Als CDR moet ik zowel de facturen alsook de opsplitsing naar de individuele eigenaars nazien. In mijn specifiek geval gaat het over een nieuwbouwproject waarbij de 22 privatieve delen over een periode van 7 maanden voorlopig opgeleverd werden. (laatste voorlopigr oplevering 10 jan 2025). De algemene delen werden opgeleverd 4 juni 2024. De syndicus kan zich niet verenigen met mijn standpunt dat – naast wat basisakte en RIO stipuleren – de kosten toegeschreven aan een appartement tevens moeten gedeeld worden in functie van de data voorlopige oplevering. Ik denk dat, de eigenaar die pas 10 jan 2025 opgeleverd werd, voor 2024 niets kan aangerekend worden. Hij heeft immers niet genoten van de “lusten” van zijn eigendom en kan dus ook niet de “lasten” toebedeeld worden. Syndicus zegt dat alles verdeeld wordt per 4 juni 2024 omdat de data van V.O. niet tegenstelbaar zijn.Nochtans staat in elk individueel document van privatieve V.O. dat de kosten vanaf de vermeldedatum ten laste van de eigenaar zijn. Graag advies. H.Perlfrene – CDR
44. De bijdrageplicht loopt vanaf de voorlopige oplevering van de
gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw. De oplevering van de
privatieve kavel speelt geen rol. Het is pas vanaf de voorlopige oplevering van de
gemene delen dat de vereniging van mede-eigenaars tot leven komt en
exploitatiekosten zal maken. Het zijn deze kosten die voor rekening van de
mede-eigenaars zijn.
82 Vanaf de formele beslissing van de algemene vergadering,
waarbij de lasten eisbaar worden gesteld, ontstaat de bijdrageplicht en beschikt
de vereniging van mede-eigenaars over een schuldvordering op iedere medeeigenaar die volgt uit de opstelling van een begroting.83 Uit art. 577-2 §3, §7 en
§9, derde lid B.W. kan afgeleid worden dat iedere mede-eigenaar in de kosten en
lasten moet bijdragen in verhouding tot zijn aandeel in de verdeelsleutel.
https://libstore.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/479/302/RUG01-002479302_2018_0001_AC.pdf
en
Strada Lex
De plicht tot bijdrage in de gemeenschappelijke lasten veronderstelt dat de gemeenschappelijke delen kunnen worden gebruikt overeenkomstig hun bestemming. In principe is dat het geval vanaf de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen. Bijgevolg dient de eigenaar van een privatieve kavel, behoudens andersluidend beding, slechts vanaf de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen bij te dragen in de gemeenschappelijke lasten.
3 Antwoord
U heeft gelijk….van het moment dat men kan beschikken en over het genot van het kavel (de kavels) moet men bijdragen in de lasten/kosten en zijn de statuten en RIO “WET” en wordt men lid van die VME = toetredingscontract en bovendien Nochtans staat in elk individueel document van privatieve V.O. dat de kosten vanaf de vermeldedatum ten laste van de eigenaar zijn.
simplistisch voorgesteld:
- bouwheer is eigenaar
- aannemer levert het werk
- oplevering van de werken bouwheer-aannemer-koper(s)
- 1 kavel wordt verkocht en men kan beschikken over dat kavel = sleutels overhandiging= wordt men lid van die VME = toetredingscontact VME = basisakte + reglementen van toepassing
- bouwheer eigenaar van de overige kavels
- ect…..
maw. zeer complexe materie ….kan géén eenduidig antwoord geven ….. blijft….wanneer men eigenaar wordt = na ondertekening van de notariële akte , de sleutel heeft en gebruik kan maken van het kavel is men gebonden aan de statuten en de reglementen mbt. de lasten/kosten betaling.
lees ook :
Sleutels. In de praktijk zal de promotor evenwel vaak een clausule opnemen in de koopovereenkomst waarin staat dat de partijen, zonder afbreuk te doen aan de eigendomsoverdracht in de zin van de Wet Breyne, overeenkomen dat de afgifte van de sleutels en de toegang tot het pand slechts gebeurt bij de voorlopige oplevering en de betaling van de facturen. Een dergelijke bepaling is wel geldig. Is de Wet Breyne niet van toepassing, dan kan de aannemer of verkoper met u perfect afspraken maken onder welke voorwaarden de eigendom op u overgaat. Een dergelijke clausule is ook geldig. Zo kan er bijvoorbeeld afgesproken worden dat u als koper of bouwheer de sleutels krijgt op het moment van de voorlopige oplevering, bij de betaling van de slotfactuur van de aanneming of bij de betaling van de volledige koopprijs van de eigendom.
en wet mede eigendom : https://www.biv.be/media/1461/download?inline=1
Art. 3.86. Vereniging van mede-eigenaars
§ 1. De vereniging van mede-eigenaars verkrijgt rechtspersoonlijkheid wanneer de volgende twee voorwaarden vervuld zijn:
1° het ontstaan van de onverdeeldheid door de overdracht of de toekenning van ten minste een kavel;
2° de overschrijving van de basisakte en van het reglement van mede-eigendom in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie.
Art. 3.94. Overdracht van een kavel
Art. 3.95. Achterstallen in geval van overdracht
Ik ben nog steeds onzeker over het juiste antwoord. Moet ik als CDR het antwoord van de syndicus aanvaarden dat alle kosten gedeeld worden enkel op basis van de statuten en onafhankelijk van de datum vam privatieve oplevering? Moet een eigenaar die geen VO privatief heeft gehad in 2024 tevens meebetalen omdat de voorlopige oplevering van de GD in juni 2024 was? Kan ik hiervoor vredegerecht inschakelen? met dank