Het betreft een nieuwbouw (2024) van 120 mede-eigenaars waarvan sommige appartementen (een minderheid) een vaste plantenbak hebben die automatisch (ingesteld progrmma) bevloeid wordt. Gezien de vele tweede verblijvers (aan zee) is bevloeiing voor hen noodzakelijk opdat de plantenbakken niet uitdrogen.
De plantenbakken behoren tot de gemeenschappelijke delen en de kost van de bevloeiing wordt daardoor gedragen door alle mede-eigenaars.
Indien op een AV een voorstel tot afschaffen van bevloeiing een meerderheid (1/2 + 1) zou halen, kunnen mede-eigenaars met een plantenbak dit aanvechten? En hoe groot is de kans dat zij gelijk halen?
1 Antwoord
Belangrijk in deze is , wat staat er beschreven in de statuten van het gebouw mbt. de automatische bevloeiing van de plantenbakken ?….ik neem aan dat er een bepaalde clausule is opgenomen in het notarieel Reglement van Mede eigendom….het wat en hoe maw. wat is er bepaalt in de statuten ! ?
Iedereen die een kavel heeft aangekocht is akkoord gegaan met die statuten = basisakte en reglement van mede eigendom = toetredingscontract VME.
Indien op een AV een voorstel tot afschaffen van bevloeiing een meerderheid (1/2 + 1) zou halen,
Uiteraard kan de VME /AV , als soeverein orgaan ….welke instaat voor het behoud/onderhoud van de gemeenschappelijke delen en belangen , die statuten , mits een gekwalificeerde stemming AV veranderen/aanpassen , zo er zich een “belang” stelt.
Wil de AV de automatische bevloeiing afschaffen…verandert men het genot en gebruik voor die mede eigenaars die over een ‘ gemeenschappelijke ‘ vaste plantenbak beschikken en dient er gestemd te worden met een gekwalificeerde meerderheid van 2/3 , men wijzigt immers het genot en gebruik….. (wat staat er in de statuten ?)
Art. 3.88.Algemene vergadering: besluitvorming (577-7)
§1. De algemene vergadering beslist:
1° bij meerderheid van twee derde van de stemmen:
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft,
kunnen mede-eigenaars met een plantenbak dit aanvechten?
JA , en dit moet dan gebeuren binnen de 4 maand NA de AV beslissing = vervaltermijn , zo niet is die AV beslissing rechtsgeldig en definitief. (gezag van gewijsde…lees ; Het gezag van gewijsde van de beslissingen van de algemene vergadering van mede-eigenaars bij Appartementsmede-eigendom
In rand opgemerkt , waarom zou de AV dergelijk besluit nemen…welk is het belang voor de gemeenschap…de vaste plantenbakken hebben toch ook een esthetische meerwaarde….zijn de vaste kosten dermate hoog….ect….Neemt de AV toch dergelijke beslissing…moet men ook de statuten aanpassen zo deze de vaste plantenbakken en automatische bevloeiing vermeldt.
En hoe groot is de kans dat zij gelijk halen?
Die kans is reëel….zo de statuten melding maakt van die plantenbakken…..
Rechtbank eerste aanleg te Brugge :
“Een beslissing van de algemene vergadering die met het vereiste quorum is genomen en niet bedrieglijk is, kan niettemin een misbruik van de rechten van de meerderheid inhouden. Aldus is een beslissing van de algemene vergadering die zonder reden een nadeel voor een mede-eigenaar veroorzaakt ten voordele van de andere mede-eigenaars, onrechtmatig in de zin van art. 577-9, §2, lid 1 BW. Wanneer in de statuten van het gebouw een verdeling van de gemeenschappelijke kosten is bepaald die evenwichtig is, dan kan de algemene vergadering deze verdeling niet wijzigen tegen de zin in van bepaalde medeëigenaars, tenzij wanneer er sprake is van gewijzigde omstandigheden.”
en
De rechtbank van eerste aanleg te Leuven stelde evenwel dat :
“zolang de basisakte niet gewijzigd is, is de syndicus verplicht de afrekening overeenkomstig deze basisakte op te maken”. In casu was de verdeling van de lasten nl. in de basisakte opgenomen. Vervolgens gaat de rechtbank van eerste aanleg verder en stelt men dat het niet aan de syndicus toekomt :
“te oordelen dat de basisakte onredelijk, verouderd of onbillijk is en de verdeling van de lasten dan op een andere manier te doen. Indien men wil dat de verdeling op een andere manier gebeurt moet de basisakte gewijzigd worden”.
