Beste,
graag kreeg info indien mogelijk over het volgende:
In de statuten van een appartementsgebouw staan er tegenstrijdige gegevens. Dit gaat over het feit of de houten terrasbekleding (terrassen ontstaan door de achteruitbouw ) een gemeenschappelijk is of niet. De app zijn ca 20 jaar oud. De syndicus zegt dat het privé is. Ik heb dit een paar jaar geleden eens nagevraagd bij de notaris die de statuten heeft geschreven en haar antwoord was : “naar mijn inziens is dit gemeenschappelijk”. Maar de syndicus blijft aanhouden dat dit privé is.
Bij aankoop van het app was de initiële houten bekleding van de terrassen reeds aanwezig was (dit was zo voorzien bij aankoop) en werd nog nooit vervangen en die bekleding is nodig anders kan je het terras niet gebruiken en zouden die appartementen ook nooit verkocht geraken.
Hieronder wat info die in de statuten staat :
Op blz 12 en 13 onder punt 9. “BESCHRIJVING VAN DE GEMEENSCHAPPELJKE EN PRIVATIEVE DELEN” staat het volgende vermeld omtrent de terrassen :
1. Privatieve delen binnen de kavel : “De bevloering en bekleding der terrassen
Op blz 21 staat onder het punt “DAKTERRASSEN DERDE-VIERDE EN VIJFDE VERDIEP” vermeld :
dat de terrassen gemeenschappelijk zijn, ook deze ontstaan door de achteruitbouw, evenwel wordt het exclusief genotsrecht toegekend, overeenkomstig paragraaf 13 van de statuten hierna.
Op blz 30 staat onder het punt “13. STATUUT VAN DE TERRASSEN (BALKONS)”:
De terrassen zijn gemeenschappelijke delen. Waar hieronder in de beschrijving van de privatieven wordt gesproken van terrassen, wordt bedoeld het uitsluitend genot van deze terrassen, en niet het eigendomsrecht.
Dit geldt eveneens voor de dakterrassen die ontstaan zijn door de achterbouw van bepaalde verdiepingen. Alle kosten van onderhoud en herstelling van de eventueel door de eigenaars geplaatste bevloering van deze terrassen zijn ten laste van de begunstigde privatief. De overige kosten, zoals onder andere deze betreffende de waterdichtheid (onder meer voegwerk) vallen de ten laste van de gemeenschap. De bepalingen uit het burgerlijk wetboek in verband met de fout-aansprakelijkheid blijven evenwel van toepassing.
De dakterrassen worden verder bezwaard in het voordeel van de gemeenschappelijke delen van de residentie, met een erfdienstbaarheid van overgang voor alle onderhoudswerken aan de daken of andere gemeenschappelijke of privatieve delen van de residentie, welke anders niet kunnen bereikt worden, alsmede om de eigenaars van de andere appartementen een vluchtweg te verlenen bij brand of ander gevaar in het onroerend complex.
Gezien deze discussie heb ik intussen al 2x gevraagd aan die notaris of ze dit nog eens wil uitzoeken, maar we krijgen geen antwoord. Is de notaris hiervoor nog aansprakelijk of wat moet de notaris doen of wat kan ik doen om de juiste info te krijgen?
Met dank
2 Antwoord
1. Privatieve delen binnen de kavel : “De bevloering en bekleding der terrassen
Duidelijk , de terrassen zijn gemeenschappelijk maar zijn enkel toegankelijk voor de gebruiker (exclusief gebruiksrecht) en punt 13 behept met een erfdienstbaarheid van overgang voor alle onderhoudswerken aan de daken of andere gemeenschappelijke of privatieve delen van de residentie, welke anders niet kunnen bereikt worden, alsmede om de eigenaars van de andere appartementen een vluchtweg te verlenen bij brand of ander gevaar in het onroerend complex.
dus de terrassen zijn gemeenschappelijk maar de (houten) bekleding is privatief. De eigenaar van de privatieve bekleding van het terras heeft het exclusief gebruiksrecht MAAR moet gedogen dat anderen het terras betreden voor onderhoudswerken of bij gevaar is het een vluchtweg route.
https://blog.smartsyndic.be/qa/zijn-terrassen-privatief-mede-eigendom/
Bedankt voor de info, maar het is eigenlijk iets ingewikkelder dan dat, ik verklaar nader, nl :
De houten bekleding met dragers die op het plat dak liggen van de onderburen moet worden weggenomen om dit stuk plat dak te isoleren naar de nieuwe normen (omdat die app verhuurd worden) en ook omdat de roofing moet worden vernieuwd.
Hierdoor is het moeilijk om die houten dragers met bevloering terug te plaatsten omdat die hoger gelegd moeten worden door die extra isolatie, dus de dragers zullen een andere afmeting hebben en moeten nieuw zijn. Ook de balustrades moeten aangepast of vernieuwd worden omdat deze dan niet meer voldoen aan de huidige normen. De balustrades zijn gemeenschappelijk. Die isolatie met roofing zijn ook gemeenschappelijk.
Ook de houten wandbekleding op de terrassen (is gemeenschappelijk) moet deels vervangen worden omdat er een aantal houten planken rot zijn. Om die houten wandbekleding te vervangen moet de houten terrasbekleding ook worden weggennomen.
Dus voor alle bovengenoemde werken moet de houten terrasbekleding worden weggenomen. Ik heb 4 van dergelijke terrassen. Dus hierdoor krijg ik grote kosten om de vloeren uit te breken en te herplaatsen en of te vernieuwen.
Er werd ook een studiebureau aangesteld om die renovatie uit te werken maar graag kreeg ik info hoe ik dit moet aanpakken. Hoe de kosten verdeeld worden. Of waar kan ik terecht, Met de syndicus lukt dit niet goed en advies krijgen wij niet.
Met dank.