Er werd een nieuwe aandrijfriem in de lift geplaatst,waarom moet het ene appartement meer betalen dan het andere.kan dit niet door alle gebruikers evenveel te doen betalen?
6 Antwoord
Steeds nuttig :
Herlees uw basisakte, reglement van mede-eigendom, RIO, syndicusovereenkomst en de notulen van de jongste vergaderingen.
https://www.notaris.be/nieuws-pers/detail/nieuwe-praktische-gids-voor-toekomstige-mede-eigenaars
https://issuu.com/orisnv/docs/brochure_mede-eigendom_v6/1?ff
(allen geconsulteerd op 09-02-2020)
https://meulewaterbelevenissen.be/onewebmedia/DOSSIER MEDE-EIGENDOM IN DE PRAKTIJK.pdf
Herlees uw basisakte, reglement van mede-eigendom en RIO.
Doorsnee vindt u hierin dat de kosten onder de mede-eigenaars verdeeld worden volgens de quotiteiten.
Vergelijkbare situatie:
Ook:
De lasten/verdeling , wat u dient te betalen staat beschreven in de statuten van het gebouw , in het Reglement van Mede-eigendom.
Deze criteria zijn , ofwel :
- volgens quotiteiten
- volgens het nut , nuttigheidscriterium
- ofwel een combinatie van beiden
Een forfaitaire lasten/verdeling is niet wettelijk.
U kan steeds indien u meent dat de lasten niet eerlijk verdeeld zijn beroep doen op een vrederechter
Update van verdeling van de gemeenschappelijke lasten te wijzigen anno 2019 :
In principe worden de gemeenschappelijke lasten binnen een Vereniging van Medeeigenaars verdeeld in functie van de respectieve waarde van de privatieve kavels (artikel 577-9, § 6, al 2 B.W.) .
Meer en meer komt het nu voor dat de verdeling ook in functie van het nut dat bepaalde gemeenschappelijke delen hebben voor slechts enkele privatieve kavels of een combinatie van nut/aandelen.
De wet mede-eigendom bepaalt dat vanaf 2019 in art.577-3 :
“Indien het gebouw of de groep van gebouwen bestaat uit twintig kavels of meer, is het mogelijk dat de basisakte bepaalt dat er een of meer deelverenigingen worden opgericht voor de kavels van een of meer gebouwen van de groep van gebouwen en, indien in een gebouw een fysieke scheiding in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, voor de kavels van één of meer van die onderdelen.
Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. De artikelen 577-3 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen.”
En ook art.577-6 bepaalt :
Art. 577-6
- 6.Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.
Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het gebouw of van de groep van gebouwen uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars, nemen enkel die mede-eigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen. Elk van hen stemt met een aantal stemmen naar evenredigheid van zijn aandeel in voornoemde lasten.
Denk maar aan een groep van gebouwen , al dan niet gescheiden van elkaar 1 VME vormend , elk een eigen inkom elk een eigen lift ect…volgens de basisakte “de particuliere gemene delen” , voor een welbepaalde groep van mede-eigenaars en/of voor enkelen.
Bv. de beschrijving van de gemeenschappelijke delen:
-
- zaken die toebehoren aan al de mede-eigenaars
- zaken die toebehoren aan al de mede-eigenaars van inkom van blok A en B
- zaken die toebehoren aan al de mede-eigenaars van respectievelijk blok A OF blok B
Lees dus lasten te betalen door alle mede-eigenaars volgens x quotiteiten (bv. de tuin , de garage-inrit , kelderverdieping…)
of al de mede-eigenaars van de inkom van A EN B volgens Y quotiteiten (bv. de inkomhal , de lift , poetslokaal, brievenbussen , parlefoon….)
of al de mede-eigenaars van gebouw A volgens Z quotiteiten
of al de mede-eigenaars van gebouw B volgens Z quotiteiten. (bv. het dak met zijn bekleding dienstig voor A of B , het metselwerk , de riolering dienstig voor A en B, de ruwbouw van de terrassen dienstig voor A of B….)
Wanneer een mede-eigenaar echter van mening is dat de verdeling van bepaalde gemeenschappelijke lasten zoals deze oorspronkelijk voorzien was in de statuten van de mede-eigendom hem een nadeel berokkent, dit wil zeggen dat hij van mening is dat hij teveel lasten betaalt ten opzichte van de waarde van zijn privatieve kavel en ten opzichte van het nut van de algemene gemeenschappelijke delen voor zijn privatieve kavel zal hij de wijziging van deze verdeling kunnen vragen aan de vrederechter.
Een wijziging aan de verdeling van gemeenschappelijke lasten kan via een beslissing door de algemeen vergadering met een 4/5 van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. Net zoals bij een wijziging van de aandelen is het ook hier belangrijk dat de benadeelde mede-eigenaar alvorens een vordering in te stellen eerst een algemene vergadering bijeen laat roepen die beraadslaagt over dit agendapunt en hij eventueel dient vast te stellen dat de vereiste meerderheid al dan niet bereikt zal worden.
Opgemerkt in deze:
Rechtbank eerste aanleg te Brugge :
“Een beslissing van de algemene vergadering die met het vereiste quorum is genomen en niet bedrieglijk is, kan niettemin een misbruik van de rechten van de meerderheid inhouden. Aldus is een beslissing van de algemene vergadering die zonder reden een nadeel voor een mede-eigenaar veroorzaakt ten voordele van de andere mede-eigenaars, onrechtmatig in de zin van art. 577-9, §2, lid 1 BW. Wanneer in de statuten van het gebouw een verdeling van de gemeenschappelijke kosten is bepaald die evenwichtig is, dan kan de algemene vergadering deze verdeling niet wijzigen tegen de zin in van bepaalde medeëigenaars, tenzij wanneer er sprake is van gewijzigde omstandigheden.”
Voorgaand vonnis toont aan dat de AV niet zomaar alles kan beslissen , een mede-eigenaar niet akkoord , kan steeds beroep doen op art.577-9§2 en beroep doen op een vrederechter…..
Indien de AV toch beslist om de lasten te wijzigen moet men conform Art. 577-4 § 1:
“De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte. “
De statuten notarieel laten aanpassen , wat neerkomt op kosten voor die VME.
Ik begrijp niet dat er bij iedere aankoop of herstelling steeds de vraag komt: hoe moet de betaling verdeeld worden.
Jullie hebben toch een werkkapitaal en een reservekapitaal en het is toch bekend op welke manier die beide rekeningen opgebouwd zijn.
Dus betaal gewoon met het werkkapitaal dan is er toch geen discussie.
