Ik was de syndicus van ons gebouw en in december 2023 tekenden we een contract van 2 jaar met een nieuwe syndicus. We zijn een klein gebouw met 4 compartimenten, dus slechts 4 eigenaren. Het contract kwam met veel beloftes, zoals ons op hun online systeem zetten, de Algemene vergadering organiseren, conflicten oplossen, alle verantwoordelijkheden van mij overnemen, enz. enz., het standaard syndicuscontract.
Nadat ik 1 maand niets van hen had gehoord, heb ik ze op 30 januari een e-mail gestuurd om te vragen of er enige voortgang was op onze bankrekening en eerste algemene vergadering. Ze lieten me toen weten dat ze een probleem hadden gevonden op onze Basisakte en dat we geen KBO-nummer voor onze VME konden krijgen en daarom geen bankrekeningen konden openen, enz. Ik heb ze toen gevraagd om contact op te nemen met een notaris, te vragen wat het kostte en dan contact met ons op te nemen, zodat we het zo snel mogelijk konden laten oplossen. Ik moet erbij zeggen dat omdat we zo’n klein gebouw zijn, onze basisakte stelt dat we beslissingen schriftelijk, per e-mail etc. kunnen nemen. Ik heb ook gevraagd of ze zo snel mogelijk de eerste Algemene Vergadering willen organiseren. Ze stelden toen 2 mei voor en ik heb ze gevraagd om de uitnodigingen zo snel mogelijk te versturen! Deze feedback was op 7 februari.
Toen heb ik ze op 27 februari opnieuw gemaild om te vragen of er vooruitgang was geboekt met de notaris. Op 7 maart antwoordden ze dat ze geen reactie van de notaris hadden gehoord en ze vertelden me dat ze diezelfde dag nog contact met me zouden opnemen.
Op 13 april heb ik opnieuw contact opgenomen om te vragen of er vooruitgang was geboekt met de notaris, want ik heb nog steeds niets van ze gehoord. Ik heb ze er ook aan herinnerd dat ze de uitnodigingen voor de algemene vergadering nooit hebben verstuurd. Ik heb ook gezegd dat de datum die ze hadden gekozen in de vakantieperiode valt en dat het mogelijk is dat er niemand beschikbaar is voor die datum en dat we misschien een nieuwe datum moeten zoeken. Toen heb ik niets meer van ze gehoord. Geen antwoord.
Op 19 april, precies 2 weken voor de algemene vergadering, stuurden ze de uitnodigingen voor de algemene vergadering op 2 mei. En zoals ik voorspelde, kon niemand aanwezig zijn bij de algemene vergadering. Dus vroegen we hen om te proberen een datum te vinden die voor alle 4 de eigenaren geschikt is, omdat het belangrijk is dat iedereen de eerste vergadering bijwoont. We zijn tenslotte maar 4 eigenaren. Dit is nadat ik hen had gevraagd om de uitnodigingen op 7 februari te versturen. Ze annuleerden toen de algemene vergadering en stelden halfslachtig een paar data voor, maar alle data vielen in de vakantie en er was niemand aanwezig. Toen stopte de communicatie.
Toen belde ik ze in augustus om te vragen of we nog steeds een algemene vergadering zouden houden en vroeg opnieuw naar de voortgang van de notaris. Ze vertelden me toen dat ze uitnodigingen zouden versturen voor een vergadering half september en ze vertelde me dat het notarisprobleem erg ‘ingewikkeld’ is.
Natuurlijk ging de vergadering half september nooit door en pas op 1 oktober stuurden ze een uitnodiging voor een ‘Speciale uitzonderlijke’ vergadering.
Ook na dit telefoontje heb ik de tijd genomen om de notaris te bellen om erachter te komen wat er aan de hand is. Het kostte me 5 minuten en 4 e-mails om het ‘gecompliceerde’ probleem op te lossen dat ze in 10 maanden niet konden oplossen.
We zitten nog steeds niet op hun online systeem. We hebben geen inloggegevens voor hun ondersteuningssysteem. Geen van onze papieren is geüpload naar hun systeem. Ik beheer nog steeds de bankrekeningen en doe alle maandelijkse betalingen. Ik doe nog steeds alles voor het gebouw precies zoals voorheen, maar we moeten ze dit jaar meer dan 2000 euro betalen voor niets bereikt te hebben. We hebben ze één klus gegeven en na 10 maanden konden ze het niet oplossen.
