De syndicus van ons gebouw (24 app) werd op 14-11-2023 aangesteld door de vrederechter en zijn mandaat verliep op 14-11-2024.
Op de AV van 02-11-2024 liet hij zichtzelf aanstellen voor een periode van 2 jaar. Het agendapunt vermeldde enkel ‘verlenging mandaat syndicus’. Volgens mij kan het mandaat van een gerechtelijk syndicus niet verlengd worden door de AV. Er werd geen procedure voor mededinging gevoerd en de inhoud van het contract werd zelfs niet bekendgemaakt. Ik denk dat het voor de syndicus verboden is om agendapunten te agenderen die niet rechtsgeldig zijn.
Bijkomend detail : er is in 2019 een reglement van interne orde op de AV gebracht maar nooit goedgekeurd. De huidige syndicus wist dit bij zijn aantreden op 14-11-2023 maar deed niets om dit op punt te stellen. Dit kon in theorie al vanaf dag 1, want dit gebeurt bij onderhandse akte. Met als gevolg dat er ook geen drempelbedrag is vastgesteld voor het voeren van een mededingingsprocedure. Dit werd enkel in het ontwerp vastgelegd op €2.500.
Vaststelling : een vrederechter heeft de bevoegdheid om van rechtswege een syndicus aan te stellen, maar of die dat professioneel en integer uitvoert, dan wel er een potje van maakt met lak aan de wettelijke bepalingen, daar kraait nadien geen haan naar.
Ter illustratie : tijdens één van de vele BAV’s die hij gedurende dat jaar organiseerde (mag normaal enkel bij dringende aangelegenheden) presteerde hij het om een beslissing in het verslag van de AV te laten opnemen over een punt dat nooit geagendeerd, nooit besproken en nooit beslist is. Valsheid in geschrifte ??
Mvg,
1 Antwoord
Wat u weergeeft is grotendeels juist maar uw vaststelling klopt niet want het is de VME als bewaarder van het goed die verantwoordelijk is voor het gevoerde beleid/beheer en de syndicus wettelijk gezien (slechts) aansprakelijk.
De wetgever heeft voorzien dat de twee controle-organen , de Raad en rekencommissaris er op toezien dat de syndicus het beleid/beheer doet conform de wet en de statuten.
Indien de syndicus buiten de lijntjes kleurt en niemand grijpt in zal deze (soms) gans het blad kleuren in de kleur die deze zelf kiest.
Het is zoals een vrederechter weergeeft in een vonnis :
“Een algemene vergadering betreft een soeverein orgaan. Zij wordt aangestuurd door mede-waakt overvooraf duidelijk en voldoende te informeren over de ernst en de toedracht van gedane voorstellen en beslissingen. Zij kunnen zich bijtijds laten adviseren door een deskundige van hun keuze dan wel zich informeren bij een proffessionele syndicus die als specialist inzake het beheer van mede-eigendommen aandient.”Niemand kan een rechtmatig belang of rechten vorderen voortvloeiende uit zijn eigen onachtzaamheid of onbetamelijkheid (nemo auditur turpitudinem allegans; ex turpi causa acto non oritur).
maw : De wet mede-eigendom welke ‘Dwingend’ van toepassing is , de statuten en het RIO zijn ‘wet’ voor die VME. Als iedereen zich daaraan houdt zijn er zo goed als geen problemen .
De VME/mede-eigenaar(s) zal actie moeten ondernemen…..
1) besluit van de AV …..binnen de 4 maanden (vervaltermijn) counteren en beroep doen op een vrederechter cfr.art.3.92 §3
2) maar ook elke individuele mede-eigenaar kan beroep doen op een vrederechter cfr. art.3.92 §1 = Iedere mede-eigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere mede-eigenaars inlicht.
wet mede eigendom : link
https://www.biv.be/media/1461/download?inline