Beste,
Ik ben zelf syndicus als mede-eigenaar. Het gebouw heeft 5 mede-eigenaars. 3 appartementen, 2 handelszaken. Volgende week houw ik een BAV over twee belangrijke zaken
1) Al een jaar is er een lek in het dak. We raken er maar niet uit over de offertes. Moeten we ook 75% van de stemmen hebben vooraleer we van start kunnen? We zijn met 5 personen in de VME en één iemand (die 30% van het gebouw in haar bezit heeft) doet altijd moeilijk. Telt de quotiteit van het aantal personen of het aantal personen die stemt? Wanneer is een beslissing geldig?
2) Naast het probleem van het lek in het dak is er een probleem van brandveiligheid tussen de twee bovenste appartementen. Wanneer men het dakappartement drie jaar geleden heeft gebouwd, heeft men het nagelaten om een brandveilige structuur te voorzien. In het postinterventiedossier staat dat het nochtans in orde zou zijn met de brandvoorschriften. We namen een advocaat onder de arm, maar deze zegt dat we met de VME moeten procederen. Hoe moeten we tot dergelijke beslissing komen, allereerst om samen een advocaat te nemen? Degene tegen wie we moeten procederen heeft nog altijd 30% van het gebouw in haar bezit. Omdat we dus nooit 75% kunnen halen, moeten we dus naar het vredegerecht stappen om toch stappen te kennen zetten met de VME. Hoe kan ik er voor zorgen dat deze stemming rechtsgeldig gebeurt. In feite weet ik al wat iedereen gaat stemmen, maar ik moet dit toch officieel laten gebeuren.
3) Er kan één iemand niet aanwezig zijn op de vergadering, maar die zal op voorhand zijn standpunt doorgeven over de verschillende vragen. Moet ik dan officieel met een volmacht werken? Hoe zit dit in elkaar?
4) Wanneer er chaos ontstaat op de VME en er weeral niks beslist geraakt, zou ik ontslag willen nemen als syndicus en een professionele aanstellen. Hoe kan ik op een goede manier ontslag nemen? Is het dan mijn taak om een nieuwe syndicus te zoeken? Ik vermoed ook dat we het niet eens zullen worden over welke syndicus we dan gaan nemen…
Als ik syndicus zal blijven, ga ik zoiezo een cursus volgen, maar eerst wil ik zeker zijn of het wel doenbaar is voor mij om syndicus te zijn.
Hopend op een antwoord op mijn vraag. Alvast bedankt
Met vriendelijke groeten
3 Answers
1) Er wordt steeds gestemd volgens het aantal aandelen (ook wel quotiteiten genoemd). U hebt als syndicus het recht om iets te depanneren zonder het op de AV voor te leggen indien het werk valt onder de categorie “dringend en noodzakelijk”. Gezien het hier om een lek gaat en er sprake is van gevolgschade kunt u dit volgens mij doen. Voor een structurele oplossing moet u inderdaad 75% hebben van de stemmen op een rechtsgeldige vergadering voor de uitvoering van de werken.
Er is echter een manier om de werken er door te drukken via de rechtbank. U kunt beslissen om met de VME een advocaat te nemen om de werken af te dwingen. Het aanstellen van een advocaat op de zaak kan u doen met 50%+1 van de stemmen.
2) U kunt een advocaat aanstellen met 50%+1 van de stemmen. Zorg ervoor dat u een advocaat hebt die vertrouwd is met de wetgeving op de mede-eigendom want de advocaat die u geconsulteerd hebt heeft het volgens mij niet helemaal bij het rechte eind. Er is volgens mij namelijk ook een mogelijkheid om te procederen uit persoonlijke naam als u bijvoorbeeld de 50%+1 niet zou halen. De wetgeving zegt immers:
Art. 577-9 § 4. “Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten.”
Indien u dat wil kan ik wel een advocaat aanbevelen.
3) Dan wordt er inderdaad met een volmacht gewerkt. U moet er wel voor zorgen dat deze volmacht correct is opgesteld en er geen noodzakelijke informatie ontbreekt anders kan ze voor een rechter vernietigd worden te samen met de beslissing.
4) Indien u ontslag wil nemen geeft u best uw ontslag via een aangetekend schrijven aan ieder lid van de Vereniging van Mede-eigenaars. U bent niet verplicht voor een opvolger te zorgen.
Uit uw vragen maak ik op dat u syndicus bent maar helemaal niet vertrouwd bent met de wetgeving op de mede-eigendom. Dit is natuurlijk een vereiste als u die taak op u zou willen nemen. U kunt voor een groot stuk de chaos vermijden als u de wetgeving kent en kunt toepassen. U gaf zelf al aan dat u eventueel een cursus syndicus wil volgen maar dat u eerst na deze situatie wil zien of het in orde komt. Volgens mij had u dit al eerder moet doen want het probleem is dat u wellicht niet weet wat u niet weet. Hierdoor kan u eventueel belangrijke fouten maken (bv. fouten waardoor een rechter zou kunnen beslissen om een vergadering of individuele beslissingen nietig te verklaren).
Groetjes,
Jessie
