In een klein nieuwbouwappartement uit 2 delen en gemeenschappelijke ondergrondse garage is een Raad van medeeigendom opgericht bestaande uit 3 eigenaars .In de beide delen was s avonds in de gemeenschappelijke delen , inkomhall nutslokalen en garage alle electriciteit uitgeslagen .
Uit noodzaak werd de garagepoort manueel gezet om s’morgens buiten te kunnen.
Door in en uit schakelen van enkele zekeringen werkte alles in het éne deel van de appartementen weer normaal. In het andere deel was er vermoedelijk een serieuse kortsluiting , dus een noodgeval.
We hebben een makkelijke syndic die 30 km verderop woont en zich zo min mogelijk aantrekt van dergelijke zaken. we trekken onze plan
In de vorige vergaderingen werd reeds besproken om de electricien aangesteld door de bouwheer wegens wanbeheer en nodeloze kosten niet langer in te schakelen .
In overleg werd door 1 lid van de RVM, ( toevallig uit het deel dat opnieuw werkte , contact genomen met een electrieker uit de buurt die de volgende dag asap.de oorzaak zou komen uitzoeken en herstellen .
Dat werd door een lid van de RVM die avond nog doorgegeven aan de syndicus met de belofte hem op de hoogte te houden . Van zelf uitzoeken wat mis was in deel 2 was geen sprake.
tegen de middag krijgt 1 van de leden die trouwens a h werk was, het idee om naar huis te komen en zelf de verlichting in de garage te demonteren . Dat doet hij alleen op eigen initiatief , zonder te verwittigen of zonder overleg .
Hij stuit op één van de lampen die vol water zit , water dat al een tijd door het plafond (en door de vloer van de eigenaar erboven ) gedrupt moet hebben. Logisch dat dit de kortsluiting veroorzaakte . de lamp blijft voorlopig open hangen om uit te drogen in afwachting van de dichting van het lek in het appartement .
Kort ; hij zegt de geplande electrieker af en vertrekt op nieuw naar zijn werk . De syndic wordt door hem niet verwittigd of op de hoogte gesteld . Uit voorzorg stellen wij hem per mail op de hoogte .
De eigenaar was niet thuis ,dus er moet nog bekeken worden of de verzekering moet ingeschakeld worden . In dat geval moet opnieuw beroep gedaan worden op de electrieker om een raming op te maken !
Wij hebben grote twijfels over deze aanpak en hadden hier graag uw mening over .
Mag dat , kan dat en wie is verantwoordelijk enz..
1 Antwoord
Mijn persoonlijke mening : goed dat het probleem gevonden is en dit op vrijwillige basis , eigen verantwoordelijkheid , gratis en lid van de raad. Blijkbaar heeft deze toch kaas gegeten van het waar en hoe….Vermoed dat deze persoon “ter goede trouw” heeft gehandeld en wegens de hoogdringendheid zelf het nodige heeft gedaan en mss vergat deze de overige leden van de raad en syndicus te verwittigen.
tip : ga in gesprek met dat lid van de raad en til niet te zwaar aan het incident….want inderdaad …..in principe mag het niet ect….en het is de AV die daarover beslist of/en bij “hoogdringendheid” en bij “bewarende maatregel” de syndicus.
De eigenaar was niet thuis ,dus er moet nog bekeken worden of de verzekering moet ingeschakeld worden . In dat geval moet opnieuw beroep gedaan worden op de electrieker om een raming op te maken !
Wat zeker moet gedaan worden is de oorzaak van het probleem te (laten) herstellen. maw: verwittig de verzekering blokpolis er is immers schade aan de gemene delen en hoogstwaarschijnlijk is een “privatief” deel daar de oorzaak van. De verzekering zal een deskundige/expert ter plaatse sturen om de nodige vaststellingen te doen , meestal is dit gratis voorzien in een blokpolis . Wat privatief of gemeenschappelijk is , staat in uw basisakte , maar wss , als lid van de raad weet u dit ook.
de franchise regeling vd blokpolis :
(Bron: De verzekering van flatgebouwen – R. Timmermans & A. Cauwenbergh – Uitgeverij KLUWER)
In beginsel kunnen vijf hypothesen onderscheiden worden:
1. Schade én schadeoorzaak in één appartement. De eigenaar van dit appartement draagt de franchise.
2. Schade in één appartement maar schade-oorzaak in een gemeenschappelijk gedeelte. De franchise komt ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.
3. Schade én schade-oorzaak in een gemeenschappelijk deel. De vereniging van mede-eigenaars draagt de franchise.
4. Schade in een gemeenschappelijk deel maar schade-oorzaak in een appartement. De eigenaar van dit appartement draagt de franchise.
5. Schade in één appartement en schade-oorzaak in een ander appartement. De eigenaar van het laatste appartement draagt de franchise.
De conclusie is dat ” de schadeveroorzaker ” steeds de franchise draagt.
Kan evenwel niet aangetoond worden dat een “appartementseigenaar” de schadeveroorzaker is, dan zal de vereniging van mede-eigenaars ipso facto de franchise moeten dragen. Ligt een huurder aan de basis van een schade en kan de vrijstelling niet via de verzekeraar van de huurder gerecupereerd worden, dan zal de syndicus de vrijstelling ten laste van de “eigenaar van het verhuurde appartement” leggen. Vervolgens dient de eigenaar dan verhaal op zijn huurder uit te oefenen, desgevallend door afhouding van de franchise van de huurwaarborg.
In geval van betwisting zal de syndicus het franchise-vraagstuk door de algemene
vergadering laten beslechten zodat aldaar, met volstrekte meerderheid van stemmen
van de aanwezige en vertegenwoordigde mede-eigenaars, beslist wordt wie uiteindelijk de vrijstelling hoeft te dragen. Tegen deze laatste beslissing bestaat uiteraard verhaal bij de rechtbank open (art. 3.92, & 2 B.W.)
