Kan een nieuwe eigenaar van een appartement verantwoordelijk gesteld worden voor kosten gedaan aan een het gebouw (dakwerken) waarvoor de vorige eigenaar weigerde te betalen. (De werken werden uitgevoerd vóór de aankoop.) Hiervoor werd er bij de verkoop wel een bedrag achtergehouden door de notaris, maar de syndicus heeft echter nagelaten om dit bedrag (tijdig) op te vragen bij de notaris.
Nu verhaalt hij deze kosten dus op de nieuwe eigenaar (via beslissing VME). Kan hij dat? Uiteindelijk heeft de syndicus een fout gemaakt en niet de nieuwe eigenaar. Kan deze alsnog verplicht worden om deze achterstallige kosten te betalen.
2 Antwoord
Ja, indien voldaan aan de voorwaarden o.a. volmacht en deelname aan vergadering, zie :
B.W. Art. 577-11 § 2 4 ° (laatste lid)
++++++
Volgens de door u geschetste situatie bevinden wij ons hier NIET in deze situatie.
De VME heeft ten overstaan van de aannemer een betalingsverplichting.
Deze kan gedeeltelijk gedaan worden door de vorige eigenaars, die hun aandeel in de schuld niet betwisten.
Het saldo is nog niet vereffend door wat u een fout van de synicus noemt.
U zegt dat de nieuwe eigenaar aangesproken wordt op basis van: ….(via beslissing VME)………
Wij nemen aan dat u hiermee bedoelt een als dusdanig in de AV voorgelegd en goedgekeurd agendapunt, zoniet kan u nog trachten een andersluidende beslissing te bekomen:
B.W. Art. 577-6 § 4
Het is voor ons al moeilijk te begrijpen dat de syndicus deze fout niet erkent en zelf niet voorstelt deze uit eigen fondsen te voldoen al dan niet met inschakeling van zijn verzekering B.A.
Nog minder dat de VME de syndicus niet burgerlijk aansprakelijk stelt gezien de verplichting van de syndicus hiervoor een verzekering af te sluiten.
De VME maakt hier dus, ook door het uitblijven van een reactie ten opzichte van de syndicus, de fout van de syndicus tot de hare.
Gevolg is dan ook dat het schuldsaldo zal moeten vereffend worden worden volgens de algemene regel : pro rata onder de huidige eigenaars.
Vragen :
Opinie commissaris van de rekeningen ?
Bedrag ?
Kan
B.W. Art. 577-9 § 2
nog spelen ? (Termiijn van 4 maanden).
+++++++
U bent snel vertrokken voor een geschil dat aan de rechter moet voorgelegd worden.
Maak een kosten/batenanalyse.
Bemiddeling :
http://justitie.belgium.be/nl/themas_en_dossiers/bemiddeling/
http://justitie.belgium.be/nl/binaries/0211_BROCHURE_VREDERECHTER_tcm265-203421.pdf
http://justitie.belgium.be/nl/binaries/BROCHURE_VERZOENING_NL_LoRes_tcm265-138443.pdf
http://www.elfri.be/oproeping-verzoening
+++++++
Dien klacht in bij het B.I.V., alhoewel :
”Lasciate ogni sperenza, voi ch’entrate” Dante
http://www.biv.be/tuchtrechtspraak/een-tuchtklacht-indienen/klachtenformulier-voor-deontologische-overtreding
Opgelet: het gaat hier om tuchtrechtspraak binnen het B.I.V. waaraan u geen enkele rechten kan ontlenen.
+++++++
Verder:
U bevindt zich op een website die de bedoeling heeft een informatiepunt te zijn van mede-eigenaars voor mede-eigenaars.
Een dergelijk informatiepunt heeft nooit de bedoeling een professioneel advies, juridisch of technisch te vervangen.
Nog :
https://blog.smartsyndic.be/qa/kan-een-vme-failliet-gaan/
Geachte
Dit is een probleem dat een genuanceerd antwoord behoeft.
Immers, ik begrijp dat de invorderbaarheid principieel vast stond tov de vorige eigenaar.
Indien werkelijk een fout gemaakt is bij de invordering, is hierover het laatste toch niet gezegd …
Verschillende opties…
Ik zou syndicus nog vorige eigenaar “los laten” … Intussen zal het evenwel de dakwerker “worst wezen” wie moet betalen : aan de VME om te prefinancieren en actie te ondernemen.
Astrid CLABOTS
VILLA JURIS ADVOCATEN
