Op verzoek van enkele mede-eigenaars zou ik graag het antwoord kennen op een belangrijke vraag, waarvoor ik even in de tijd terug moet tot de AV 2017.
- Op 10-06-2017 hadden wij onze jaarlijkse statutaire algemene vergadering (AV).
In bijlage “AV 10-06-2017 notulen …” ziet u onder punt 11 dat de syndicus aangesteld wordt voor de duur van 1 jaar te beginnen op 10.06.17.
- Op 16-06-2018 hadden wij onze laatste statutaire AV.
Tijdens deze AV werd slechts één punt van de dagorde behandeld, namelijk het dossier “roest versus een totale renovatie van de balkons”
Het mandaat van de syndicus werd niet verlengd zoals blijkt uit de bijlage “AV 16-06-2018 notulen …” onder punt 21 “Verkiezing syndicus : Gezien de tijdsnood werd dit punt niet behandeld ….”
Omdat op de AV 2018 bijna uitsluitend tijd besteed werd aan het dossier “Behandeling ROEST versus TOTALE RENOVATIE van de balkons” was iedereen overtuigd dat de syndicus vrij snel een AV zou samenroepen om de “normale punten” van de jaarlijkse statutaire vergadering te behandelen, maar er gebeurde niets.
Dat de syndicus pas na 7 maanden deze vergadering samenroept onder de titel “Buitengewone Algemene Vergadering” roept vragen op bij meerdere mede-eigenaars.
De wet op de mede-eigendom vermeldt immers onder art. 577-6 §2 “De syndicus houdt een AV tijdens de in het reglement van mede-eigendom vastgelegde periode (voor de Condor is dit de eerste helft juni) of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet genomen worden.”
Die BAV samenroepen was even dringend (of niet dringend) tot 31-12-2018 maar volgens de syndicus is het na 1-1-2019 plots dringend.
(Dit is de manier waarop de syndicus de wet op de mede-eigendom toepast.)
Vermits het mandaat van de syndicus loopt tot 10-06-2018 stelt zich de vraag of syndicus wel gemandateerd was om die BAV samen te roepen ?
Door zijn eigen slechte notulering van de AV 2017 heeft de syndicus zichzelf het mandaat over de Condor ontnomen vanaf 10-06-2018.
Logisch gevolg zou zijn dat de notulen van de AV 16-6-2018 niet rechtsgeldig zijn, evenmin als het samenroepen van deze BAV op 12-01-2019. Dit is de kapitale vraag.
3 Antwoord
Handboek voor professioneel of voor zelfbestuur van de vereniging van mede-eigenaars : praktische gids voor de syndicus
Roland Timmermans Uitgeverij Kluwer
ISBN9789046547465
blz. 223
- Van de onvoltallige algemene vergadering is te onderscheiden een algemene vergadering, die er niet toe komt de volledige dagorde af te werken.
Dit doet zich voor hetzij omdat de agenda te veel punten bevatte hetzij omdat de leden te veel in discussie traden hetzij besluiteloos bleven.
Wanneer de algemene vergadering haar agenda niet volledig afgewerkt heeft, kan de syndicus het restant van de agenda niet verder laten behandelen in een tweede vergadering.
De agenda is één en onsplitsbaar en dient op één vergadering te worden afgehandeld.
B.W. Art. 577-8 § 1
De wetgever heeft in de herziening wet appartementsmede-eigendom 2010 een einde willen stellen aan tal van misbruiken, waaronder de stilzwijgende hernieuwing, door op te leggen dat de hernieuwing uitdrukkelijk moet beslist worden in de AV.
Even streng eist hij een daarop aansluitende syndicusovereenkomst.
Op 11.06.18 was u dan ook zonder syndicus.
Uw uittredende syndicus heeft dan ook een onwettelijke AV gehouden en een zware beroepsfout gemaakt door :
B.W. Art. 577-8 § 4 9 °
”……dertig dagen……volledig.. dossier…voorzitter van de laatste…overhandigen…”
Bij strikte toepassing van de wet, geldend in 2018, zou u verplicht geweest zijn de aanstelling van een nieuwe syndicus aan de rechter te vragen.
B.W. Art. 577-6 § 2 (laatste alinea)
U kan nu een beroep doen op de wet 2018 waarin voorzien wordt in soepele regels van bijeenroeping (B)AV in het geval van een VME zonder syndicus.
Onze nieuwsgierigheid :
heeft hij zich ondertussen gedragen als syndicus, provisies opgevraagd, facturen gebouw betaald, zichzelf ereloon betaald, etc.
Vraag aan de kandidaat-syndici, die u gaat contacteren, inzage in de syndicusovereenkomst.
Nieuwe wetgeving :
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/wet/1804/03/21/1804032151/justel
