Beste,
Op de laatste algemene vergadering van onze VME werd ik verkozen als commissaris van de rekeningen. Ik heb toen ten aanzien van onze syndicus meteen de opmerking gemaakt dat ik niet kan akkoord gaan met de wijze waarop de boekhouding wordt gevoerd en de resultatenrekening op de AV wordt gepresenteerd.
Mijn grootste bezwaar betreft het feit dat in de boekhouding kosten en opbrengsten gecompenseerd worden en bijgevolg niet afzonderlijk terug te vinden zijn in de resultatenrekening. De opvragingen voor werk- en reservekapitaal, maar ook de opbrengsten bijvoorbeeld uit de plaatsing van gsm-masten, worden niet in de rekeningen van klasse 7 geboekt, maar als een negatieve kost op de rekeningen van klasse 6.
Naar mijn mening is deze werkwijze in strijd met de nieuwe wet op de mede-eigendom (dd. 2 juni 2010) en het koninklijk besluit (dd. 12 juli 2012) dat de boekhoudkundige verplichtingen en het minimum genormaliseerd rekeningstelsel vastlegt voor een vereniging van mede-eigenaars. Ter info: onze VME telt meer dan twintig kavels en de syndicus is bijgevolg verplicht een dubbele boekhouding te voeren.
Vermelde wetgeving bepaalt onder meer zeer duidelijk dat de ontvangen voorschotten alsook andere opbrengsten van de VME (intresten) in opbrengsten moeten worden geboekt onder de 7-rekeningen. Voor wat de ontvangen voorschotten betreft moet daarbij een onderscheid worden gemaakt tussen de voorschotten ontvangen voor een het reservekapitaal en deze ontvangen voor het werkkapitaal.
Onze syndicus heeft me als antwoord gegeven dat het softwarepakket dat hij hanteert voor de boekhouding (Softwarepakket Syndesk) niet toelaat om opbrengsten in te boeken op 7-rekeningen, opbrengsten kunnen enkel als een negatieve kost in de 6-rekeningen worden geboekt. Dat werd me intussen ook door de verspreider van Syndesk bevestigd. Ik citeert uit hun antwoord “Deze beperking is bewust voorzien zodat alle opbrengsten steeds meegenomen en verrekend worden in de afrekening. Aangezien een VME geen winst mag maken.”
Ik wens echter geen vrede te nemen met dit antwoord, want het leidt tot een groot gebrek aan transparantie in de resultatenrekening. En ook: waartoe dient dan nog de wetgeving? Volgens mij moet de software en de syndicus zich conformeren aan de wetgeving en niet omgekeerd.
Mijn vraag is nu: volgt u mijn redenering en kan ik mijn stelling verder hard maken ten aanzien van de syndicus? Of zie ik bepaalde zaken over het hoofd?
Alvast bedankt voor een antwoord!
Vriendelijke groeten,
Piet Verstraete
3 Antwoord
https://nl.wikipedia.org/wiki/Sisyphos
U begint aan een sysifusarbeid.
http://www.cnc-cbn.be/files/bulletin/filename/CBN_Bulletin_63_N.pdf
”6. Compensatie tussen tegoeden en schulden, tussen rechten en verplichtingen en tussen kosten en opbrengsten is verboden.” (p. 6)
”F. DE REKENINGEN VAN DE KLASSE 7
- 20. De van de mede-eigenaars ontvangen voorschotten alsook de opbrengsten van de verenigingen van mede-eigenaars, zoals financiële opbrengsten (interesten op geldbeleggingen), worden opgenomen onder de 7-rekeningen.” (p. 9)
Ten overvloede is op pagina 10 en volgende een uitgewerkt voorbeeld opgenomen.
http://www.cnc-cbn.be/texts/advices
Het CBN is een adviesorgaan en zal bijgevolg niet ingaan op een individuele vraag of klacht.
Creatie van ”orde”s
In een voorbije eeuw heeft de wetgever gemeend de belangen van de burger, nu heet zoiets consument, te moeten beschermen en is hij voor bepaalde beroepen overgegaan tot het instellen van ”orde”s.
Bedoeling was dat zij zouden zorgen voor de belangenbehartiging van de burger door het zelfreinigend vermogen binnen hun beroepsgroep.
De meer aandachtige lezer heeft ondertussen vernomen dat de belangstelling van deze ”ordes” zou verschoven zijn naar een andere finaliteit : bescherming beroepsgroep, incasso lidgeld, vastleggen en handhaven van tarieven en tariefafspraken, ondoorzuchtige tuchtrechtspraak, geheimhouding, etc.
https://www.ordomedic.be/nl/nationale-raad/over-de-nationale-raad/
”De Nationale Raad heeft tot taak :
……
- op eigen advies of ……..gemotiveerd advies geven……”
Dat een orde niet verplicht is te reageren op een individele vraag kunnen wij eigenlijk ook als normaal beschouwen.
Het B.I.V. kunt u best omschrijven als de ”orde van vastgoedmakelaars en syndici”.
Kwatongen zullen beweren dat het behept is met alle nadelen van de andere ordes.
U moogt dan ook weinig heil verwachten indien u uw vraag stelt aan het B.I.V., alhoewel wij graag zouden zien dat voor uw vraag een uitzondering zou gemaakt worden.
http://www.biv.be/tuchtrechtspraak/tuchtrechtspraak-tuchtbeslissingen-van-de-kamers
Wijzer geworden uit zijn ervaring heeft de wetgever wel voor het B.I.V. de verplichting opgelegd de tuchtvonnissen te publiceren.
Niets weerhoudt u de principiële vraag te stellen aan het B.I.V.
Bij gebrek aan antwoord binnen een redelijke termijn zal enkel de harde weg overblijven.
Deze zou er dan in kunnen bestaan dat u uw ME’s overtuigt de volgende jaarrekening niet goed te keuren, geen kwijting aan syndicus, Cvr, RvME te geven en een individuele klacht neer te leggen :
http://www.biv.be/tuchtrechtspraak/klacht-indienen-tegen-een-erkend-vastgoedmakelaar
Ook :
Door het C.I.B. werd destijds een :
”Barema van de vastgoedmakelaars, vastgoedbeheerders, expert-adviseurs in onroerende waarden” (index 12/93)
gepubliceerd.
tijdslijn !
Het is slechts door een omweg via Europa en veroordeling van de ”orde van architecten” :
http://europa.eu/rapid/press-release_IP-04-800_nl.htm
dat nu geldt :
