Vraag 1:
Een van de eigenaars in de residentie is erin geslaagd zonder toestemming twee van zijn drie ramen aan de voorgevel van het gebouw in een afwijkende kleur te schilderen van die van de rest van het gebouw. Het gebouw bevindt zich langs een drukke weg. Het resultaat van de schilderwerken is duidelijk zichtbaar. De basisakte stipuleert duidelijk dat dit niet mag zonder uitdrukkelijke toestemming van de AV. D.w.z. dat er momenteel 1 raam in de oorspronkelijke kleur te zien is op de straat (veel verf hangt er niet meer aan) en dat twee andere ramen een andere kleur hebben.
De andere eigenaars hebben hiertegen via de syndicus geprotesteerd. De boosdoener heeft beloofd voor de zomer zijn ramen te zullen herschilderen. Vermits hij altijd veel belooft, maar weinig tot niets doet, geloof ik niet dat de werken uitgevoerd zullen worden. Kunnen de andere eigenaars een schilder aanstellen en de ramen op zijn kosten laten herschilderen? In het RIO staat ook vermeld dat de ramen aan de voorgevel om de twee jaar geschilderd moeten worden. De voorgevel is zuidgericht en regelmatig onderhoud is noodzakelijk. Deze maatregel werd vorig jaar toegevoegd o.a. omdat bewuste eigenaar niets onderneemt om zijn eigendom te onderhouden. Tegen de man loopt er al een rechtszaak (schade). Wij kunnen toch niet iedere keer naar de rechtbank lopen?
Syndicus beweert dat zij niet meer kunnen doen dan brieven schrijven in dit geval.
Vraag 2:
Een andere eigenaar is bezig met de renovatie van zijn appartement op de eerste verdieping. Aan de achterkant bevindt zich een uitbouw waaronder een garage ligt. De uitbouw werd/wordt gebruikt als terras door de eigenaars van de eerste verdieping. Recent werden er eveneens herstellingswerken uitgevoerd, omdat er sprake was van waterinsijpeling in de garage. In de onderliggende garage werden aan het plafond eveneens verbeteringswerken uitgevoerd. Het probleem lijkt nu opgelost.
De eigenaar wil echter schutten plaatsen rond zijn uitbouw/terras zodat de bewoners in omliggende gebouwen geen inkijk hebben in de slaapkamer (of het terras). Mag hij dat doen?
Volgens mij is de inkijk eerder beperkt. Schutten plaatsen die voldoende stevig zijn, betekent gaten boren in de uitbouw/terras en/of de muur die eromheen staat. Mag dat?
Vroeger zat er een lichtkoepel in de uitbouw (voor lichtinval in de garage). Die koepel werd verwijderd, het gat werd dichtgemaakt om de eigenaars van de eerste verdieping een grotere koer te geven. Ik woonde hier toen nog niet, maar ik vermoed dat het probleem met de waterinsijpeling rond die tijd ontstaan is.
3 Antwoord
Algemeen moet men stellen dat de AV- beslissingen en de statuten van het gebouw en RIO , “wet” is voor die VME.
vraag 1 :
overtredingen van de statuten dienen besproken en behandeld te worden via een agendapunt consensus AV. Desnoods start men een procedure bij de vrederechter.
syndicus kan in deze niet meer doen dan brieven schrijven……de AV moet beslissen laat men het toe of niet….kan via verzoening bij vrederechter en/of dagvaarding
vraag 2 :
AV beslist
De uitbouw werd/wordt gebruikt als terras door de eigenaars van de eerste verdieping
Wat staat er in de statuten mbt. deze uitbouw ? Is dit wel een terras ?
Zo niet en men gebruikt dit toch als terras dient de AV daar toestemming voor te geven en tevens dient men dan de statuten aan te passen. (4/5 stemming = bestemmingswijziging en statuten aanpassen)…..
Om de 2 jaar herschilderen … Hoelang geldt de garantie op schilderwerken ?
Indien de ramen gemeenschappelijke delen zijn en zo de statuten bepalen of AV beslissing dat de ramen om de twee jaar geschilderd worden, so be it.
Garantie op de schilderwerken is in overleg met diegene die de werken uitvoert.