Alle eigenaren zijn het erover eens dat we zo snel mogelijk uit dit contract moeten stappen, omdat ze een jaar van onze tijd hebben verspild door ons aan het lijntje te houden met dit notarisverhaal en we konden niet verder. IS het mogelijk om uit het contract te stappen zonder ze te betalen? We kunnen geen enkele reden bedenken waarom ze betaald zouden moeten worden. Kan ik betaald worden voor mijn diensten voor het uitvoeren van het werk dat ze beloofden van mijn schouders te halen? Het lijkt me gewoon niet eerlijk. Hoe komen we met onmiddellijke ingang uit dit contract?
2 Antwoord
……….tekenden we een contract van 2 jaar met een nieuwe syndicus.
Wat is de inhoud/bepalingen van het contract ? Wat werd er overeengekomen tss beide partijen = syndicus en VME ? De wet mede -eigendom welke dwingend van toepassing is geeft meer duidelijkheid…….
lees
Art. 3.89. Syndicus (577-8)
………….
De bepalingen die de verhouding regelen tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars en de daaraan gekoppelde vergoeding, staan in een schriftelijke overeenkomst. Die overeenkomst omvat met name de lijst van de forfaitaire prestaties en de lijst van de aanvullende prestaties en de daaraan verbonden vergoedingen. Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot vergoeding behoudens beslissing van de algemene vergadering.
Ze lieten me toen weten dat ze een probleem hadden gevonden op onze Basisakte en dat we geen KBO-nummer voor onze VME konden krijgen en daarom geen bankrekeningen konden openen…..
Lees aandachtig wat en de “soorten” mede-eigendom :
- mede eigendom = art.3.68
- vrijwillige mede eigendom = art.3.67
- gedwongen mede eigendom = art.3.78
- gedwongen mede eigendom = 3.84……. Van dit hoofdstuk kan worden afgeweken indien de aard van de gemeenschappelijke delen dat rechtvaardigt, zolang alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking en middels een basisakte waarin afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld.
Het punt is wat staat er in de basisakte ?….gedwongen mede eigendom ?
de notaris te bellen om erachter te komen wat er aan de hand is. Het kostte me 5 minuten en 4 e-mails om het ‘gecompliceerde’ probleem op te lossen dat ze in 10 maanden niet konden oplossen.
Welk was/is het “gecompliceerde” probleem , graag uitleg…..wat bepaalt de basisakte ?
……..maar we moeten ze dit jaar meer dan 2000 euro betalen voor niets bereikt te hebben. We hebben ze één klus gegeven en na 10 maanden konden ze het niet oplossen.
Wat is er overeengekomen met de “syndicus” contract ?
uw vragen :
. IS het mogelijk om uit het contract te stappen zonder ze te betalen?
Een contract moet door beide partijen gerespecteerd worden is van aanvullend recht maar in deze moet u nagaan wat en hoe met de opzegtermijn ect…..
We kunnen geen enkele reden bedenken waarom ze betaald zouden moeten worden.
Wat zijn de bepalingen vh contract mbt. de forfaitaire/prestaties vergoeding en de bijkomende vergoeding ? lees hoger…(Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot vergoeding behoudens beslissing van de algemene vergadering.)
Kan ik betaald worden voor mijn diensten voor het uitvoeren van het werk dat ze beloofden van mijn schouders te halen?
Bespreek dit met de andere mede-eigenaars !
Het lijkt me gewoon niet eerlijk. Hoe komen we met onmiddellijke ingang uit dit contract?
Contract = contract……probeer een schikking te treffen met die “syndicus” al was het maar met die stok achter de deur dat het contract niet alle prestaties weergeeft die een vergoeding zou verantwoorden cfr. wet mede eigendom die dwingend van toepassing is waar niemand van kan afwijken ook een syndicus niet.
Belangrijks is ga na in welke categorie u valt tav. de mede eigendom , een correcte lezing van de statuten van het gebouw (basisakte + reglement van mede eigendom) geeft daarover uitsluitsel……want zoals reeds aangehaald in art.3.84 :
……..Van dit hoofdstuk kan worden afgeweken indien de aard van de gemeenschappelijke delen dat rechtvaardigt, zolang alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking en middels een basisakte waarin afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld.
lees : https://www.odigo.eu/nl/nieuws/journal/uitsluiting-van-de-appartementswet-ingeval-van-mede-eigendom
wet mede eigendom : link
https://blog.smartsyndic.be/qa/mede-eigendom-zonder-rechtspersoonlijkheid/