Quotiteit garage valt niet onder de specifieke gemeenschappelijke kosten. Ik heb dit bemerkt na 4 maanden AV 2018 en dit wordt reeds jaren foutief aangerekend; Het teveel aangerekende zal vlug rond de 15000 euro bedragen (nieuwe lift, renovatie gevels etc…)
Volgens syndicus beslist de volgende AV hierover, terwijl ik in de minderheid zit.
Volgens mij dient onmiddellijk de basisakte te worden gevolgd en dien ik niet meer maanden teveel te betalen.
Kan ik met aangetekende zending stoppen met vooraf te betalen tot wanneer dit euvel behandeld is?
2 Antwoord
U schrijft : Volgens mij dient onmiddellijk de basisakte te worden gevolgd en dien ik niet meer maanden teveel te betalen.
Dit is correct de syndicus MOET de bepalingen van de statuten toepassen en respecteren. De syndicus gaat hier duidelijk in de fout . De statuten van het gebouw zijn immers tegenstelbaar aan derden . (aan iedereen !!) en indien het een syndicus makelaar is , begaat deze een beroepsfout : deontologie BIV zegt :
Art. 78 De vastgoedmakelaar-syndicus respecteert de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake de mede-eigendom en de verplichtingen die hem als zodanig worden opgelegd krachtens de wet, de statuten of de reglementen van een goed en die niet strijdig zijn met de dwingende wettelijke bepalingen, alsook deze die voortvloeien uit de overeenkomst die hem met de opdrachtgever bindt.
Doe aangetekend schrijven naar de syndicus en betaal wat u moet betalen conform de bepalingen in de statuten. niets meer niets minder.
Indien het een syndicus is aangesloten bij het BIV , aangetekend schrijven met vraag om rechtzetting , indien niet , leg klacht neer bij het BIV.
Bij volgende AV , agendapunt met duidelijke vermelding ” het toepassen van de statuten” en retro actief het terugvorderen van het door u teveel betaalde bedrag. (2 agendapunten)
en bij wijze van voorbeeld :
Het kan zijn dat Algemene Vergadering een beslissing heeft genomen tot wijziging van de lastenverdeling, maar dat de mede-eigenaar waarvoor de beslissing nefast is zich er niet bij neer wil leggen. Hij kan dan een vordering tot vernietiging van de beslissing van de Algemene Vergadering instellen bij de vrederechter.134
Dit doet zich voor in de zaak voor de rechtbank van eerste aanleg te Brugge. De rechter stelt dat :
“Een beslissing van de algemene vergadering die met het vereiste quorum is genomen en niet bedrieglijk is, kan niettemin een misbruik van de rechten van de meerderheid inhouden. Aldus is een beslissing van de algemene vergadering die zonder reden een nadeel voor een mede-eigenaar veroorzaakt ten voordele van de andere mede-eigenaars, onrechtmatig in de zin van art. 577-9, §2, lid 1 BW. Wanneer in de statuten van het gebouw een verdeling van de gemeenschappelijke kosten is bepaald die evenwichtig is, dan kan de algemene vergadering deze verdeling niet wijzigen tegen de zin in van bepaalde medeëigenaars, tenzij wanneer er sprake is van gewijzigde omstandigheden.”135
Dit is m.i. toch een zeer belangrijke uitspraak waarmee de Algemene Vergadering rekening moet houden wanneer men over wenst te gaan tot wijziging van de lastenverdeling, aangezien men hierdoor niet zomaar tot dergelijke wijziging kan beslissen.
en aanvullend :
De syndicus en de vereniging van mede-eigenaars moeten beseffen dat zij slechts beslissingen kan nemen binnen het kader van haar maatschappelijk doel en binnen het wettelijk kader dat haar tegenstelbaar is (artikels 577-2 t/m 14 B.W., de basisakte, het reglement van mede-eigendom, het reglement van orde, bepalingen die de mede-eigendom aanbelangen,de deontologie van de syndicus en zijn contract.
Onregelmatige, bedrieglijke en onrechtmatige beslissingen, betekenen ‘rechtsmisbruik’, waartegen reactie wordt uitgelokt. Het is dan ook evident dat de bedrogen mede-eigenaar niet zal moeten meebetalen in de verdedigingskosten van de vereniging van mede-eigenaars.
.
Maw : Beslissingen zijn OK ,indien ze de eigendomsmaterie en de rechtmatige belangen van de eigenaars/bewoners niet schaadt. Deze kunnen dan 4 maand na de beslissingsdatum uitgevoerd worden. (art.577-9 §2)
