Na de voorlopige oplevering van nieuwbouw-appartementen werd een VME opgericht met o.a. de aanstelling van een (vlg meerderheid) syndicus-mede-eigenaar.
Bij het vernoemen van o.a. voor volgende kosten:
- syndicus-vergoeding,
- kosten poetsvrouw gemeenschappelijk delen,
- kleine onderhoudswerken
- gemeenschappelijk waterverbruik.
werd aangedrongen om deze te delen in gelijke delen per eigenaar.
Nochtans hebben alle betrokkenen destijds via een notariële akte de statuten met vermelding van de “verdeelsleutel(s) vlg. quotiteiten” aanvaard.
Kan men zomaar afwijken van die not. akte, ook al zou daar een meerderheid voor gevonden worden?
Hoe kunnen we alle mede-eigenaren overtuigen om ons te houden aan de not. akte ? Dient een eventuele wijziging opnieuw vastgelegd te worden in een wijziging van de notariële akte?
Hoe ziet de wettelijke interpretatie er uit voor 1. 2. 3. en 4 ?
Regelgeving terzake?
Ceulemans Eddy
30 Antwoord
Welgemeende dank voor jullie inbreng tot op heden.
Ondertussen heb ik onze notaris geïnterpelleerd naar zijn visie ivm de methode van lasten- en kostenafrekeningen vlg. onze statuten (opgesteld mei 2017) voor een nieuw appartementencomplex met 4 keer 9 app. Onze VME telt 9 appartementen met elk de 1ste eigenaar (dus statuten was bij aankoop gekend).
Hoewel een clausule zou laten vermoeden dat er afrekeningen vlg nut moeten verrekend worden (zie bovenvermeld “punt a” zijn de uitgezonderde items) is hij heel formeel dat alle lasten/kosten dienen afgerekend te worden vlg quotiteiten. Wijziging van de statuten kan alleen bij unanieme stemming (= allen aanwezig en allen akkoord gaan) .
Dit laatste vind ik niet duidelijk terug in de wet van mede-eigendom. Vlg art 577-7, $1, 2° lijkt dit reeds bij een 4/5 stemming mogelijk te zijn. Hij was formeel –> “unanieme stemming om statuten aan te passen”. De wijziging dient voorafgegaan van een oproeping waarin “wijziging” statuten duidelijk vermeld moet staan.
Vraag: Is de stelling “unaniem akkoord” correct?
Indien toch 4/5 zou voldoende zijn om de verrekeningsmethode in de statuten aan te passen, kan ik mij dan beroepen op art 577-4 $1/1, want bij gelijke verdeling onder 9 appartementen worden “de verplichtingen van 1 of meerdere eigenaren” wel verzwaard, nl. de plicht tot méér bijdrage”?
Door wie dienen de notariële kosten worden betaald indien het tot een wijziging komt. Alleen door zij deze wijziging wensen, of door allen (vlg quota of gelijk verdeeld?).
De notaris zei ook dat als er unaniem wordt beslist om de kosten vlg het nut door te belasten dan ook het criterium wat, waarom, hoe duidelijk moet omschreven worden.
Ondertussen hebben we nog een mail bekomen van de syndicus-mede-eigenaar die beweert dat met 2/3 stemming voldoende werd aangenomen om iedereen 100 €/mnd te laten storten in het reserve-fonds (ondanks bewoonbaarheid vanaf maart 2019) dat zal worden aangewend om de trappenhal te schilderen ?!? Iedereen hiervoor even veel betalen!?
Graag uw visie Bij voorbaat dank Eddy
