Beste,
Ik heb net een dakappartement gekocht in een appartementsgebouw met 4 appartementen. In de akte stond alleen dat er geen blokpolis was. Nu in de statuten vind ik terug dat er een VME is opgericht in 1998. Deze heb ik opgezocht en staat nog als actief. Nu hoorde ik van iemand dat ze haar appartement (3app in de blok) niet mocht verkopen bij de notaris zonder oprichting van een VME, omdat dit wettelijk verplicht was. Ik vind de wetgeving en zeker de uitvoering hierrond nogal flew. Volgens mijn notaris moet het niet omdat er toch geen controle is? Ik vind dit antwoord van een notaris echt niet kunnen. Wat is het nu eigenlijk, moet het wel of niet? Nu heb ik gevraag aan de mede-eigenaars om een vergadering want ik wil wel een syndicus en een blokpolis aangezien ik hoorde dat er meerdere eigenaars de gemeenschappelijke kosten niet altijd betalen en een probleem met een lek al 2 jaar bezig is omdat er meerder verzekeringen zijn. Omdat dit nog niet opgelost is komt dit nu op mijn brandverzekering, klopt dit? (eerlijk vind ik dat een verkopende partij wel serieus ingedekt is).
Het gebouw is van 1962 en mijn dakappartement is eigenlijk in 2004 pas apart in de akte opgenomen omdat het toen uitgebouwd is (voorheen was het meer een zolder onder een dak). Er staat zelfs in de akte nog dat er een trapladder is terwijl het helemaal gerenoveerd is. Er is ook een dakterras en nu komt het: dit is helemaal niet beschreven in de basisakte. terrassen staan nog onder gemeenschappelijk. Aangezien ze de VME niet gebruikten, er was geen syndicus ed, is er ook geen toestemming van de VME. Wel een goedgekeurd plan bij de gemeente. Dus wat moet ik nu? Moet ik dit in de eerste vergadering van VME vragen (die dus terug actief gebruikt moet worden) of is dit vijgen na Pasen? Kan ik in de basisakte zelf vragen om dit te veranderen naar prive? Ik heb het natuurlijk gekocht in de veronderstelling dat het prive was, door de makelaar werd het ook verkocht met terras. Ik ben 2 jaar huurder van het appartement geweest en heb het altijd gebruikt.
Nog een bijkomend iets is dat de dakbedekking van het dakterras moet nagekeken worden want het kan zijn dat de afwatering niet goed is, mijn buitenmuur is vochtig (wss is de bekleding gewoon op de roofing geplaatst) alsook zit er volgend mij niet de reglementaire isolatie. Wat nu? Ik kan denk ik sowieso niks ondernemen alleen. Is trouwens de uitgebouwde buitenmuur gemeenschappelijk, het is de muur die staat voor het dakterras en ik gebruik hem alleen (ik vermoed van wel). Want deze is helemaal vochtig (allerlei problemen waaronder inslaande regen (geen spouwmuur) en moet isolatie en bekleding krijgen om dit probleem op te lossen, ook moet de binnenmuur opnieuw bezet worden want die bladdert af. Moet dit ook in de VME besproken worden?
Ik weet dat er een syndicus moet komen (ben heel erg aan het twijfelen mij kandidaat te stellen omdat andere partijen niet zo meewerkend zijn: de eigenaar van 2 appartementen wil de boel binnen een jaar verkopen) om dit allemaal te bespreken maar wil weten wat op zo een vergadering moet voorgelegd worden. Ik zit nu compleet vast, ben hier al dagen mee bezig 😉
sorry is hele uitleg, in ieder geval alvast bedankt
Grt Tess
1 Antwoord
Uw VME is een lekgeslagen schip dat zinkend is en u als gedwongen passagier gaat mee onder….het lijkt me dat uw VME/gebouw ook niet voldoet aan de wettelijk opgelegde werken/documenten/keuringen en het lijstje is nog langer…en dan géén blokpolis ? ieder voor zich en wat met de gemene delen ect….te veel vragen…
Verbazing alom ….één zaak is zeker er moet orde op zaken gesteld worden. Helaas kan ik uw statuten van het gebouw of aankoopakte niet inkijken.
Geef u alvast een betrouwbare link die u aandachtig moet lezen , want wat men soms hoort en leest op het internet …..
https://www.jalo.be/wanneer-is-syndicus-verplicht-vrijblijvend/
Is uw VME een VME met rechtspersoonlijkheid en er is géén syndicus zou ik onmiddellijk contact opnemen met de griffie van de vrederechter van uw woonplaats en vraag deze dat u een syndicus wil laten aanstellen voor uw VME , leg de situatie kort en bondig uit. (best kan u in persoon naar het loket vrederechter gaan en de balie medewerker zal u ongetwijfeld verder helpen met uw aanvraag)
Verwittig de anderen van uw intentie , laat u niet afschrikken , denk aan uw schip !!
de wet zegt :
Art. 3.89 – Syndicus
§ 1. Wanneer de syndicus niet in het reglement van interne orde aangesteld werd, wordt hij benoemd door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere mede-eigenaar of van iedere belanghebbende derde.
De vrederechter zal een gerechtelijke syndicus aanduiden die de gemeenschappelijke belangen van de mede eigenaars en het beheer zal behartigen….eerst orde op zaken laten stellen ….en akkoord een syndicus is betalend maar in deze zal het renderen , stel u zelf géén kandidaat syndicus….(vereist een grondige kennis van de wet mede eigendom)
Succes ….
link wet mede eigendom welke dwingend van toepassing is :
https://www.biv.be/media/1461/download?inline=1
ps:
een notaris die zulke dingen zegt is zijn ambt niet waardig
een dakterras wordt aanzien als een gemeenschappelijk deel maakt immers deel uit , nut en functie waterdichting van het gebouw (de bevloering is normaal gezien privatief) en alles wat niet beschreven staat in de statuten wordt geacht gemeenschappelijk te zijn. =
Art. 3.84. Algemene bepaling
3 alinea
…….
Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn.
herhaling lees zeer aandachtig de doorgestuurde link….
ook :
………..In de praktijk zijn deze onverdeelde mede-eigendommen moeilijk beheerbaar en vraagt er vroeg of laat één van de eigenaars aan de rechter om de situatie te regulariseren teneinde er een syndicus kan aangesteld worden en er kan gewerkt worden met de bepalingen in Art. 577 BW.