Voorafgaandelijke verduidelijkende info : In ons vakantiedomein dat eigendom is van de VME zijn vakantiewoningen met +/- 95 % eigenaars via erfpacht . De overigen zijn , via aankoopakte, in private eigendom . Hun aankoopakte stipuleert dat sommige zaken verplicht dienen uitgevoerd te worden door de VME, zonder vergoeding . Voor andere zaken, zoals oa onderhoud van de wegen in het domein dienen de privé-eigenaars bij te dragen . Echter is in de akte niet vermeld op welke basis (bvb via “millièmes”) dit dient te gebeuren en is dus ,al dan niet bewust, héél vaag . In het verleden hebben de privé-eigenaars geweigerd om deel te nemen in deze kosten op basis van onduidelijkheid in de aktes . Op de AV van april 2023 is een agendapunt goedgekeurd om opdracht te geven aan de raad van mede-eigenaars om via aangetekend schrijven een voorstel te doen aan deze privé-eigenaars om aan de kosten deel te nemen op basis van de millièmes van gelijkaardige delen. Bij wijgering zou in eerste instantie de vrederechter aangesproken worden om in de minne te trachten te regelen en tot slot ,indien nodig, zou een gerechtelijke procedure opgestart worden . Vandaag , 9 maand na de AV is door de raad van mede-eigenaars hieromtrent nog niets gebeurd , zelfs nog geen aangetekend schrijven . Het resultaat is dat eind van dit jaar, bij de individuele afrekeningen , deze kosten intégraal verdeeld zullen worden onder de mede-eigenaars van de VME , en de privé-eigenaars opnieuw geen enkele kost zal kunnen aangerekend worden . De raad van mede-eigenaars is verschillende keren gevraagd naar de stand van zaken , zonder reactie . De Vragen : Kan de raad van mede-eigenaars in gebreke gesteld worden? Zo Ja, wie moet dit doen ? De persoon die het punt op de agenda plaatste of …. ? Wat is dan de te volgen procedure ? Is het ook niet de taak van de syndicus om te zien dat de op de AV goedgekeurde punten uitgevoerd worden ? Moet die dan mede in gebreke gesteld worden ? Dank voor de reacties .
5 Antwoord
- Blijkbaar is enige bijkomende verduidelijking nodig .
Met betrekking tot de verkoop van de 7 vakantiewoningen en de wijzigende basisakte:
In deze akte staat duidelijk aangegeven welke de verplichtingen zijn van de VME en waarin de privé-eigenaars niet is se verplicht zijn om mee te dragen in de kosten :
- Plaatsen van veiligheidsborden
- Vuilnisophalingen organiseren
- reiniging water- en rioolputten.
- Bepaald onderhoud van park zelf
- Algemene electriciteitskosten zoals bvb de verlichting .
De zaken die duidelijk beschreven zijn waar en hoe ze wel moeten in meedragen in de kost van onderhoud en herstelling net zoals alle eigenaars van de rest van het park zijn :
- de inkomslagboom (enkel herstelling)
- huisvuilophaling
- privé verbruik van elektriciteit indien ze gebruik maken van de elektriciteitsinstallatie van het domein
- privé consommatie van water indien ze gebruik maken van de watervoorziening via het domein.
Tot hier is alles duidelijk . De wel of niet aanrekening van deze kosten gebeurd ook zoals het hoort. Hier is geen discussie over .
Echter gaat het om de volgende bepaling in de akte :
Punt iv : In geval van aanwezigheid van kanalisaties , leidingen allerhande dienstig voor gas,
water, elektriciteit en eventuele kabeldistributie , riolering, wegen en paden zullen de
kosten van onderhoud, herstel en heraanleg hiervan aangerekend mogen worden door de mede-eigendom of de mede-erfpacht aan de 7 niet mede-eigendom gebonden vakantiewoningen , echter beperkt tot de kosten van onderhoud , herstel en heraanleg van het tracé , dat loopt vanaf de openbare weg naar de aansluitingspunten van de vakantiewoningen
Zoals gezegd is dit onduidelijk . Dit “tracé” niet bepaald . Er zijn verschillende wegen tot aan de openbare weg . Omwille van eenrichtingswegen is er een verschillend tracé naar en van de bedoelde eigendommen .
De AV en de syndicus hebben hierin eerder standpunten ingenomen maar dit is gewijgerd door de privé-eigenaars . Vandaar het agendapunt om een laatste voorstel te doen op basis van deelname volgens de “millièmes” van gelijkaardige loten in het park , en indien er geen akkoord komt een gerechtelijke procedure aan te gaan om te bepalen welk deel ,op basis van “het tracé”, van het totale onderhoud door iedere privé-eigenaar dient te worden vergoed .
De Syndicus had eerder duidelijk gezegd dat hij zich niet meer wou betrekken in deze zaak , vandaar dat de opdracht werd toevertrouwd aan de raad van mede-eigenaars . De AV kan dan wel een standpunt innemen maar is in de huidige situatie volgens mij niet bij machte deze op te leggen aan de privé-eigenaars . Ik begrijp nu dat de opdracht opnieuw aan de syndic had moeten worden gegeven en dat deze dit dan niet mocht wijgeren .
2) om opdracht te geven aan de raad van mede-eigenaars om via aangetekend schrijven een voorstel te doen aan deze privé-eigenaars om aan de kosten deel te nemen op basis van de millièmes van gelijkaardige delen.
Zoals hierboven aangegeven liet de syndicus reeds alvorens het agendapunt was ingediend duidelijk weten dat ze hierin geen actie meer wou nemen . Vandaar dat het agendapunt de opdracht aan de raad van mede-eigenaars gaf om opnieuw initiatief te nemen . De raad had dit dus moeten rechtzetten tijden de bespreking van het agendapunt en er op wijzen dat dit een taak was voor de syndicus (zin of geen zin …) . Dat ze “met opzet niets ondernemen “ is mogelijk maar ze hebben dus deze taak wel degelijk aanvaard (?). Het komt er op neer dat ze door hun nietsdoen de VME verplichten van kosten te betalen die in feite door de privé-eigenaaars zouden moeten betaald worden . … Iedereen van de VME lijdt dus schade .
De Vragen : Kan de raad van mede-eigenaars in gebreke gesteld worden?
Ja
Zo Ja, wie moet dit doen ? De persoon die het punt op de agenda plaatste of …. ?
Elke mede-eigenaar en/of na beslissing AV. (iedereen die schade , benadeeld wordt)
OK toch een verduidelijking aub . Iedere mede-eigenaar wordt dus benadeeld en kan de raad in gebreke stellen . Betekend de “en” dat dit punt eerst door een eigenaar op de agenda van de AV moet gezet worden of kan iedere benadeelde dit zonder eerst op de komende AV te zetten ?
