Wij zijn zinnes om via een immokantoor een appartement te verkopen. In het appartementsgebouw (zonder lift) zijn er slechts 2 eigenaars: wij en een andere eigenaar. Volgens de basisakte hebben wij 60% van het gebouw en de andere eigenaar 40%.
Er is geen syndicus en qua gemeenschappelijke kosten hebben we een mondelinge afspraak:
– onderhoud (kuisen van de gemeenschappelijke delen zoals trap, inkomhall): elk om beurt een week
– kosten van minuterie, herstellingen, werken aan gebouw: volgens de 60-40% regel.
Tot nu loopt alles in de beste verstandhouding en zijn er hieromtrent nog geen problemen geweest.
Alle papieren zoals basisakte en alle mogelijke info zijn voorhanden en een kopij werd overhandigd aan de immomakelaar. Echter: volgens de makelaar dienen er gecoördineerde statuten opgesteld te worden of de verkoop kan volgens hem niet doorgaan, omdat een notaris hierover struikelt als dit er niet is.
Maar bij opzoekingen op het internet stellen we vast dat wij als eigenaar zelf syndicus mogen zijn, en dat de onnodige kosten om een syndicus aan te stellen, statuten en regelementen op te stellen, een algemene vergadering jaarlijks te hebben enz. vermeden kan worden.
Hoe pakken we dit het best aan of welke wetgeving is er zodat wij in bovenstaande situatie toch geen gecoördineerde statuten moeten hebben (we hebben zelfs geen syndicus)? Is het voldoende om een document op te stellen tussen ons en de andere eigenaar waarin we stipuleren hoe we het onderhoud en de kosten regelen en dat we dit laten bijvoegen bij het compromis? Is dat dan in orde voor een notaris bij verkoop (ook als de koper hiermee akkoord is)? Wat moet zeker in zo’n document staan?
3 Antwoord
Uw (een) notaris is uw beste raadgever.
Mogelijkwijze stelt hij zich op het standpunt dat, gezien :
B.W. Art. 577-14
tegenstrijdige artikels uit de huidige basisakte toch vervangen worden door de wet een coördinatie zich niet opdringt.
Ligt eventueel moeilijk :
B.W. Art. 577-6 § 2 :
verplicht vastgelegde periode voor jaarlijkse AV.
Wordt een mede-eigenaar syndicus ”om niet” dan is bij volledige verstandhouding onder de ME’s de enige meerkost de verzekering B.A. syndicus (tussen € 80-€ 160).
Uiteraard moeten de wettelijke verplichtingen als jaarlijkse vergadering, afzonderlijke bankrekening(en), etc. wel opgevolgd worden.
Nadere informatie :
Als koper zouden wij ons op het standpunt zetten dat de verkoper tot taak heeft ons een onberispelijk en volledig product te overhandigen.
De verkoper heeft in het verleden de (ruime) kans gehad de coördinatie onderhands (=kosteloos) te doen en het is niet onze taak van koper hiervoor (later) op te draaien.
Geachte
Cruciale vraag : werd eerder in de statuten misschien, gezien het beperkt aantal eigenaren (2), afstand gedaan van de toepassing van de appartementswetgeving .. ?
Want dat zou natuurlijk kunnen …
In het andere geval is mij niet bekend of de notaris zozeer zou struikelen over het gegeven van niet gecoördineerde statuten … Mij lijkt het dat de koper de zaak, compleet met tekst en met afrekeningen en voorgaanden, koopt en aanvaardt zoals zij wordt aangereikt en voorgesteld.
Astrid CLABOTS
VILLA JURIS ADVOCATEN
