Beste.
Ik heb een parkeerplaats in een ondergrondse parking. Deze ondergrondse verdieping is een VME op zich. Op deze ondergrondse parking staan verschillende gebouwen (appartementen, woningen) dewelke op hun beurt ook weer verschillende VME’s vormen. Volgens de basisakte van de ondergrondse VME bestaan er allerlei erfdienstbaarheden (in verschillen richtingen) ivm onderhoud en toegang. Ook stelt de basisakte dat 2 zones in de kelder zijn voorbehouden voor het stallen van fietsen (1 zone voor de groep/VME appartementen – 1 zone voor de groep woningen die ook een VME vormen) De beide VME’s dienen volgens de basisakte een bijdrage te betalen. Ik citeer “…dienen een jaarlijkse forfaitaire bijdrage (welke gekoppeld wordt aan de stijging van de gezondheidsindex) te betalen van VIERHONDERDZESENTACHTIG EURO (€ 486,00) als tussenkomst in de gemeenschappelijke kosten van verlichting en functioneren van de toegangspoort van de Parking.”.
Het is mijn mening dat dit jaarlijkse bedrag niet (meer) in evenwicht is. Vandaag is dit geïndexeerde bedrag 651 euro, en dit staat tov een totale energie rekening van om en bij de 8000 euro/jaar. (Kosten van herstelling en onderhoud van de poort nog niet inbegrepen)
Ik vind dat dit onevenwichtig is omdat elke keer er iemand zijn fiets komen nemen, (net zoals iemand zijn auto komt nemen) het licht in de parking aan gaat, de poort open en weer toe gaat, enz. Daar er ongeveer even veel fietsen in de parking staan als auto’s, lijkt een gelijke bijdrage in deze kosten eerlijker. Bovendien is het mijn overtuiging dat de frequentie van het gebruik van de fiets hoger ligt dan het gebruik van de auto. (het complex ligt midden in de stad)
Is er volgens jullie een mogelijkheid dit bedrag in de basisakte te herzien (en hoe dient dit te gebeuren) ?
Alvast bedankt.
8 Answers
De statuten van het gebouw vormen de “grondwet” voor die VME’s……elke mede-eigenaar heeft aangekcht onder die voorwaarden = toetredingscontract.
Uiteraard kan men deze statuten aanpassen/wijzigen mits duidelijk omschreven agendapunt en beslissing van de algemene vergadering.
Er zijn verschillende VME’s ….hebben deze een eigen rechtspersoonlijkheid ? Hoe zijn deze beschreven in de statuten…dit is cruciale informatie.
Niettemin kan de hoofdvereniging op de statutaire vergadering een beslissing nemen “dienen een jaarlijkse forfaitaire bijdrage (welke gekoppeld wordt aan de stijging van de gezondheidsindex) te betalen van VIERHONDERDZESENTACHTIG EURO (€ 486,00) als tussenkomst in de gemeenschappelijke kosten van verlichting en functioneren van de toegangspoort van de Parking.”.
Indien de algemene vergadering beslist om een verhoging , moet men de statuten notarieel aanpassen/wijzigen.
De AV moet dit beslissen met een gekwalificeerde meerderheid nml.
Art. 3.88.Algemene vergadering: besluitvorming (577-7)
- 1. De algemene vergadering beslist:
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom;
Beste,
Bedankt voor uw snelle reactie.
Ik ben alvast mee met uw raad dat zulk moet voortvloeien uit een duidelijk omschreven agendapunt op een AV – gevolgd door een stemming.
Het is net om dit agenda punt netjes te kunnen aanbrengen dat ik mijn vraag hier stel.
In de basis akte die ik bij aankoop ontvangen heb, vind ik niet terug dat onze VME deel zou uitmaken van een “hoofdvereniging”. Naar mijn mening is elke VME een eenheid op zich. (Ze worden in elke geval beheert door verschillende syndici, en ik krijg enkel correspondentie over de parking VME, niet over een mogelijke “hoofdvereniging”. )
Mij lijkt het als dat de erfdienstbaarheid tussen de verschillende VME’s (die ingeschreven staat in onze basisakte) een erfdienstbaarheid is tussen 2 buren.
Net daarom lijkt het mij ook logische dat deze “buur VME” een realistische bijdrage betaald aan het onderhoud en energiekosten van onze VME. (Mogelijk was dit ten tijde van het schrijven van de basisakte een realistisch bedrag, nu met exploderende energie en onderhoudskosten naar mijn inzien niet meer). De bijdrage had misschien ook beter in de basisakte gestaan als een percentage, en niet als een bedrag – maar het is nu zo….
