. Bij stemming moet minstens 75% akkoord zijn, of zes van de acht appartementen.
Op 15 februari 2025 is er een bijzondere vergadering voor de VME. Per mail wordt mij op 5 januari het volgende meegedeeld:
“Wat betreft vervanging van raam achterste slaapkamer aangevraagd door het zesde verdiep, (fout vijfde verdiep) zijn we te rade gegaan bij andere collegae syndici.
Alhoewel een raam behoort tot de gemeenschappelijke delen, kan een individuele vervanging niet door de gemeenschap gedragen worden.
Enkel als verschillende eigenaars omwille van gevaar voor de constructie van het volledige appartementsgebouw de ramen dienen te vervangen, dan kan dit gestemd worden op de Algemene Vergadering.
Ik geef een voorbeeld: als iemand besluit zijn appartement te verbeteren om de EPC-waarde van zijn appartement te verhogen, door een raam met driedubbel glas te plaatsen, dan is dit niet in het belang van de gemeenschap, maar enkel in het belang van de eigenaar van dit individuele appartement en kan dit niet gedragen worden door de vereniging van mede-eigenaars (VME).
Er is ook nog het volgende argument: wat met andere eigenaars die reeds op eigen kosten een raam vervangen hebben in het verleden?
We gaan dit onderwerp bespreken en stemmen, op de volgende bijzondere vergadering van zaterdag 15 februari in Taverne Riviera op de zeedijk.”
Mijn vraag: kan ik eisen dat de VME de kosten draag voor het vervangen van het raam en wat als er schade optreedt aan de gemeenschap en het ongemak. Er is hier geen sprake van verbetering EPC-waarde. Ik heb ondertussen een offerte gevraagd voor het vervangen van het raam die ik voorleg op de bijzondere vergadering of moet ik deze op voorhand aan de syndicus bezorgen.
Dank voor uw advies
Gilbert Heyde
Eigenaar 5e verdiep residentie Horizon zeedijk 183 Middelkerke
Tel 0476628445
1 Antwoord
Mr Heyde , u geeft aan :
Beste,
Graag uw advies waar ik recht op heb.
U heeft daar helemaal geen “recht” op….komt opdringerig en arrogant over …toch geef ik u ‘vrijblijvend’ een gepast advies .
- bespreek op de bijzondere algemene vergadering “raam slaapkamer vervangen” , laat de AV daarover een besluit nemen. Goedkeuring van de werken ‘raam vervangen’ vereist een 2/3 meerderheid en niet zoals u aangeeft 75%
- leg vooraf een dubbel vd offerte ter inzage neer op het kantoor van de syndicus
- indien de AV zou tegenstemmen moet u beroep doen op een vrederechter en dit binnen de 4 maand na het AV besluit. (4 maand is een vervaltermijn !)
noot :
……zijn we te rade gegaan bij andere collegae syndici.
Alhoewel een raam behoort tot de gemeenschappelijke delen, kan een individuele vervanging niet door de gemeenschap gedragen worden.
Enkel als verschillende eigenaars omwille van gevaar voor de constructie van het volledige appartementsgebouw de ramen dienen te vervangen, dan kan dit gestemd worden op de Algemene Vergadering.
Dat is het standpunt van de syndicus maar is daarom niet het juiste . Ook een individuele herstelling of vervanging van een raam is een gemeenschappelijke zaak , de ramen zijn immers gemeenschappelijk . (oudere statuten ? niet gecoördineerd)
en
Er is ook nog het volgende argument: wat met andere eigenaars die reeds op eigen kosten een raam vervangen hebben in het verleden?
Ja , van een professionele syndicus toch specialist inzake beheer , had men mogen/kunnen verwachten dat deze de statuten zou toepassen en een juist advies zou aanreiken aan die eigenaars die op eigen kosten een raam vervangen hebben en omgekeerd die eigenaars hadden beter moeten weten…. conform de statuten , gemeenschappelijke zaak.
Men kan geen rechten putten als men zelf onzorgvuldig en onvoorzichtig handelt…
