Beste, wij hebben een driejarig contract met syndicus. Jammer genoeg zijn er problemen en zouden wij het contract liefst zo snel mogelijk willen beeindigen.
Nu heb ik vernomen dat er in het contract een exacte einddatum vermeld moet staan.
In ons contract staat de vermelding “contract voor een duur van drie jaar tot en met de algemene vergadering van 2024.
Nu ben ik op zoek naar de wettekst waarin dit vermeld staat
Kunt u mij hierbij helpen?
Alvast bedankt
Met vriendelijke groeten
Stanny Bruyninckx
10 Answers
tot en MET de AV van 2024.
Art. 3.89. Syndicus (577-8)
1. Wanneer de syndicus niet in het reglement van interne orde aangesteld werd, wordt hij benoemd door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere mede-eigenaar of van iedere belanghebbende derde.
De bepalingen die de verhouding regelen tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars en de daaraan gekoppelde vergoeding, staan in een schriftelijke overeenkomst. Die overeenkomst omvat met name de lijst van de forfaitaire prestaties en de lijst van de aanvullende prestaties en de daaraan verbonden vergoedingen. Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot vergoeding behoudens beslissing van de algemene vergadering.
Indien hij is aangesteld in het reglement van interne orde, neemt zijn mandaat van rechtswege een einde bij de eerste algemene vergadering.
Het mandaat van de syndicus mag niet langer zijn dan drie jaar, maar kan worden hernieuwd door een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering. Het feit dat het mandaat van de syndicus niet wordt vernieuwd, geeft op zich geen aanleiding tot een vergoeding.
Onder voorbehoud van een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering, kan hij geen verbintenissen aangaan voor een termijn die de duur van zijn mandaat te boven gaat.
wet mede eigendom = https://www.biv.be/media/1461/download?inline
ter info: cfr. ondernemingsdatabank
MEDE-EIGENDOM – SYNDICUS
Welke prestaties mag syndicus aanrekenen boven het forfait?
U kunt als syndicus in bepaalde gevallen extra prestaties die u moet leveren aanrekenen aan de vereniging van mede-eigenaars boven op het afgesproken tarief. Wat is er daarbij dan van belang en wat zei de Uitvoerende Kamer van het BIV daar voorheen over?
Afgesproken in het syndicuscontract. Bij de aanstelling van de syndicus zal de vereniging van mede-eigenaars (VME) een schriftelijke syndicusovereenkomst moeten ondertekenen voor een maximale duurtijd van drie jaar. Ook de vergoeding van de syndicus moet expliciet in die overeenkomst opgenomen worden.
Twee lijsten. In de overenkomst moeten er in principe twee lijsten staan: enerzijds een lijst met prestaties die bij de opgegeven forfaitaire vergoeding inbegrepen zijn, en anderzijds een lijst met prestaties die niet in die vergoeding begrepen zijn, de zgn. aanvullende taken die door de syndicus bijkomend, boven op de forfaitaire vergoeding, aangerekend zullen kunnen worden.
Extra prestaties moeten voorzien zijn! Belangrijk is dat prestaties die niet in de syndicusovereenkomst voorzien zijn, niet aangerekend mogen worden. De algemene vergadering van mede-eigenaars kan wel expliciet beslissen om toch een vergoeding voor een aanvullende prestatie toe te kennen indien u dat punt op de dagorde van de volgende algemene vergadering plaatst.
Om welke prestaties kan het gaan? Het gaat in principe om prestaties die zich onvoorzien voordoen, bv. waterschade na een onweer, een tweede algemene vergadering bijeenroepen wanneer de eerste niet in aantal was. Het kan ook gaan om prestaties die betrekking hebben op de insolvabiliteit van een mede-eigenaar, bv. een collectieve schuldenregeling.
Wat als er discussie is?
Naar de rechter of het BIV. U kunt als syndicus als er discussie is de zaak voorleggen aan de vrederechter. De VME kan stappen ondernemen bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars. Het BIV ziet immers toe op de goede uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaars, ook door de vastgoedmakelaar-syndicus. De VME kan een tuchtklacht neerleggen bij de secretaris van de Uitvoerende Kamer van het BIV met stavende stukken die de inbreuk aannemelijk maken.
Bijkomende vergoeding voor RIO en GDPR? In haar beslissing van 28 augustus 2020 sprak de Uitvoerende Kamer van het BIV zich uit over de vraag of een syndicus een bijkomende vergoedingen mocht aanrekenen voor de opmaak van een reglement van interne orde (RIO) en een GDPR-compliance dossier. Volgens de syndicus ging het om taken die in de lijst met aanvullende prestaties stonden en waarvoor hij een extra vergoeding kon aanrekenen.
Strenge uitspraak. De Uitvoerende Kamer van het BIV vond dat de syndicus een overtreding begaan had. De opmaak van een RIO en van een GDPR-dossier kunnen immers niet als aanvullende taken beschouwd worden, omdat beide verplichtingen rechtstreeks voortvloeien uit de wettelijke taken die aan de syndicus opgelegd worden.
Hoe problemen vermijden? Dezelfde discussie zou immers kunnen opduiken voor andere wettelijke verplichtingen, bv. in Vlaanderen over de opmaak van een EPC-attest voor de gemene delen of in de toekomst een asbestattest. Om discussies te vermijden, neemt u vooraf de betalingsregeling duidelijk op in uw offerte. De algemene vergadering kan dan oordelen of ze het voorstel aanvaardt, en in dat geval is de discussie uitgesloten.
Zorg ervoor dat de extra prestaties die u aanrekent als syndicus uitdrukkelijk voorzien zijn in het contract of dat er op de algemene vergadering over beslist werd. De Uitvoerende Kamer van het BIV oordeelde bovendien dat het niet mag gaan om prestaties die door de wet aan de syndicus opgelegd worden, zoals de opmaak van een RIO of een GDPR-dossier.
12h30 8 Sept 2023,
vertrouwen is goed, controle minstens op basis van steekproeven is beter.
12h40,
Daar toch jaarlijks dient vergadert zijn jaarlijks hernieuwbare contracten aan te bevelen boven driejaarlijks een degelijk ervaren werkend kantoor dient immers niet bevreesd te zijn voor de door de eigenaars jaarlijkse evaluatie over het beheer van hun patrimonium
12h38 steeds is “af nutum “ ( met onmiddellijke ingang en zonder noodzakelijke reden of motivatie of argumentatie vermelding) het syndicus contract eenzijdig verbreekbaar
12h41 , vrij 8 Sept 2023,
indien een verbrekingsvergoeding aan de orde is en zo ja hoeveel dient uit jullie specifiek vme syndicus contract te blijken
inderdaad, zo is het !