Beste, momenteel is het praktisch niet meer mogelijk zich in een registratiekantoor aan te bieden. na meermaals telefonisch contact moest ik telkens mijn vraag stellen via mail. Aangezien de complexiteit van het onderwerp heb ik nog steeds geen duidelijk antwoord mogen ontvangen. Het betreft het volgende. Men wil twee VME”s met verschillend ondernemingsnummer en verschillende statuten samenvoegen. In beide basisaktes staat vermeld dat het later bij aangebouwde complex geen aandelen heeft en ook niet worden toegewezen in de gemeenschappelijke delen en / of de grond van het reeds bestaande complex. Er werd aan drie notarissen een offerte aangevraagd. Eén notaris heeft zich onthouden. Een tweede vermeld dat er een 30 euro per kavel ( 70 kavels) aan registratiekosten dienen betaald te worden. De derde notaris beziet het als een ruil van gemeenschappelijke delen en dit valt volgens hem onder een registratiebelasting van 12% mits in achtneming van bepaalde zaken. Zelf heb ik wat betreft de registratiebelasting ( wel of niet ) de vraag reeds meermaals gesteld via artificiële intelligentie ( IA ) en krijg telkens aan de hand van hoe ik de vraag stel verschillende antwoorden. Ik ga er van uit dat de ME’s toch een duidelijkere visie moeten krijgen in verband met de kosten voor het samenvoegen der twee VME’s .Volgens de registratie dient de notaris eerst de aangepaste basisakte op te maken en aan de hand van deze kunnen de registratie kosten opgemaakt worden. Maar indien deze dan te hoog uitvallen dient de notaris al wel vergoed te worden en zal de eenmaking waarvoor unanimiteit van stemmen nodig was naar mijn mening nog geen verder gevolg krijgen. Beste, wat is uw visie betreffende deze vraagstelling of kan je me informeren waar ik om een duidelijk antwoord nog terecht kan?
1 Antwoord
Men wil twee VME”s met verschillend ondernemingsnummer en verschillende statuten samenvoegen.
Informeer u grondig :
De 2 VME’s ….staan beiden op hetzelfde grondperceel cfr. kadastrale gegevens ? welke juridische structuur hebben beide VME’s ? hebben beiden rechtspersoonlijkheid ? hebben beiden gemeenschappelijke delen ? ect….een duidelijke lezing van de statuten geeft duiding.
In beide basisaktes staat vermeld dat het later bij aangebouwde complex geen aandelen heeft en ook niet worden toegewezen in de gemeenschappelijke delen en / of de grond van het reeds bestaande complex.
Reeds bestaand complex verwijst naar het gebouwencomplex van die twee VME’s…Ik ga ervan uit dat beide VME’s rechtspersoonlijkheid heeft , beiden statuten , ondernemingsnummer…en dat de 2 VMS’s SAMEN de hoofdvereniging vormen ttz. men heeft dan 1 VME met twee deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid. De hoofdvereniging bestaat uit ALLE mede eigenaars van de 2 VME’s. en mijn conclusie is dan dat beide VME’s reeds 1 VME vormt en is namelijk de hoofdvereniging. (sinds 2010 …deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid afgeschaft en werd vervangen door het principe de ‘ betaler beslist ‘ en rechtspersoonlijkheid van rechtswege ! voor die deelverenigingen welke voldoen aan de juridische voorwaarden)
Lees aandachtig Art. 3.84. Algemene bepaling
……………..
Indien het gebouw of de groep van gebouwen bestaat uit twintig kavels of meer, is het mogelijk dat de basisakte bepaalt dat er één of meer deelverenigingen worden opgericht voor de kavels van één of meer gebouwen van de groep van gebouwen en, indien in een gebouw een fysieke scheiding in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, voor de kavels van één of meer van die onderdelen. Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren.
………………
en
noot : Onder “gemeenschappelijk beheer” dient volgens de Memorie van Toelichting hetzelfde verstaan te worden als het criterium dat gehanteerd wordt voor de verdeling van de bevoegdheden van de hoofdvereniging en die van de deelvereniging.Het zou gaan om standing, esthetische samenhang, veiligheid, bestemming van het gebouw, heropbouw of afbraak, hygiëne, …. Het betreft met andere woorden voornamelijk de eenheid en coherentie van het geheel. Zo zullen alle mede-eigenaars kunnen meestemmen indien de beslissing een effectieve impact heeft op privatieve kavels die niet moeten bijdragen tot de lasten, bijvoorbeeld als de beslissing een impact heeft op de esthetiek van het gehele gebouw
In beide basisaktes staat vermeld dat het later bij aangebouwde complex geen aandelen heeft en ook niet worden toegewezen in de gemeenschappelijke delen en / of de grond van het reeds bestaande complex
Dat is duidelijk….vergewis u ervan of het later bij aangebouwde complex , gebouwd wordt op een ander kadastraal perceel en dus géén grondaandeel heeft van het reeds bestaande complex.
Hoogstwaarschijnlijk voorziet men hier een erfdienstbaarheid van doorgang aan het later aangebouwde complex al dan niet onder voorwaarden maar duidelijk is er bedongen dat men geen aandelen toe zal wijzen aan het nog te bouwen complex. Wat staat er in de statuten mbt. die erfdienstbaarheid ect….
……..en zal de eenmaking waarvoor unanimiteit van stemmen nodig was…...
unanimiteit/eenparigheid = niet vereist , wel een 4/5 meerderheid = Art. 3.88.Algemene vergadering: besluitvorming (577-7) §1 2°
f) over de wijziging van de statuten in functie van artikel 3.84, vierde lid;
en
§3
………. Wanneer tot oprichting van deelverenigingen beslist wordt bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de aandelen van de mede-eigendom die ingevolge deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist.
tip: als men dergelijk agendapunt wil behandelen is het meer dan aangewezen een notaris als raadgever en als beëdigd ambtenaar uit te nodigen om aanwezig te zijn bij het behandelen van dat agendapunt , te complex voor de mede eigenaars en menig syndicus. Voordeel is ook dat men juist geïnformeerd wordt en dat de notaris een proces verbaal kan opmaken wat de AV besluit .
Beste, wat is uw visie betreffende deze vraagstelling of kan je me informeren waar ik om een duidelijk antwoord nog terecht kan?
- duidelijke lezing van de statuten met kennis van zaken
- de twee VME’s samen vormen reeds (volgens mij) 1VME namelijk de hoofdvereniging , maar/ en beiden kunnen slechts rechtspersoonlijkheid hebben op voorwaarde dat de hoofdvereniging rechtspersoonlijkheid heeft….vandaar mss de statuten aanpassing ?
- erfdienstbaarheid onder voorwaarden ? de hoofdvereniging kan bv. een jaarlijkse vergoeding vragen tav. die erfdienstbaarheid voor/aan het nog te bouwen complex ect…is er iets voorzien in de statuten ?
- een notaris kan u een duidelijk antwoord geven…1 hoofdvereniging met 2 deelverenigingen…..rechtspersoonlijkheid…..
- advies contacteer de notaris die de statuten heeft opgesteld…..
- controleer nu reeds het kadastraal plan CadGIS viewer | Vlaanderen.be
