In het Reglement Mede-eigendom (basisakte) staat het volgende: Art. 11. 1.:” Wanneer werken aan private kavels de stevigheid van gemeenschappelijke zaken in het gedrang kunnen brengen, moet de eigenaar de syndicus hiervan inlichten, met voorlegging van de plannen van de voorgenomen werken. De syndicus wint het advies in van de architect van het gebouw, of van een ander door hem aan te duiden architect, brengt, indien dit advies negatief is, de zaak voor de Algemene Vergadering. Het advies van de architect moet de eigenaar worden meegedeeld binnen de twee weken na zijn bericht aan de syndicus; is het advies negatief dan wordt de uitvoering van de werken geschorst tot de Algemene Vergadering een beslissing heeft genomen; is geen advies binnen gemelde termijn van twee weken meegedeeld, dan mag de eigenaar op zijn kosten en risico’s, tot uitvoering van de werken overgaan.
Vraag 1: kan het plaatsen van een zonnescherm (waarvoor alleen vermeld wordt dat deze moeten voldoen aan de voorwaarden van “eenvormigheid” die nergens, ook niet in het RIO, nader omschreven worden) beschouwd worden als een “werk aan een private kavel”?
Vraag 2: Er werden bij aankoop, in overleg met de bouwheer/promotor, zonneschermen geplaatst aan de terrassen van de dakappartementen. Kan dat dan als precedent ingeroepen worden om eveneens tot plaatsing te kunnen overgaan?
Vraag 3: Uit het PV van de vorige AV:Eigenaar XXX vraagt toestemming voor de plaatsing van een zonwering. Dit betekent een wijziging van het uitzicht waarvoor beslissing van de AV nodig is. De AV gaat hier niet mee akkoord omwille van de uniformiteit (die nergens omschreven wordt). De logica ontgaat mij ! Bovendien goedgekeurd met volstrekte meerderheid. Klopt dat?
Dank voor uw antwoord
1 Antwoord
In het Reglement Mede-eigendom (basisakte) staat het volgende: Art. 11. 1.:” Wanneer werken aan private kavels de stevigheid van gemeenschappelijke zaken in het gedrang kunnen brengen,……….
Vraag 1: kan het plaatsen van een zonnescherm (waarvoor alleen vermeld wordt dat deze moeten voldoen aan de voorwaarden van “eenvormigheid” die nergens, ook niet in het RIO, nader omschreven worden) beschouwd worden als een “werk aan een private kavel”?
- eenvormigheid = de VME / AV zal moeten bepalen wat deze zal inhouden , bv. zonnescherm , afmeting , kleur ect….
- werken AAN een privatieve kavel en wanneer die werken , de stevigheid vd gemeenschappelijke zaken in het gedrang kunnen brengen…dan moet de eigenaar de syndicus….ect…zonneschermen geplaatst volgens de regel der kunst brengen mijn inziens de stevigheid van het gebouw niet in gevaar.
Vraag 2: Er werden bij aankoop, in overleg met de bouwheer/promotor, zonneschermen geplaatst aan de terrassen van de dakappartementen. Kan dat dan als precedent ingeroepen worden om eveneens tot plaatsing te kunnen overgaan?
- Er werden bij aankoop, in overleg met de bouwheer/promotor……vanaf het moment dat er 1 kavel verkocht is , is het de VME/AV die daarover beslist en niet de bouwheer… Wat vermeldt de statuten mbt. de zonneschermen ? Is het een ‘persoonlijk recht’ zoniet is het een zakelijk recht, erfdienstbaarheid , de gevel is immers ook een gemeenschappelijk deel !
- deze zonneschermen kan de ‘leidraad’ zijn om de ‘uniformiteit’ te bepalen zodat men geen lappendekeneffect krijgt
Vraag 3: Uit het PV van de vorige AV:Eigenaar XXX vraagt toestemming voor de plaatsing van een zonwering. Dit betekent een wijziging van het uitzicht waarvoor beslissing van de AV nodig is. De AV gaat hier niet mee akkoord omwille van de uniformiteit (die nergens omschreven wordt). De logica ontgaat mij ! Bovendien goedgekeurd met volstrekte meerderheid. Klopt dat?
- gebruik en genot + werken aan de gemene delen , moet met een AV beslissing met een 2/3 gekwalificeerde meerderheid en niet met volstrekte meerderheid = Art. 3.88.Algemene vergadering: besluitvorming §1 1° a) en b) = persoonlijk recht = opnemen in het reglement van mede-eigendom.
- en/of een AV beslissing met een 4/5 meerderheid = art. 3.88 §1 2° e) = wijziging van de zakelijk gebruiksrechten ten voordele van één mede-eigenaar = erfdienstbaarheid = opnemen in de basisakte.
Algemeen moet men het volgende in acht nemen , sinds de wetswijziging van 2018 is het zo dat wanneer de statuten een mede-eigenaar een disproportioneel recht toekennen op een gemeenschappelijk deel (oa. de gevel) , deze afwijking vermoed wordt een ‘erfdienstbaarheid’ te zijn, TENZIJ uitdrukkelijk anders is bepaalt in de statuten , dit kan u lezen in art.3.85 §1 1° maw. een ‘erfdienstbaarheid’ is een zakelijk recht tenzij de statuten bepalen dat het expliciet over een persoonlijk recht gaat……
Wanneer de statuten niets vermelden over de zonneschermen geplaatst aan de terrassen van de dakappartementen zal de VME / AV zich moeten beraden/bevragen naar het wat en hoe…..’erfdienstbaarheid’ versus ‘persoonlijk recht’ !!?? en de statuten aanpassen. Vraag u ook even af wat igv. stormschade aan het dak en aan de zonneschermen , horen deze bij het gebouw of zijn deze privatief ? ect….weet dat de VME / AV voorwaarden kan opleggen bij het toekennen van een erfdienstbaarheid of een persoonlijk recht……
wet mede eigendom = https://www.biv.be/media/1461/download?inline=1
FLIL , uw ‘appreciatie’ wordt zeer op prijs gesteld , meestal en ‘helaas’ laat een vraagsteller na om dit te doen en/of een update te geven……
Dankuwel voor deze degelijke en uitgebreide toelichting