Beste,
Onze VME bestaat uit 2 appartementsgebouwen van telkens 6 appartementen, dus 12 appartementen in totaal.
We hebben 1 basisakte voor beide gebouwen, maar hebben het beheer telkens per gebouw gevoerd. Voor gebouw 1 ben ik steeds eigenaar-syndicus geweest, en een eigenaar van gebouw 2 is daar syndicus. We hebben nooit een AV gehad met alle eigenaars van beide gebouwen.
Ik heb nu echter mijn appartement verkocht, en niemand van de eigenaars van gebouw 1 wil het beheer verder zetten. De eigenaar-syndicus van gebouw 2 wil het beheer van gebouw 1 er ook niet bijnemen.
Gebouw 1 wil naar een externe syndicus overschakelen, maar gebouw 2 wil verder doen zoals ze bezig zijn. Vermits er 1 basisakte is, is er geen enkele externe syndicus bereid om enkel het beheer van gebouw 1 te doen. Dit is uiteraard logisch, want deze moet zich inschrijven in de KBO, en wordt daarmee ook verantwoordelijk voor gebouw 2, terwijl hij daar geen beheer doet. (Ter info: nu ben ik, noch de syndicus van gebouw 2 ingeschreven in de KBO, dus eigenlijk illegaal).
Gebouw 2 wil nu deelverenigingen laten oprichten, maar volgens mij is dit niet mogelijk, vermits er minimum 20 kavels moeten zijn vooraleer deelverenigingen kunnen opgericht worden (klopt dit?). Ook moet er een stemming plaats vinden waarbij er een 4/5e meerderheid moet zijn (of is dit bij éénparigheid van stemmen?). Ik heb nu al weet van 3 eigenaars van gebouw 1 die niet voor deelverenigingen willen gaan.
Mijn 3-jaarlijks contract van syndicus liep eigenlijk af op 29/02/2020, maar in mijn ontslagbrief is opgenomen dat ik het beheer nog verder zet tot de 1e van de maand waarin de akte van de verkoop van mijn appartement verleden wordt. Dit zal ofwel 1 juni, ofwel 1 juli zijn.
Ik wil het gebouw waarvan ik 12 jaar syndicus geweest ben niet onbeheerd achter laten, en zou echt graag een opvolging verzekerd zien. Des te meer omdat alle rekeningen en/of mails met rekeningen nu nog bij mij terecht komen.
Mijn vragen:
- Is het oprichten van deelverenigingen mogelijk indien < 20 kavels?
- Is er bij de stemming over het oprichten van deelverenigingen een 4/5e meerderheid nodig, of een éénparigheid van stemmen?
- Wat zijn mijn overige opties? Zeker nu in tijden van Covid-19? In geval van indienen verzoekschrift bij de Vrederechter voor het aanstellen van een externe syndicus: wat is de termijn die hier over gaat? Van zodra de akte van mijn appartement verleden is, ben ik bij wet niet meer gemachtigd om nog een beheer te doen, maar ik zit dan nog wel met alle last van rekeningen die blijven toekomen. Hoe verloopt het indienen van een verzoekschrift?
1 Antwoord
De regels betreffende deelverenigingen vindt u in:
B.W. Art. 577-3 (vierde alinea)
B.W. Art. 577-7 § 3
Op de einddatum van uw syndicuscontract vervalt uw handtekeningsbevoegheid op de rekeningen van de VME.
De bank hoort domiciliëringen en permanente opdrachten op te schorten.
U hoort zich te schikken naar:
B.W. Art. 577-8 § 4 9 °
In dit kader zou u in een aangetekende brief de andere syndicus in gebreke kunnen stellen om de boekhouding en beheer van het geheel over te nemen.
U beiden hebt gans de tijd door in onwettelijkheid gefungeerd.
De wet sluit “colleges van syndici” uit.
Indien de andere syndicus het beheer van bede gebouwen zou weigeren (schriftelijk bewijs) dan komen wij eerder in het domein van een gebouw zonder syndicus.
Overleg met anderen in het gebouw 1 over de keuze van een beroepssyndicus.
B.W. Art. 577-8 § 1
Deze kan dan, in overleg met u en uw medestanders, de aanduiding van een syndicus (hemzelf met uw steun) vragen aan de rechter.
Wij gaan er van uit, dat de mogelijkheid aanduiding syndicus volgens de nieuwe wetgeving:
B.W. Art. 577-6 § 2 (laatste alinea)(wetgeving versie 2018)
uitgesloten is.
De aangezochte beroepssyndicus zal alle nodige stappen bij een advocaat en de rechter doen en later zorgen voor AV, opmaken RIO en alle andere wettelijke verplichtingen.
Geef bij uw keuze de voorkeur aan een syndicus-advocaat.
