Ons appartementsgebouw telt 26 appartementsgebouw verdeeld in drie blokken van 8, 12 en 6 appartementen. We zijn met twee leden van de rvme. Om kosten te besparen controleren wij niet alleen de syndicus, maar voeren wijzelf 75% van alle werken of herstellingen uit, maar altijd met medeweten van de syndicus.
Volgend probleem stelde zich in ons appartementsgebouw deze week voor: Via de verluchting kwam er deze week op een parkeerplaats (a) door de combinatie regen/wind vrij veel water binnen en liep dit ook af naar de naastliggende parkeerplaats (b). Zoals alle 21 parkeerplaatsen zijn deze twee ook privé maar id de open ruimte.
De eigenaar van parkeerplaats (a) wilde op eigen initiatief kosten doen om de verluchtingdoorvoer af te sluiten in de hoop het water buiten te houden tot er op de volgende vme vergadering (einde mei) een oplossing komt.
Wij kregen dus van de eigenaar van plaats (a) de vraag of hij die werken met hoogdringendheid mocht uitvoeren. Wij “leden van de rvme” konden hiervoor geen toelating gegeven en achtten ons ook niet bevoegd om de toelating te geven, al bedoelde de eigenaar het goed. Maar zoals hij zei was het met goede bedoelingen en gratis. Ik kreeg zelfs mails met allerlei adressen van betrouwbare en tot zeer onbetrouwbare internetadressen waar hij terecht kon voor de nodige materialen.
de vraag: Was ons antwoord wel het juiste met de volgende gedachte?
A: De eigenaar doet de tijdelijke herstelling toch. Gaat dan niet iedereen het heft in eigen handen nemen, en waar eindigt dit?
B: De eigenaar komt achteraf met een factuur en heeft de werken uitgevoerd zonder voorafgaande vraag aan de syndicus en niet met toelating of goedkeuring, maar wel met medeweten van de rvme
C: Kunnen wij als vme weigeren om die factuur te betalen, zelfs als het probleem is opgelost ?
D: Wat als blijkt dat door de uitgevoerde werken schade werd aangericht?
Ik ben benieuwd of wij hier juist hebben gereageerd naar de eigenaar.
M.v.g.
Constant Sels
1 Antwoord
Ons appartementsgebouw telt 26 appartementsgebouw verdeeld in drie blokken van 8, 12 en 6 appartementen. We zijn met twee leden van de rvme. Om kosten te besparen controleren wij niet alleen de syndicus, maar voeren wijzelf 75% van alle werken of herstellingen uit, maar altijd met medeweten van de syndicus.
De raad is zoals u weet het “controleorgaan” aangesteld door de AV , welke toeziet dat de syndicus het “beheer” naar behoren doet. De raad kan bijkomende opdrachten krijgen via de AV om bv. kleine herstellingen uit te voeren ect….Weet dat de VME verantwoordelijk is voor het beheer en de syndicus (slechts) aansprakelijk , maw. het is de VME /AV die het beheer aanstuurt/bepaalt , controleert en ervoor verantwoordelijk is ! (eindverantwoordelijke = VME)
Art. 3.90. Raad van mede-eigendom :
§4
Hij kan andere opdrachten of bevoegdheidsdelegaties krijgen in de mate dat de algemene vergadering daartoe beslist met een meerderheid van twee derde van de stemmen en zulks geen afbreuk doet aan de wettelijke bevoegdheden van de syndicus, de algemene vergadering en de commissaris van de rekeningen
Volgend probleem stelde zich in ons appartementsgebouw deze week voor: Via de verluchting kwam er deze week op een parkeerplaats (a) door de combinatie regen/wind vrij veel water binnen en liep dit ook af naar de naastliggende parkeerplaats (b). Zoals alle 21 parkeerplaatsen zijn deze twee ook privé maar id de open ruimte.
De eigenaar van parkeerplaats (a) wilde op eigen initiatief kosten doen om de verluchtingdoorvoer af te sluiten in de hoop het water buiten te houden tot er op de volgende vme vergadering (einde mei) een oplossing komt.
Nobel initiatief….begrijp niet dat de raad , welke 75% vd werken uitvoert , niet meeging in het voorstel , per slot van rekening zou het probleem “veel water” tijdelijk opgelost zijn ….zodat men de oorzaak van de wateroverlast nader kon bekijken en definitief oplossen…..
de vraag: Was ons antwoord wel het juiste met de volgende gedachte?
A: De eigenaar doet de tijdelijke herstelling toch. Gaat dan niet iedereen het heft in eigen handen nemen, en waar eindigt dit?
Waarschijnlijk niet….duidelijkheid troef voor iedereen….privé werken geen probleem werken aan de gemeenschappelijke delen vereist een AV beslissing , maar daden tot behoud van het goed kan men wettig stellen.
B: De eigenaar komt achteraf met een factuur en heeft de werken uitgevoerd zonder voorafgaande vraag aan de syndicus en niet met toelating of goedkeuring, maar wel met medeweten van de rvme
Niet de syndicus beslist daarover maar wel de AV
C: Kunnen wij als vme weigeren om die factuur te betalen, zelfs als het probleem is opgelost
Werken aan de gemene delen kan mits beslissing van de AV of igv. hoogdringendheid en bewarend optreden van de syndicus handelen….( Art. 3.89. Syndicus , § 5. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van interne orde wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht:
1° de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren;
2° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;…….)
D: Wat als blijkt dat door de uitgevoerde werken schade werd aangericht?
Potje breken = potje betalen
Ik ben benieuwd of wij hier juist hebben gereageerd naar de eigenaar.
tip : duidelijkheid voor iedereen , de raad kan bijkomende opdrachten krijgen via AV beslissing , vraag dit zodat men weet dat de raad de kleine herstellingen op zich neemt…de mede eigenaars kunnen beroep doen op de raad en syndicus en visa versa…
Weet ook dat elke mede-eigenaar conform de wet , art.3.72 , Daden tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer kan hij wettig verrichten.
Andere daden van beheer alsmede daden van beschikking moeten, om geldig te zijn, met medewerking van alle mede-eigenaars geschieden. Evenwel kan een der medeeigenaars de overige noodzaken deel te nemen aan daden van beheer waarvan de rechter de noodzakelijkheid erkent.
Daden van behoud zijn bewarende handelingen die tot doel hebben om het bestaan of de wezenlijke inhoud van een recht of van een goed te vrijwaren of een dringend verlies te voorkomen.
wet mede eigendom = https://www.syndicusdiensten.be/wp-content/uploads/2015/12/2021.09-Nieuwe-gecoordineerde-wetgeving.pdf