Mijn persoonlijke mening in deze : Het betreft een nieuwbouw (2024) van 120 mede-eigenaars
Het concept van de nieuwbouw …daar horen die plantenbakken bij…de kost automatische bevloeiing van die plantenbakken is voor de gemeenschap…120 mede eigenaars….kan toch geen probleem zijn….verzorgde plantenbakken is wel een ” must “. De AV kan beter een beslissing nemen (5O +1) dat die appartementen die beschikken over een vaste plantenbak ervoor zorgen dat deze steeds netjes en verzorgd is …. geen dorre/afgestorven beplanting , tijdig plantenbak afwassen ect…en/of wie doet het onderhoud van die vaste plantenbakken ?
Uiteindelijk is het de AV die zal beslissen het wat en hoe mbt. de plantenbakken/bevloeiing……
Dank voor je uitleg.
Het argument van ‘mooie uitstraling omwille van plantenbakken’ klopt niet voor dit gebouw; amper zichtbaar. Toch was het een verplichting van de stad aan de bouwheer om ‘meer groen op straat’.
Artikels uit basisakte betreffende plantenbakken en bevloeiing.
In de basisakte staat nergens het woord bevloeiing. Onder artikel 12 staat iets (zie hieronder) betreffende ‘gemeenschappelijk bediende of gevoede toestellen of installaties’. Volgens mij kan je dit lezen als dat de bevloeiing hieronder valt.
Artikel 9.- Particuliere gemeenschappelijke zaken.
Zaken in onverdeeldheid tussen alle mede-eigenaars.
De hierna volgende zaken behoren in onverdeeldheid toe aan alle mede- eigenaars in verhouding tot hun aandeel in de gemeenschappelijke delen:
? de grondvesten, steunmuren, het betonnen geraamte, het ruw metselwerk, de gewel- ven, (dit alles met inbegrip van de ruwbouw van liftputten, liftkokers, trappen, en traphallen) en de gevels,
? …
? de borstweringen, leuningen en balustrades van de terrassen, alsook de bevloering en de bekleding ervan, de zichtschermen, de plantenbakken,
? de (groen)daken van het appartementsgebouw, het dakwerk en de goten, alsook de bedekking ervan,
? …
? in het algemeen alle delen van het appartementsgebouw bestemd tot het gebruik van alle kavels van zelfde gebouw.
Zaken die slechts tot gebruik van enkele of sommige eigenaars dienen – Bijzondere gebruiksrechten en kostenregelingen.
Gelijkvloerse appartementen zijn hier uitgesloten.
? …
? De terrassen
De terrassen op de verdiepingen van het appartementsgebouw en waarvan de breedte en de diepte zijn aangeduid op de bouwplannen dienen tot het uitsluitend genot en gebruik van de appartementen waartoe ze behoren.
De kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing van de vloerbekleding van deze terrassen blijven ten laste van het privatief dat er het genot van heeft. Alle andere kosten, zoals daar zijn de kosten verbonden aan de balustrades, de zichtschermen, de plantenbakken en deze betreffende de waterdichtheid, vallen ten laste van de collectiviteit, behoudens verhaal in geval van misbruik van recht en fout of nalatigheid van de eigenaar van de kavel.
? …
Artikel 12.- Uitzicht van privatieve kavels.
? ALGEMEEN.
? …
? Het is de mede-eigenaars verboden gemeenschappelijk bediende of gevoede toestellen of installaties te veranderen of te verwijderen, tenzij onder toezicht van de syndicus, die desgevallend zal zorgen voor een herziening van daarvoor te dragen aandelen in de gemeenschappelijke kosten.
? …
? …
? TERRASSEN – BALUSTRADES – ZICHTSCHERMEN – PLANTENBAKKEN.
? …
? De terrasbekleding, de balustrades, zichtschermen en plantenbakken dienen steeds in een uniform materiaal te worden uitgevoerd.
De reden van afschaffing is de kost van de bevloeiing. OP dit moment verbruikt dit 700 liter stadswater per dag. (Er is helaas geen regenwaterinstallatie voorzien door bouwheer, was niet verplicht door de stad.)
MAAR: Er is tijdens het voorbije jaar een hoge waterfactuur voor de bevloeiing geweest. Deze had niets te maken met de plantenbakken/groendak, maar alles met lekken in de bakken met groenvoorzieningen (bomen, planten, bloemen) beneden buiten in voor- en achtertuin.