Tijdens de opstartvergadering onder de nieuwe syndicus is er geen begroting opgemaakt en zijn er geen maandelijkse provisies werkkapitaal afgesproken.
Ik heb goedwillend de provisies – die onder de vorige syndicus waren afgesproken – stipt voldaan
tot en met november 2025.
Aangezien de rekeningen van 2024 (!) zijn nog altijd niet zijn goedgekeurd (wegens anomalieën onder de vorige syndicus) , heb ik als rekeningcommissaris inzage van de niet-privatieve documenten opgevraagd voor boekjaar 2024 (!) en voor boekjaar 2025 (na afsluiten van het boekjaar), via de vrederechter,
maar ik heb nog altijd geen inzage gekregen.
Vandaag krijg ik per mail een oproep voor een extra opvraging van € 5.000,00 ten belope van mijn aandeel omdat er te weinig (lees: niets is gebudgetteerd), en omdat de syndicus de facturen anders niet tijdig betaald krijgt.
Zoals hiervoor reeds aangegeven, heb ik altijd mijn betalingen stipt voldaan tot en met november 2025.
(Met de provisie voor de maand december 2025, heb ik gewacht tot ik duidelijkheid heb over de rekeningen van 2024 (!) en van 2025 (na afsluiten van het boekjaar).
Vragen:
- Kan de syndicus zo maar een extra opvraging doen
- terwijl hij eerst zelf nalatig is geweest met het opstellen van een begroting
en het opvragen van provisies ? - zonder dat de mede-eigenaars inzage krijgen in de rekeningen ?
- Kan de syndicus zo maar willekeurig een bedrag opvragen ?
- Kan ik wachten met de extra opvraging te betalen, tot ik inzage heb in de rekeningen van boekjaar 2024, en deze (na correctie) goedgekeurd worden ?
2 Antwoord
Goed om te weten. Ook als er al een syndicus is, die zijn werk niet naar behoren uitvoert, kan er een zgn. voorlopige syndicus aangesteld worden.
Aanstelling van een voorlopig bewindvoerder. De wet van 18 juni 2018 voorziet sinds 1 januari 2019 ook de mogelijkheid om een voorlopig bewindvoerder te laten aanstellen. Dat kan in gebouwen waarin de besluitvorming binnen de algemene vergadering volledig geblokkeerd is, waardoor het financiële evenwicht in het gedrang komt of waardoor de technische staat van het gebouw in het gedrang komt. Een voorlopig bewindvoerder kan dus aangesteld worden, zelfs wanneer er een syndicus benoemd werd die zijn taken naar behoren uitvoert.
Goed om te weten. Het verzoek moet uitgaan van een of meerdere mede-eigenaars die (samen) minstens 1/5 van de aandelen in de gemene delen bezitten of van de syndicus zelf die vaststelt dat de voorwaarden tot aanstelling van een voorlopig bewindvoerder vervuld zijn. De voorlopig bewindvoerder kan dan in plaats van de algemene vergadering van de VME noodzakelijke beslissingen nemen.
De rechter kan ook beiden aanstellen
Dat gebeurde onlangs in een rechtszaak. Het mandaat van de syndicus in een appartementsgebouw was afgelopen, maar door onenigheid was er geen nieuwe syndicus aangesteld. Daarnaast bleek dat de werking van de VME volledig lamgelegd werd door het feit dat meerdere mede-eigenaars hun bijdragen in de gemene delen van het gebouw niet langer betaalden. Het gebouw werd daardoor schuldenaar van bepaalde leveranciers, wiens rekeningen onbetaald bleven. Hierdoor dreigden bepaalde leveringen van nutsvoorzieningen stopgezet te worden. Een mede-eigenaar vroeg zowel de aanstelling van een gerechtelijk syndicus als de aanstelling van een voorlopig bewindvoerder.
Wat vond de rechter? De rechter (vred. Beringen, 24.04.2020) oordeelde dat zowel de aanstelling van een gerechtelijk syndicus als de aanstelling van een voorlopig bewindvoerder in deze situatie noodzakelijk waren. De voorlopig bewindvoerder moest de taken van de algemene vergadering van mede-eigenaars tijdelijk, voor een periode van drie maanden, overnemen en dus in hun plaats beslissen. Hij moest een werk- en reservekapitaal aanleggen, al dan niet kwijting verlenen aan de vorige syndicus, een nieuwe overeenkomst met de syndicus sluiten, enz.
U kunt als mede-eigenaar niet alleen vragen dat er door de rechter een syndicus aangesteld wordt, u kunt tegelijk ook vragen dat er een voorlopig bewindvoerder komt die in plaats van de algemene vergadering van mede-eigenaars noodzakelijke beslissingen kan nemen, bv. over het aanleggen van een werk- en reservekapitaal.
