Maken EPC-waarden deel uit van de bekening van aandelen in de VME?

Word je eigen syndicus

Volgens Art. 3.85. §1 van de wet wordt bij de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, rekening gehouden met de respectieve waarde van deze delen. Die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar.  Die passen na de bepaling van de netto oppervlakte  zgn. ‘bestemmings- ook ‘liggingscoëfficienten’ toe. Die variëren van 90% voor een gelijkvloers tot 1,18% vanaf de 7de verdieping. De bereikte resultaat wordt vervolgens gecorrigeerd in functie van de al dan niet aanwezigheid van een lift. De expert houdt ook rekening met het zicht, de oriëntatie en lichtinval van het privatieve kavel. Deze correctie kan variëren naargelang de omstandigheden in een relatieve marge van 0,80 tot 1,20. Van EPC waarden wordt (nog) geen melding gemaakt.

Zijn er al voorbeelden bekend waar ook rekening wordt gehouden met de EPC waarden van de appartementen?  Deze zijn, zo blijkt uit de actualiteit een steeds belangrijkere factor geworden voor de ‘effectieve waardebepaling’ van een eigendom maar ook voor de ‘effectieve’ energiekost

Bij gebrek aan dakisolatie bedraagt de EPC-waarde van ons dakappartement 298kWh m2′. Dat van een identiek appartement onder ons bedraagt 102kWh. m2.  Een verhouding van bijna 3 tot 1! Het jaarlijkse verbruikscijfers van het gas liggen vertonen diezelfde 1/3 verhouding! Het zou logisch zijn dat EPC waarde wordt meegenomen in de  berekening van de waarde van het aandeel in de VME

lebragard Vraag beantwoord januari 10, 2023

Art.3.82 is wat het is en het EPC is niet vermeld als criteria.

betaalsite ondernemingsdatabank geeft een duiding ;
De nieuwe Wet op de mede-eigendom die door het parlement recentelijk goedgekeurd werd, voorziet vaste regels voor het verdelen van de aandelen. Hoe zit dat precies en wijzigt dan ook het aantal aandelen in bestaande gebouwen?
Hoe zit dat precies?
De zgn. quotiteiten. Het aantal aandelen dat ieder appartement heeft in de mede-eigendom is dikwijls een bron van discussie. Geen wonder, want op basis van deze aandelen wordt immers bepaald wie er precies hoeveel moet bijdragen in de gemeenschappelijke kosten.

Tip. Het aantal aandelen bepaalt tevens ook hoe zwaar de stem van de eigenaar doorweegt op de algemene vergadering.

In de vorm van een breukdeel. In kleine gebouwen werkt men meestal met een totaal van 1.000 aandelen en in grotere gebouwen met 10.000 of 100.000 aandelen. Indien u als eigenaar bv. 100 van de 1.000 aandelen heeft, bezit u dus 10% van het stemrecht en moet u, als de gemeenschappelijke kosten verdeeld worden volgens de aandelen, ook 10% ervan betalen.

Hoe worden ze bepaald? Dat blijft momenteel dikwijls onduidelijk. De splitsingsakte bevat het aantal aandelen per appartement, maar vermeldt bijna nooit hoe het aantal aandelen bepaald is en waarom dit zo is. Met heel wat discussies tot gevolg wanneer één van de mede-eigenaars vindt dat dit onredelijk is…
Wat wijzigt er in de nieuwe wet?
Vaste criteria. De nieuwe wet (die waarschijnlijk in het najaar in voege treedt) voorziet drie criteria voor het bepalen van de waarde van de aandelen. Het gaat om de netto vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het appartement.

Criterium inzake netto vloeroppervlakte. Het gaat dan om een puur wiskundige berekening op basis van het aantal m². Een appartements­gebouw bestaat bv. uit drie appartementen. Appartement A heeft een netto vloeroppervlakte van 90 m², B telt 110 m² en C telt 150 m². Het totaal aantal vierkante meters (privé) bedraagt dus 350 m². Indien er 1.000 aandelen te verdelen zijn, dan is de waarde van 1 m² dus 2,86. Bijgevolg heeft appartement A 257 aandelen , B 314 en C 429.

Criterium inzake bestemming. Hier denkt men aan het concrete gebruik van een appartement. Zo kan men een dubbele aandelenwaarde geven aan een winkel geleden op de gelijkvloerse verdieping.

Criterium inzake ligging. Hier kunnen factoren zoals bezonning (een op het zuiden gerichte flat krijgt bv. een hoger aandeel van 20%) en zicht (een flat met zicht op zee krijgt bv. een hoger aandeel van 50%) in rekening gebracht worden.

Let op! Een criterium zoals de ligging of de bestemming zal sneller een bron van discussie zijn dan de netto vloeroppervlakte. Wat indien een nieuwe constructie het zeezicht of de zon nadien belemmert? Wat indien de handelszaak maanden leegstaat?

Een gemotiveerd verslag. Een nieuwe verplichting en dus bijkomende kosten… De nieuwe wet voorziet dat een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar een ­rapport opmaakt over de verdeling, dat dus vermeldt welke criteria waarom precies gebruikt werden.

Wat in een bestaand gebouw? Daarvoor kunt u in principe de bestaande verdeling van de aandelen behouden.

Tip. Vindt u die verdeling oneerlijk, dan belet uiteraard niets u om aan de algemene vergadering te vragen om de verdeling aan te passen. Komt er daarover geen akkoord, dan kunt u de zaak steeds voorleggen aan de vrederechter.
Voortaan moeten de aandelen verdeeld worden in functie van de netto vloer­oppervlakte, de bestemming en de ligging van de appartementen. Deze regeling geldt niet voor bestaande gebouwen, maar enkel voor splitsingsaktes die er komen na de inwerkingtreding van de nieuwe wet.

lebragard Vraag beantwoord januari 10, 2023
You are viewing 1 out of 1 answers, click here to view all answers.
Als u deze antwoorden interessant vond, laat ons dan toe om u verder te blijven informeren (het is gratis).

Uw e-mail adres:

Laat u informeren...

Ontvang gratis onze nieuwe artikels via e-mail. Uw e-mail zal enkel hiervoor gebruikt worden en niet met derden gedeeld worden.


Gegarandeerd zonder spam. Uw email adres wordt nooit met derden gedeeld. Op ons erewoord!

Het beheer zelf doen?

syndicus opleiding

Problemen in Uw Gebouw?

Laat u niet langer in het ootje nemen door uw syndicus.

Bent u Syndicus?

syndicus opleiding

  • 12345678910
close-link
close-link