In 2013 werden er werken aan onze lift uitgevoerd, we waren als bewoners-mede-eigenaars in de overtuiging dat de lift daardoor voldeed aan de normen (deadline om te voldoen aan de normen was 2016).
In op 21 januari 2019 was er controle van de lift door een externe firma SGS. Op 5 maart kregen we een mail van de syndicus, met een rapport van de SGS en een offerte van de liftmaatschappij voor de nodige herstellingen. De lift voldoet op verschillende punten niet aan de normen. De offerte bedraagt 4.500€. De syndicus vroeg de RvM om toestemming voor het laten uitvoeren van deze werken, en wees op het belang van dit dossier.
Wij (de drie mede-eigenaars in de RvM) waren erg verbaasd en vroegen om een tweede offerte, en welke de termijnen zijn waarbinnen de werken gedaan moesten worden. Er was wat heen- en weer-gemail waarin de syndicus ons op de hoogdringendheid wees, en herhaaldelijk om onze toestemming (RvM) vroeg om de offerte te aanvaarden.
Dat blijkt te laat: vanaf morgen zal de lift afgesloten worden. De syndicus heeft wegens hoogdringendheid de offerte van de onderhoudsfirma aanvaard. Volgende week donderdag is er een overleg met de FOD Economie en de firma die het onderhoud doet.
Op de website van de FOD Economie lees ik een communicatie aan syndici en mede-eigenaars van 2015 (!) over het in orde brengen van de liften. De brief geeft ook aan dat er boetes zijn indien niet aan de normen voldaan is.
Wij hebben de syndicus gevraagd hoe het komt dat we voor zo’n voldongen feit (negatieve controle) beland zijn. De medewerker van de syndicus (niet hijzelf) antwoordde onder andere dat er een attest moest zijn van de werken van 2013 maar dat dit attest nooit was opgevraagd. Zij weet zelf niet waarom want werkte er nog niet in 2013. Ze zei ook dat de normen voor liften “telkens opnieuw veranderen” en “zij dat allemaal niet kunnen bijhouden”. En ze wees er op dat wij als RvM vroegen om onze toestemming te geven vooraleer er kosten gemaakt mogen worden (dat klopt – er is een historiek van vele kleine en ondoordachte uitgaven).
Wij staan in elk geval voor een erg onverwacht voldongen feit: afgesloten lift, dure herstelling, mogelijke boete – terwijl we in de overtuiging verkeerden dat de lift in orde was.
Mijn vragen zijn de volgende:
- Werken 2013 volstaan niet om aan de normen te voldoen: wie is hiervoor verantwoordelijk? Firma, syndicus, mede-eigendom?
- Werken 2013: er moest nadien een attest geleverd worden: door wie? De firma? Door bedrijf dat controles uitoefent?
- In elk geval is dat attest niet geleverd: is de syndicus dan verantwoordelijk? Moet de syndicus hier niet ‘achter aan gaan’ als het niet vanzelf gebeurt?
- Communicatie syndicus aan Raad van Mede-eigendom: syndicus ‘wacht’ op onze toestemming / ook als er niet tijdig reactie is. Moet hij dit doen? Of moet hij zelf initiatief nemen?
- “de normen veranderen voortdurend”: klopt dat? En dan nog: is het niet de taak van de syndicus om hiervan op de hoogte te zijn?
- Als we zouden beboet worden: kunnen we dit verhalen op de syndicus of op de firma? Is het zinvol om één van hen, of beiden, alvast in gebreke te stellen? Ik blijf met het idee dat één van beiden (of beiden) hun werk niet correct gedaan hebben.
4 Antwoord
Geachte
Het verloop van de feiten is een beetje vreemd, in die zin dat u concreet werken liet uitvoeren in 2013, en nu nogal acuut geconfronteerd wordt met een sluiting van de lift.
Uw vraag opzichtens de syndicus, om nadere duiding, is dan ook niet onterecht geweest.
De uitleg die u kreeg, lijkt mij op het eerste zicht niet zo duidelijk.
De problematiek van de liften is al jaren gekend, ook de vooruitzichten op wetgevend vlak waren minstens voor de grote lijnen al langer voorspelbaar en zelfs gekend.
Wat aansprakelijkheid betreft, de verantwoordelijkheid voor het al dan niet doen uitvoeren van de werken aan de lift ligt bij de AV zelf. Wel kan men zich vragen stellen bij het al dan niet voldaan hebben aan zijn informatieverplichting door de syndicus.
Is de buitenwerkingstelling zuiver gebaseerd op het gebrek aan het attest ? Of speelt er nog meer mee wat tot de zware beslissing om de lift buiten dienst te stellen ?
U moet thans ageren, wie er ook verantwoordelijk mag zijn voor de huidige impasse.
Alleszins moet u ze oplossen. Wat u ook onderneemt, doe dit inderdaad niet zonder het vereiste voorbehoud te formuleren. Onder meer naar de syndicus toe..
Wat meer is, indien vanuit de VME geen initiatief volgt, kan de syndicus inderdaad zelf dringende en bewarende maatregelen doen nemen en uitvoeren.
Vraag toch even raad aan een specialist terzake. Zeker met betrekking tot een mogelijke boete : geweten is dat de bedragen daarvan niet weinig zijn…
Astrid CLABOTS
CLABOTS
Normaliter heeft de RvME hier GEEN beslissingsbevoegdheid, wel de AV.
Blijkbaar heeft de syndicus hier de fout gemaakt tijdig aangepaste agendapunten voor te leggen aan de AV, versta BAV.
Gespecialiseerde website:
”Het is immers zo dat de syndicus persoonlijk aansprakelijk kan gesteld worden in de gevallen waarin hij zijn lastgevingsopdracht ten opzichte van de vereniging van mede-eigenaars niet naleeft door bv. na te laten tijdig voor onderhoud van de liften te zorgen, geen verzekeringsovereenkomst af te sluiten, de verzekeringspremies niet te betalen etc.””
Ook:
”En ze wees er op dat wij als RvM vroegen om onze toestemming te geven vooraleer er kosten gemaakt mogen worden (dat klopt – er is een historiek van vele kleine en ondoordachte uitgaven).”
B.W. Art. 577-8 § 5
De betere syndicus aanvaardt dergelijke bepaling NIET.
