Beste,
In ons appartementsgebouw is sinds 2009 door de algemene vergadering met meer dan 4/5 meerderheid beslist dat de meeste kosten gelijk worden verdeeld en niet volgens de quotiteiten: gaande van kuisen gemeenschappelijke delen, electriciteit gemeenschappelijke delen, lift (waarbij de gelijkvloers niet meebetaalt). Enkel de brandverzekering wordt volgens de quotiteiten verdeeld. Deze beslissing werd niet in de authentieke akte aangepast. Een van de eigenaars die drie jaar geleden een appartement heeft gekocht (waarbij hij de vorige afrekeningen kon inkijken bij de aankoop), protesteert nu en wil deze verdeling terug aanpassen volgens de quotiteiten. Hij zegt dat deze dient toegepast worden omdat dit zo in de authentieke akte beschreven staat. Is de beslissing van de algemene vergadering met 4/5 niet voldoende voor de toepassing van de nieuwe verdeling of dient deze wijziging van de verdeling van de lasten effectief te worden opgenomen in de authentieke akte om rechtsgeldig te zijn?
6 Antwoord
Beroepssyndicus ? Eigenaardig dat deze een dergelijke onwettelijke toestand zolang gedoogd heeft.
https://blog.smartsyndic.be/qa/verdeling-kosten-mede-eigendom-in-gelijke-delen(antwoord 4)
https://blog.smartsyndic.be/qa/is-het-verplicht-de-verdeelsletel-te-gebruiken/(antwoord 2)
https://blog.smartsyndic.be/qa/kostenverdeling-niet-volgens-statuten-accepteren-of-via-vredegerecht/
Geachte
Hier zit u met een probleem van tegenstelbaarheid.
De beslissing die door de AV werd genomen, had wel degelijk opgenomen moeten worden in de statuten. Zij is daarvoor belangrijk genoeg.
Dit is niet gebeurd.
De beslissing is alleszins tegenstelbaar aan hen die ze kennen, en ze me namen of er zich niet tegen verzet hebben binnen de wettelijke termijn.
Ten overstaan van nieuwkomers, luidt dit wel even anders.
Mijn vragen :
- ontving de nieuwe koper ook de betrokken notulen bij aankoop (wettelijke informatie) ?
- de nieuwe koper zal alleszins het punt opnieuw kunnen laten agenderen en op nieuw ter stemming voorleggen gezien een instandhouding van notulen en een beslissing die niet geauthentificeerd werd.
Astrid CLABOTS
CLABOTS
Gemeenschappelijke kosten zoals voor water, elektriciteit en syndicus, zijn in feite kosten die rechtstreeks totaal niets met het (onderhoud van) het gebouw zelf te maken hebben.
Als dit soort van kosten ook volgens de quotiteiten verdeeld worden, betekent dit in feite dat de eigenaars van grotere appartementen gediscrimineerd worden ten opzicht van de eigenaars van minder grote appartementen omdat ze dan een veel groter bedrag per eenheid (kWh, liter water, uurloon, enz.) dienen te betalen dan de eigenaars van minder grote appartementen.
Beste Astrid,
De koper van het gebouw heeft de notulen van de laatste jaarverslagen inderdaad ontvangen, maar nergens in deze notulen staat dat er een andere (en ook meer logischere) verdeling gebruikt werd.
Ook werden er geen details van kostenafrekening verstrekt zodat hij toen inderdaad niet op de hoogte was van de huidige verdeling. Volgens mij kon hij dan inderdaad beroep aantekenen bij de eerstvolgende afrekening waarin gedetailleerd gedocumenteerd staat welke kosten op welke manier worden verdeeld. Vanaf toen was duidelijk dat er een andere verdeling heerste.
De eigenaar heeft evenwel al 4 gedetailleerde afrekeningen ontvangen en heeft de rekeningen altijd vereffent, en pas bij de vijfde afrekening protesteert hij. Is er op deze manier geen stilzwijgend akkoord van deze eigenaar als hij al 4 maal akkoord is gegaan met de afrekening?