Valt zo iets niet onder de bevoegdheid van een vrederechter en is het niet de simpelste weg dat onze VME zou beslissen (na een correcte beslissing op een AV) om de hoogte van de bijdrage van de “buur VME” over te laten aan de wijsheid van een vrederechter ?
MVG
Een correcte lezing van de statuten is noodzakelijk…..vandaar een antwoord onder voorbehoud.
Op deze ondergrondse parking staan verschillende gebouwen (appartementen, woningen) dewelke op hun beurt ook weer verschillende VME’s vormen.
Lees na in de statuten welk de ALGEMEEN gemeenschappelijke delen zijn , dus deze voor alle eigenaars en welk de bijzondere algemene delen er zijn , specifiek voorbehouden aan die eigenaars van bv. gebouw X of Y ect….
De algemene gemeenschappelijke delen worden beheerd door welke VME ? of zijn de gemeenschappelijke delen zo beschreven dat ze enkel toebehoren aan die/elke VME ? (respectievelijk de verschillende gebouwen)
Naar mijn mening is elke VME een eenheid op zich. (Ze worden in elke geval beheert door verschillende syndici, en ik krijg enkel correspondentie over de parking VME, niet over een mogelijke “hoofdvereniging”. )
Blijkbaar heeft dan elke VME , rechtspersoonlijkheid , en kan dan autonoom rechtsgeldige beslissingen nemen . Elke VME heeft een ondernemingsnummer (KBO) een eigen syndicus en eigen organen , een commissaris vd rekeningen en eventueel een raad van mede-eigendom maw. de vereniging van mede eigenaars is bevoegd om in rechte op te treden , als eiser en als verweerder.
Feit blijft dat De beide VME’s dienen volgens de basisakte een bijdrage te betalen.
Uw VME kan beslissen dat die bijdrage niet voldoet…voorbijgestreefd is gezien de wijzigende omstandigheden , energieprijzen ect…
Uw VME kan na het nemen van die beslissing de andere VME’s verzoeken een aangepaste bijdrage te betalen , maar hoe dan ook zal de basisakte moeten aangepast worden.
Tevens mogelijkheid beroep doen op een vrederechter cfr. 3.92 §7 , 2°
Afdeling 4. – Rechtsvorderingen – Openbaarheid – Tegenstelbaarheid en overdracht.
Art. 3.92.Rechtsvorderingen (577-9)
……..
§ 7. Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen:
1° de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen;
2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.
De erfdienstbaarheid (zakelijk recht) in de zin van de laatste aanpassing van de wet mede-eigendom is gevestigd in de basisakte….er is dus een lijdend en heersend erf maw. gemeenschappelijke delen met erfdienstbaarheid voor onderhoud, toegang ect…wie is het heersend erf ?
Deelvereniging met rechtspersoonlijkheid = bevoegdheid , bijzondere gemene delen, particuliere gemene delen.
Hoofdvereniging = bevoegdheid algemeen gemeenschappelijke delen
Art. 3.84. Algemene bepaling
De beginselen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom, neergelegd in de artikelen 3.78 tot 3.83 en de bepalingen van dit hoofdstuk zijn van toepassing op ieder onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan worden opgericht waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Van dit hoofdstuk kan worden afgeweken indien de aard van de gemeenschappelijke delen dat rechtvaardigt, zolang alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking en middels een basisakte waarin afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld.
Ieder gebouw of iedere groep van gebouwen waarop die beginselen van toepassing zijn, moet worden beheerst door een basisakte, een reglement van mede-eigendom en een reglement van interne orde hetwelk onderhands kan worden opgemaakt.
Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn.
Indien het gebouw of de groep van gebouwen bestaat uit twintig kavels of meer, is het mogelijk dat de basisakte bepaalt dat er één of meer deelverenigingen worden opgericht voor de kavels van één of meer gebouwen van de groep van gebouwen en, indien in een gebouw een fysieke scheiding in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, voor de kavels van één of meer van die onderdelen. Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de HOOFDVERENIGING exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. De artikelen 3.84 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen.
Beheer van een groep (fat) gebouwen . pag 15.
WERKEN MET ONDERSPLITSING/DEELVERENIGINGEN VAN MEDEEIGENAARS MET EN ZONDER RECHTSPERSOONLIJKHEID
https://libstore.ugent.be/fulltxt/RUG01/001/787/332/RUG01-001787332_2012_0001_AC.pdf