En uw laatste punt aangaande de nieuwe stemming: dient er een 4/5 meerderheid te zijn om deze (nieuwe) verdeling te behouden of een 4/5 meerderheid te zijn om de verdeling volgens de statuten te lopen?
Alvast bedankt!
De koper van het gebouw heeft de notulen van de laatste jaarverslagen inderdaad ontvangen, maar nergens in deze notulen staat dat er een andere (en ook meer logischere) verdeling gebruikt werd.
en ook een meer logischer verdeling gebruikt werd !
Dat is uw mening en zeker niet de juiste . De juiste is wettelijk vastgelegd : volgens aandelen , volgens nuttigheidscriterium of een combinatie van beiden.
De eigenaar heeft evenwel al 4 gedetailleerde afrekeningen ontvangen en heeft de rekeningen altijd vereffent, en pas bij de vijfde afrekening protesteert hij. Is er op deze manier geen stilzwijgend akkoord van deze eigenaar als hij al 4 maal akkoord is gegaan met de afrekening?
neen
En uw laatste punt aangaande de nieuwe stemming: dient er een 4/5 meerderheid te zijn om deze (nieuwe) verdeling te behouden of een 4/5 meerderheid te zijn om de verdeling volgens de statuten te lopen?
Ja MAAR :
Het kan zijn dat Algemene Vergadering een beslissing heeft genomen tot wijziging van de lastenverdeling, maar dat de mede-eigenaar waarvoor de beslissing nefast is zich er niet bij neer wil leggen. Hij kan dan een vordering tot vernietiging van de beslissing van de Algemene Vergadering instellen bij de vrederechter.134
Dit doet zich voor in de zaak voor de rechtbank van eerste aanleg te Brugge. De rechter stelt dat “Een beslissing van de algemene vergadering die met het vereiste quorum is genomen en niet bedrieglijk is, kan niettemin een misbruik van de rechten van de meerderheid inhouden. Aldus is een beslissing van de algemene vergadering die zonder reden een nadeel voor een mede-eigenaar veroorzaakt ten voordele van de andere mede-eigenaars, onrechtmatig in de zin van art. 577-9, §2, lid 1 BW. Wanneer in de statuten van het gebouw een verdeling van de gemeenschappelijke kosten is bepaald die evenwichtig is, dan kan de algemene vergadering deze verdeling niet wijzigen tegen de zin in van bepaalde medeëigenaars, tenzij wanneer er sprake is van gewijzigde omstandigheden.”135
Dit is m.i. toch een zeer belangrijke uitspraak waarmee de Algemene Vergadering rekening moet houden wanneer men over wenst te gaan tot wijziging van de lastenverdeling, aangezien men hierdoor niet zomaar tot dergelijke wijziging kan beslissen.
Algemeen kan/moet men stellen dat :
Beslissingen AV. zijn OK ,indien ze de eigendomsmaterie en de rechtmatige belangen van de eigenaars/bewoners niet schaadt. Deze kunnen dan 4 maand na de beslissingsdatum uitgevoerd worden. (art.577-9 §2)
http://quimmo.be/nl/forum/techniek-diensten-kosten/artikel-577-2%C2%A79-van-het-burgerlijk-wetboek-de-kostenverdeling
http://quimmo.be/nl/forum/juridisch/motiveringsplicht-waardecriterium
133 R. TIMMERMANS, “De gemeenschappelijke lasten en schulden bij appartementseigendom” in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2003, XIV.Z
134 C. ENGELS, “De gedwongen mede-eigendom als bijzaak van gebouwen of groepen van gebouwen” in X., Rechtskroniek voor het Notariaat. Deel 6, Brugge, Die Keure, 2005, 133.
135 Rb. Brugge 27 april 2001, T.Vred. 2002, 161, noot en TWVR 2002, 10, noot.
